[손품 임장] 돈의문 동부센트레빌 분석/임장

 

 

오늘은 서울시 서대문구에 위치한 돈의문 동부센트레빌에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

돈의문 동부센트레빌은 서대문역 역세권으로 서울 도심 중심부에 위치하고 있으며 강북의 미래(북아현 3구역)와 현재(경희궁 자이) 사이에 위치하고 있는 아파트입니다. 연식이 10년이 넘었지만 고급단지의 상징인 커튼월룩이 적용되어 신축못지않은 외관을 뽐냅니다.

 

2. 단지 소개

단지가 세로로 길게 뻗은 형태인데, 20평대가 위치한 212~214동은 언덕이 심하며, 213,214동의 경우 저층의 경우 옹벽뷰, 고층의 경우 북아현3구역과 맞닿은 도로뷰로 일조량에 단점이 많은 편입니다.  

 

용적률이 낮지만 실제로 옹벽위에 만들어진 형태로 향후 재건축을 염두하기에는 무리가 있어 보입니다. 물리적으로 서울 도심 중심부에 위치하고 있으며 서울 어디든 이동이 편리하다는 장점이 있습니다.

 

• 준공연도 : 2011년 4월
• 세대 수 : 561세대
• 주차 수 : 1.15대
• 용적률 / 건폐율 : 188% / 19%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	10.8	6.7	10.2
전용 면적84	12.7	8.0	13.8

※ Gap 비율 59~62%

 

3. 손품임장기

교통

5호선 서대문역과는 630m 떨어져 있으며 도보로 10분가량 소요됩니다. 단지쯤 가서 언덕길로 바뀌기 때문에 실상 단지입구까지는 언덕이 심한 편은 아닙니다.

 

학군

단지인근에 금화초등학교가 있지만 대로를 건너야 되는 미동초등학교로 배정받아 단점으로 꼽힙니다. 약 830m 거리에 횡단보도 2회, 육교 1회를 건너야 되기 때문에 저학년에게 쉬운 통학 코스는 아닙니다.

중학교는 동명여자중학교와 인창중학교가 500m 거리에 있어 통학하기는 용이합니다. 동명여자중학교와 인창중학교의 진로 현황을 보면 인창중학교는 보통, 동명여중은 우수한 편으로 볼 수 있으며, 주변은 대부분 업무지구로 학원은 없기 때문에 필요시 마포 대흥역 쪽을 이용해야 될 것으로 보입니다.

※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함

 

• 인창중 진로현황 : 일반고 75.7%, 특성화고 8.1%, 특수목적고 1.8%, 자율고 13.5%
• 동명여중 진로현황 : 일반고 59.0%, 특성화고 13.3%, 특수목적고 4.8%, 자율고 20.5%

 

편의시설 및 환경

아파트인근에 중형마트는 없으며 영천시장이나 서대문역 쪽에 위치한 하나로 마트 이용할 수 있습니다. 대형마트(롯데마트)는 차량 15분 걸립니다. 대학병원(강북삼성병원)과 1km 떨어져 있어 도보로 이용가능하며 차량 이용 시 5분 내 접근 가능합니다.

 

서대문 대로변에 상권이 자리 잡고 있으며 서대문역 ~ 단지 사이에 음식점들이 있는데 해당 도로는 차도와 인도가 구분이 없어 정비된 모습은 아닙니다.

 

아파트 뒤쪽으로 "안산" 등산로와 연결되어 있어 숲에 있는 느낌을 주며 단지로 올라가는 길에 등산객들을 많이 볼 수 있습니다. 서대문역쪽과 다르게 살짝 안쪽으로 들어오고 "안산"의 존재로 단지 안은 매우 조용한 편입니다. 

 

직장

서울 3대 업무지구인 CBD와 맞붙어 있으며 5호선 역세권으로 서울 주요 지역 이동이 편리합니다.(CBD, YBD 직주근접)

 

• 광화문역 : 25분
• 여의도역 : 25분
• 강남역 : 45분
• 마곡역  :45분

 

개발

주변에 정비사업이 진행 중에 있는데 아파트와 맞닿은 북아현3구역이 개발 완료 시 212~214동 윗동 쪽에 마주한 노후 주택지역이 개선된 주변환경이 좋아질 것으로 보입니다.

현재 북아현3구역은 건축심의까지는 끝난 상황이며 조합갈등으로 사업이 지지부진한 모양새입니다.(2030년경 입주가능하지 않을까 하는..)

 

4. 종합

강점과 단점이 명확히 갈리는 단지입니다. 강점으로 교통·자연환경을 꼽을 수 있고, 단점으로는 학군·편의시설·일부 세대 조망을 들 수 있습니다.

 

북아현 3구역이 들어와서 뒷편으로 노후주거지역의 개선이되면 상권인프라등이 좋아질 것으로 보입니다. 물론 북아현 3구역 개발이기에 인프라 개선이 제한적이겠지만 현 강북의 대장(경희궁 자이)과 물리적 강점을 공유하나 인프라가 매우 부족하여 저평가받는 돈의문 동부센트레빌 입장에서는 간접호재라도 매우 반가울 일입니다.

(물리적으로 비슷하지만 통일로를 기준으로 나뉜 경희궁자이와 돈의문 동부센트레빌은 마치 동작대로를 기준으로 서초구와 동작구의 모습을 보는 것 같음)

 

역세권·지리적 강점·향후 북아현3구역 개발호재·안산 등산로와 맞닿아 있는 숲세권인 측면에서 주변 대비 가성비 좋은 준신축 아파트로 보입니다.