[손품 임장] 한강타운 분석/임장

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 강서구에 위치한 한강타운 아파트에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

가양쪽은 서울 한강뷰가 가능한 아파트 중 가장 저평가받는 지역이며 한강뷰가 가능한 가성비 아파트로 항상 꼽히는 곳입니다. 기존 강서구 이미지 + 30년이 넘은 연식이지만 애매한 용적률 + 주변 상권부족등의 단점으로 주목받지 못했지만, 최근  노후계획도시 특별법에 가양이 포함되면서 재건축 사업성이 늘어나고 CJ공장부지 개발과 한강변 가치상승으로 다시금 주목을 받고있습니다.

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 1993년 6월 
• 세대 수 : 990세대
• 주차 수 : 1.04
• 용적률 / 건폐율 : 209% / 19%
• 최근 실거래가 및 호가

면적 ※단일평형	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적 84	10.55	5.0	9.5

※ Gap 비율 47~52%

3. 손품임장기

교통

9호선 양천향교 역세권으로 역까지 약 550m 가량 떨어져 있으며, 올해 10월부터 운영될 리버버스의 선착장인 가양나들목까지는 약 450m로 역세권·선세권으로 볼 수 있습니다.

 

단지를 나오면 바로 올림픽 대로를 탈 수 있기 때문에 자차를 이용하여 이동하기도 편리한 편입니다.

 

학군

초등학교는 양천초등학교로 배정되는데 도보 700m에 대로를 건너야 되기 때문에 저학년의 경우 등하굣길이 편리하다고 볼 수는 없습니다.

초등학교 이후에는 성재중, 동양고등학교가 도보 500m 내 위치하고 있어 중·고등품아로 볼 수 있습니다. 성재중의 진학률을 봤을 때 학업성취도가 좋지도 나쁘지도 않은 보통정도의 학교로 보입니다.

※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함

 

• 성재중 진로현황 : 일반고 82%, 특성화고 12.8%, 특수목적고 3.8%, 자율고 0.8%

단지 주변에 학원가는 없으나 강서구쪽 최대 학원가인 내발산동 학원가와 2.5km 정도 거리로 셔틀 운영도 하기 때문에 이용에 큰 어려움은 없습니다.

 

편의시설 및 환경

중형마트인 이마트에브리데이가 도보권에 위치하고 있으며 대형마트(홈플러스)도 1km 이내(차량 5분)에 있어 생필품 및 식자재 구입은 매우 편리합니다. 또한 대학병원(이대서울병원)도 2km 내외로 응급 시 빠르게 이용이 가능합니다.

 

한강변 아파트로 한강과 매우 인접해 있으며 좌측으로는 궁산과 서울식물원도 위치하고 있어 산책할 수 있는 녹지도 풍부한 편입니다. 다만 단지 주변 및 양천향교역 상권이 전반적으로 약하기 때문에 주요 상권은 마곡나루 또는 마곡·발산쪽을 이용해야 될 것 같습니다.

직장

물리적으로 마곡배후 단지로 볼 수 있으며 9호선 역세권으로 주요 업무 지역으로 이동이 매우 편리한 편입니다.(9호선의 힘)

 

• 마곡나루역 : 13분
• 강남역 : 50분
• 여의도역 : 25분
• 광화문역 : 45분

개발

노후계획도시 특별법이 올해 시행령으로 입법 예고된 상태로 서울에서는 가양쪽도 포함되어 있습니다. 주요 사항으로는 용적률을 법정 상한의 150%까지 상향할 수 있도록 규제를 완화하는 조건인데,  현재 제3종 일반주거지역인 한강타운은 기존 300%에서 최대 용적률 450%까지 상향되기 때문에 재건축까지 바로 볼 수 있습니다.

 

한강타운은 단일평형(전용면적 84) / 대지지분 13.9평 / 용적률 상향 가능성 / 한강변 위치등으로 향후 재개발 시 사업성이 좋을 것으로 예상되며, 만약 재건축되어 신축으로 재탄생된다며 한강변프리미엄을 등에 업고 마곡을 뛰어넘을 수 있지 않을까 생각해 봅니다.

 

용적률 300% 적용시

• 현재호가 9.5 + 추가분담금 3.5~4 = 13~13.5억 
• 마곡 7단지 실거래가 = 15.4억
• 안전마진 약 2억

 

동신대아 아파트와 함께 재건축을 추진하면 좋겠지만 한강타운의 상가지분 문제 및 동신대아 내 교회로 재건축 시 리스크가 두 곳 모두 있기 때문에 함께 또는 따로로 어떻게 나아갈지는 지켜봐야 될 것 같습니다. 

[좌 : 동신대아+한강타운, 우 : 한강타운 단독]

 

4. 종합

한강타운은 동신대아, 대림경동과 함께 가양쪽에서는 재건축을 노리면서 실거주까지 도모할 수 있는 아파트입니다. 물리적 입지는 변하지 않으며 서울에서 한강변이라는 입지적 가치는 두말하면 잔소리입니다. 한강변 프리미엄 + 역세권 + 재건축 기대 + 실거주까지 갖춘 몇 안 되는 단지라고 생각합니다(물론 최소 10년은 존버해야됨)

재건축 시 강서구 대장 예약