[손품 임장] 도원 삼성래미안 분석/임장(feat 리모델링?)

 
 
안녕하세요, 오늘은 서울시 용산구에 위치한 도원 삼성래미안에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

도원 삼성래미안은 용산구와 마포구 경계에 위치하고 있습니다. 길 건너 도화현대가 마포구인걸 보면 사실상 용산구의 끝자락이라 볼 수 있습니다. 용산구 내 핵심입지는 아니지만 그래도 지역구에서 주는 무게감이 마포구보다는 용산구이기에 용산구 내 실거주·가성비 아파트로 꼽을 수 있습니다.
 

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2001년 8월
• 세대 수 : 1,458세대
• 주차 수 : 1.35 
• 용적률 / 건폐율 : 289% / 20%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	10.6	6.0	10.8
전용 면적84	14.0	7.1	13.0

※ Gap 비율 50~57%

3. 손품임장기

교통

6호선 효창공원역 역세권입니다. 670m거리로 도보 10분 접근이 가능하지만 단지 내 경사가 있어 마냥 편리한 편은 아닙니다.  5호선·공항철도·6호선·경의중앙선이 지나가는 쿼트러블 역세권 공덕역은 도보 15분(850m) 거리로 도보로 부담스러운 거리긴 하나 못 다닐 거리도 아닙니다.

 

학군

동에 따라 초등학교가 다르게 배정됩니다. 109~114동은 서울원효초등학교로, 101~108 및 115동은 서울금양초등학교로 배정되는데 원효초등학교가 물리적으로 가까우며 대로를 건너지 않아도 되기에 초등학생 자녀를 둔 가정은 109~114동을 선호할 것으로 보입니다. 
 
중학교의 경우 대부분 멀리 떨어져 통학 측면에서 아쉬움이 있습니다. 인접한 중학교는 성심여중(500m), 선린중(1.4km)이 있으며 진로현황을 보면 평범한 수준이며, 학원가의 경우 차량 10분 거리애 대흥역 학원가가 조성되어 있어 학령기 자녀 학원 이용은 편리해 보입니다.(학원가 ↔ 단지 셔틀버스 운행 중)
 
※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함
 

• 성심여중 진로현황 : 일반고  76.8%, 특성화고 7.4%, 특수목적고 6.3%, 자율고 7.4%
• 선린중 진로현황 : 일반고  75.3%, 특성화고 17.4%, 특수목적고 0.0%, 자율고 7.3%

초·중학교 물리적거리 및 진로현황을 보면 학군은 아쉬운편

 

 
 

편의시설 및 환경

단지입구 쪽으로 동네마트(도원 삼성할인마트)가 위치하고 있으며, 대형마트(이마트)는 830m로 도보 13분·차량 5분 거리에 위치하고 있어 생필품 및 식자재 구입이 편리합니다. 카톨릭성모병원과 신촌세브란스병원이 반경5km 내 위치하고있어 차량으로 15분 내 이용이 가능합니다.
 
단지 앞으로 경의선 숲길이 지나가고 있어 산책하기도 좋은 편입니다.(효창공원 또는 한강은 동네마실로 가기에는 거리가 멀어 마음먹고 가야 되는 정도?)
 

직장

효창공원 역세권에 공덕역 접근성도 좋아 서울 주요 도심으로 이동이 매우 편리합니다. (을지로쪽 또는 여의도 접근성 Good)
 

• 광화문역 : 25분
• 여의도역 : 25분
• 강남역 : 45분
• 마곡역 : 40분

개발

현재 리모델링 추진 중에 있으며 정상적인 사업이 진행된다면 15년 후에 정비사업이 완료될 것으로 보입니다.  도원 삼성래미안은 3종 일반 주거지역으로 이미 용적률 상한이 300%로 사실상 재건축은 쉽지 않고 수평 증축 리모델링을 추진할 수밖에 없습니다.
수평증축은 재건축이나 수직증축에 비해 사업성은 떨어지지만, 따로 안정성 검토가 필요 없어 사업 추진 속도가 빠르고 용산과 같이 입지적 측면이 뛰어나다면 도전해 볼 만합니다.(현재 동의율 60% 돌파)
 
단지앞쪽으로는 신축 빌라와 주택이 혼재되어 있어 빠르시간 내 정비사업이 진행될 것으로 보이지는 않습니다.

[좌 : 조감도, 공덕역 인근 리모델링 추진단지]

4. 종합

집값 폭등기인 지난 21년도에 리모델링 추진까지 겹치며 실거래가 16.3억을 기록한 단지입니다.
 
현재 호가는 13억, 분담금 3억+@를 고려하면 16+@로 현재 용산 내 신축과 비교해도 안전마진이 있는 편입니다. 다만 최근 공사비 급증으로 분담금에 대한 압박이 있어 60%이후의 동의율 모집이 어느정도 되냐가 키포인트로 보입니다.
 
다만 신식 커뮤니티는 없지만 공덕인근 실거주하기 좋은 아파트 중 한 곳이며, 공덕 인근 구축 가격을 감안 시 실거주와 개발호재(리모델링) 2마리 토끼를 잡기에 적합한 단지로 보입니다.