[손품 임장] 성산시영 분석/임장(feat 강북 최대 재건축)

 

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 마포구에 위치한 성산시영에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

성산시영은 마포구 최대 재건축단지이자 재건축 후에는 마래푸 다음으로 세대 수가 많아 서마포+DMC 인근 대장으로 거듭날 단지입니다.

시공한 건설사에 따라 유원·대우·선경단지로 나뉘어지며 건설사에 따라 평수 및 대지지분이 달라지기 때문에 매수 시 유의하셔야 합니다.

그간 마포구에서는 아현 및 북아현 뉴타운으로 동쪽지역이 주목을 받아왔는데 성산시영 재건축이 순조롭게 진행된다면 서쪽도 다시금 주목을 받을 것으로 보입니다.

2. 단지 소개

• 준공연도 : 1986년 6월
• 세대 수 : 3,710세대
• 주차 수 : 0.8
• 용적률 / 건폐율 : 148% / 10%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적50	9.0	2.6	9.0
전용 면적59	10.7	3.3	11.0

※ Gap 비율 29~31%

3. 손품임장기

교통

워낙 대단지로 동에 따라 가까운 역이 다릅니다. 역의 중심에서 보자면 6호선 월드컵 경기장까지 400m, 6호선 마포구청역까지 830m, 6호선·공항철도·경의중앙선 트리플역인 디지털미디어시티역까지는 920m입니다.(전반적으로 6호선 생활권)

 

내부순환도로와 강변북로가 진·출입이 가까워 자차를 이용하여 서울지역 이동이 편리한 편입니다.

학군

동에 따라 신북초등학교와 성원초등학교로 나뉘어 배정되며 두 곳 모두 초품아 수준으로 가깝습니다. 중학교도 중암중학교를 품고 있어 초·중품아로 보시면 됩니다.

 

전반적으로 주변에 학원은 없으며, 자녀가 고학년인 경우 목동까지 라이딩이 필요해 보입니다.(6km, 차량 15~20분)

 

※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함

 

• 중암중 진로현황 : 일반고 86.3%, 특성화고 4.0%, 특수목적고 2.6%, 자율고 6.2%

 

편의시설 및 환경

중형마트인 하나로마트와 대형마트인 홈플러스가 모두 도보권에 있어 생필품과 식자재 구입이 편리합니다. 주요 상권의 경우 마포구청인근과 상암동상권을 사용할 것으로 보이며 슬리퍼 상권구역은 아닙니다.

대학병원의 경우 반경 5km 이내에 신촌세브란스병원과 이대목동병원이 위치하고 있습니다. 

 

주변 자연환경이 매우 뛰어난 곳으로 성산동 하늘공원, 월드컵경기장, 문화비축기지, 불광천등이 자리 잡고 있어 도심에서 이 정도 녹지는 서울숲, 향후 용산공원이 아니면 없을듯합니다. 다만 난지공원에 쓰레기 소각장 설립이 예정되어 있어 향후 악취등에 대한 문제가 생길 수 있습니다.

 

직장

물리적으로는 상암업무지구와 가까우며 6호선 역세권으로 지하철 이용 시 서울 주요 업무지구 이동도 빠르게 할 수 있습니다.

 

• 상암 : 15분
• 마곡 : 35분
• 광화문 : 40분
• 여의도  :35분
• 강남 : 1시간

개발

현재 재건축 진행 중인 아파트로 향후 4,823세대의 최대 40층(용적률 299%)의 아파트로 재탄생됩니다. 현재는 정비구역으로 지정된 단계로 아직 갈길이 멀긴 합니다.(최소 8~9년 정도 필요)

 

항목	현재(성산시영)	재건축 완료 시
세대수	3,710세대	4,823세대
용적률	148%	299%
규모	최고 14층 33동	최고 40층 30동
평형	20,21,23평	20평~46평
	- 대우단지 20평/1330세대 - 선경단지 21평/1120세대 - 유원단지 23평/1260세대	- 20평 : 701세대 - 25평 : 1,399세대 - 29평 : 265세대 - 34평 : 2,178세대 - 44평 : 280세대

 

다만, 대우단지 쪽이 대지지분이 적어 향후 물량배정 시 전용 면적 84를 받지 못해 갈등이 생길 가능성도 있습니다.(23평의 경우 전용면적 84는 무난히 받을 것으로 보임)

	유원	선경	대우
면적	23평/전용면적 59	21평/전용면적 50	20평/전용면적 50
세대 수	1,260세대	1,120세대	1,330세대
대지 지분	15.15평(51.01m2)	13.14평(43.38m2)	13.01평(42.93m2)

 

분담금의 경우는 23평 면적의 경우 34평형(전용면적 84) 배정을 위해서는 추가 분담금이 발생하게 되는데 2023년 공시지가 기준으로 보면 '억'소리가 나긴 합니다.

조합원 분양가 역시 22년 말을 기준으로 산정되었기 때문에 최근 공사비 상승을 보면 정식조합설립 이후 상승 될 가능성이 큽니다.(2023년 대비 2024년에 반등한 느낌이 있기에 공시지가 변화를 주목할 필요가 있음)

	공시지가	권리가액	조합원 분양가(34평)	추가분담금
2022년	8.44억	12.38억	15.24억(추정치)	2.86억
2023년	6.17억	9.04억		6.2억
2024년	??	미정		미정

※권리가액 = 공시지가 x 1.46(종전자산추정액 보정률) x 100.46%(추정 비례율)

공시지가 ↓ 공사비 ↑ = 추가 분담금 증가

 

4. 종합

 

• 재건축까지 최소 10년 이상을 기다려야 됨 
• 38년 차 재건축 단지이기 때문에 Gap 투자를 위해서는 현금이 많이 필요하며 몸테크를 고려해야 됨
• 평수가 가장 작은 대우단지 소유자들도 전용면적 84 배정을 희망할 확률이 높기 때문에 조합 내 갈등봉합이 중요(성산시영 대우 단지 분리 재건축은 개인적으로 가능성 없다고 봄)
• 향후 재건축 시 마래푸(마포래미안푸르지오)급 시세를 보일 것으로 예상됨(입지는 마래푸, 연식은 성산시영)
• 현재 시세 및 2023년 공시지가로 계산 시 총 투자비용은 17.2억으로 아현뉴타운 내 신축(마더클,마프자,마래프)과 비슷한 가격
• 10년 이상 투가 필요한 것 대비 안전마진이 큰 편은 아님