[손품 임장] 강서 힐스테이트 분석/임장

 
 
안녕하세요, 오늘은 서울시 강서구에 위치한 강서힐스테이트에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

강서구 화곡동에 위치한 강서힐스테이트는 우장산역 우측에 우장산 아이파크 e편한세상과 함께 대단지 아파트를 이루고 있습니다. 마곡지구와도 인접하고 있어 마곡지구로 출퇴근하는 사람들에게는 선호받는 지역 중에 한 곳입니다. 다만 우장산숲아이파크 남쪽으로는 노후주거 단지에 따로 개발계획이 없어 주변환경이 깔끔한 편은 아닙니다.(남쪽으로는 그 유명한 성지고등학교가 위치하고 있음 = 주변민도가 좋은 편은 아님)

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2015년 8월
• 세대 수 : 2603
• 주차 수 : 1.69
• 용적률 / 건폐율 : 259% / 22% 
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23년)	호가
전용 면적59	9.7(20층)	9.9(고층기준)
전용 면적84	12.7(11층)	11.5(중층기준)

3. 손품임장기

교통

✔ 5호선 우장산역 역세권으로 단지 중앙에서 역까지는 350m, 가장 먼 동은 800m가량 떨어져 있습니다.(워낙 대단지이다 보니 ㄷㄷ) 한 정거장 떨어진 화곡역은 추후 원종홍대선 및 2호선 연장이 추가될 예정으로 화곡역은 명실상부한 서부권의 주요 환승역으로 재탄생 예정입니다.

 
✔ 화곡역으로 원종홍대선이 개발되면 9호선 연계 및 마포로 가는 시간이 단축되며, 청라2호선 연장의 안으로 현재 까치산까지만 운행하는 2호선 지선이 화곡역까지 연장될 예정입니다. 
 

• 원종홍대선은 2023년 현대건설 컨소시엄이 우선협상 대상자로 지정되었으며 큰 문제가없다면 2031년에 개통예정입니다.
• 2호선 지선 연장은 "지하철 2호선 청라연장 사업"의 일환으로 원종홍대선을 청라까지 이어주고, 까치산~화곡까지 2호선 지선을 연결해서 청라에 2호선 지선을 연장하는 사업인데 아직 용역단계로 지금은 희망노선에 가깝습니다.

학군

✔ 초등학교는 우장초등학교 배정으로 단지 중앙에서 약 870m 떨어져있어 동마다 편차가 큰 편으로 먼동의 경우는 도보로 등학교하기 쉽지 않은 편입니다.
강서쪽에서 가장인기 있는 학군지입니다. 우장산역과 발산역 사이로 학원가가 형성되어 있으며, 강서힐스테이트의 경우 중학교 배정을 덕원중(남), 화곡중(공학)으로 배정되는데 강서 쪽에서 선호되는 학교입니다.
 

• 덕원중(남) : 거리 1km / 일반고 : 85.6%, 특성화고 : 8.5%,  특목고 : 5.2%, 자율화고 : 0.4% / 학업성취도 : 86.6%
• 화곡중(공학) : 거리 600m / 일반고 : 84.3%, 특성화고 : 9.6%,  특목고 : 3%, 자율화고 : 2% / 학업성취도 : 87.3%

 

편의시설 및 환경

✔ 단지 상가에 식자재 마트 및 길건너 재래시장이 있으며 대형마트(이마트) 및 대학병원(이대서울병원)이 차량으로 10분 이내 거리에 위치하고 있습니다. 그 외에도 발산역 쪽에 대형상권이 형성되어 있으며, 김포공항 롯데몰, NC 백화점등이 주변에 위치하고 있습니다. 주변에 부족한 녹지(공원등)는 인근 우장산을 통해 일정 부분 해결이 가능합니다.

직장

✔ 마곡 배후지역으로 마곡지구 출퇴근에 최적화 되어있으며 5호선 역세권으로 도심 지역 출퇴근에 유리합니다.
 

• 마곡역 : 10분
• 여의도역 : 25분
• 광화문역 : 40분
• 강남역 : 1시간

개발

✔ 화곡역 근처는 여전히 서울에서 노후된 이미지를 가진곳 중 한 곳으로 아직 개발에 대한 계획조차 없습니다. 해당지역의 주거환경이 개선되지 않으면 강서구 내에서 지역적으로 치고 나갈 수 없으며 마곡과는 더 격차가 벌어질수밖에 없습니다. 다만 강서힐스테이트 ~ 화곡역 사이의 재정비가 이뤄진다면 마곡과 다시 한번 승부를 걸어볼 만합니다.(하지만 계획이 없다는....) 현재는 교통측면에서 말씀드린 화곡역 신설노선과 마곡지구 개발 외에는 따로 주변지역 개발 예상은 없습니다.

 

4. 종합

서울 내 학군·역세권·대단지적인 측면에서는 장점을 가지고있지만 노후 주거 지역이 개발되지 않는다면 마곡을 뛰어넘을 수 없어 보입니다. 마곡지구 대비 장점이라면 임대가 없다인데 마곡13단지 힐스테이트 마스터 또는 마곡힐스테이트 경우도 임대가 없기 때문에 임대에 민감하신 분들이라면 엠벨리 대신 강서힐스테이트보다는 해당 두 아파트를 염두할 것 같습니다. 대신 마곡이 올라가면 마곡배후지역으로 올라갈 수 있습니다. 화곡동의 노후화 이미지는 단점이지만 중국교포 이미지를 벗어낸 신길뉴타운이나 과거 달동네 이미지를 가졌던 옥수동을 생각했을 때 화곡동 역시 개발에 따라 이미지가 어느순간 바뀔 수도 있습니다. 단, 화곡역 주변이 개발된다는 전제 조전하에만입니다.
현재 전용면적84기준 매매 11.5억, 전세 7.5억으로 갭 4억이면 투자가 가능합니다. 최근 경기도 분양가도 전용면적 84가 12억 하는데 서울 내 학군·역세권·대단지를 갖추고있다고 생각하면 청약대신 선택도 나쁘지 않아 보입니다.(물론 청약대비 초기비용은 많이듬)

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강서구쪽 대장으로 자리잡고있는 마곡지구에 대해 알아보고 싶다면 아래글을 참고하시면 됩니다.
 

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