[손품 임장] 인덕원푸르지오엘센트로 분석/임장

 

 

안녕하세요, 오늘은 경기도 의왕시에 위치한 인덕원푸르지오엘센트로에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

안양과 의왕시에 경계에 위치한 아파트로 인덕원역 인근(역세권은 아님)에 위치한 신축아파트입니다. 21년 급등시기에 판교·과천 제외 경기도 탑티어급으로 급등했다가 하락한 아파트로 향후 인덕원역에 다양한 노선이 들어서면서 복합환승센터로 개발 예정이라 직·간접적인 호개가 있는 지역입니다.

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2019년 11월
• 세대 수 : 1,774세대
• 주차 수 : 1.27
• 용적률 / 건폐율 : 284% / 15% 
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23년)	호가
전용 면적84	(39층) 13억	(중층 기준) 12.2

3. 손품임장기

교통

인덕원역을 호재로 삼고 있지만 사실 도보로 가기에는 약간 거리가 있어 역세권으로 보기는 애매합니다.(사람마다 기준은 다르지만 내 기준 역과 가장 먼동이 800m 거리가 되어 역세권으로 메리트가 있다 생각함) 

가장 가까운동 기준 870m, 가장 먼 동 기준 1.3km으로 날씨 좋을 때는 도보로 다기니 좋지만 사실상 도보로 다니긴 힘들다고 보는 게 좋을듯합니다. 단지 앞으로 마을 버스정류장이 있어 마을버스 타고 가는 게 더 편해 보이며 마을버스 탑승 시 10분 정도 소요됩니다.

 

학군

✔ 1단지(101~106동)의 경우 인덕원 초등학교로, 2단지(201~206동)의 경우 포일 초등학교로 배정되는데 인덕원 초등학교까지는 650m(도보9분), 포일초등학교까지는 700m(10분)정도 소요됨을 볼 수 있습니다. 초품아 수준은 아니지만 그렇다고 도보로 못 다닐 정도의 거리는 아닙니다. 단지 옆으로 포일 어울림 도서관이 위치하고 있어 아이들과 다니기에는 좋아 보입니다.

 

✔ 중학교의 경우 의왕에 위치한 백운중, 덕장중, 갈뫼중 쪽으로 많이 배정됩니다. 백운중을 빼고는 도보로 다닐만한 거리는 아닙니다.(위치감안하면 대부분 백운중을 희망할 듯) 특목고와 자사고 비율을 합쳐서 보면 3개 학교 모두 비슷하나 학업성취도나 특성화고(구 실업계) 진학비율을 보면 백운중이 다른 두 학교대비 학업성취도 측면에서는 낮아 보입니다.

• 백운중 : 거리 : 800m / 학업성취도 : 81.8% /  일반계 67%, 특성화고 21%, 특목고 : 3%, 자사고 : 9% 
• 덕장중 : 거리 : 1.8km / 학업성취도 :88.2% / 일반계 76%, 특성화고 11%, 특목고 : 11%, 자사고 : 0%
• 갈뫼중 : 거리 : 2.8km / 학업성취도 : 87.9% / 일반계 79%, 특성화고 8%, 특목고 : 10%, 자사고 : 1.5% 

✔ 학원가의 평촌 학원가를 차량 15분 이내 이용가능하며 웬만한 학원 셔틀이 다니기 때문에 이용함에 편리합니다.

편의시설 및 환경

✔ (상권) 인덕원 인근 상권이 대부분 술집 위주로 적당히 떨어져 있는 부분은 좋아 보입니다.(필요시 이용하기 접근성은 좋음)

✔ (마트) 단지 앞으로 홈플러스 익스프레스와 하나로마트가 있어 굳이 대형마트를 가지 않아도 식자재 구입이 용이하며, 대형마트(이마트)의 경우는 차량으로 10분 이내 거리에 위치하고 있습니다.

✔(환경) 단지옆으로 포일공원 및 문화센터가 있어 녹지가 풍부하며 아기가 있는 집이라면 문센을 통해 이것저것 배우기 좋아 보입니다.

✔ (병원) 대학병원(한림대학병원)까지는 차량 10분 내 도착가능하여 응급 시 병원이용에 용이합니다.

 

직장

인덕원역을 이용 시 강남접근성이 용이하며, 자차 이용 시에는 판교접근성도 좋습니다. 차후 인동선,GTX-C,월판선이 계획되어 있어 서울 및 경기 주요 지역에 접근하는데 더욱 빨라집니다. 다만 도보로 인덕원역 이용이 쉽지 않은 점을 고려하여 소요시간은 조금 더(+5~10분) 생각해야 됩니다.

• 강남역 : 40분
• 판교역 : 40분
• 여의도역 : 55분
• 광화문역 : 1시간

개발

✔ 가장 큰 개발이라고 하면 역시나 인덕원역에 들어오는 다양한 지하철 노선입니다. 현재 인덕원역은 4호선만 다니고 있으나 향후 월판선, GTX-C, 인동선이 들어오게 됩니다. 월판선은 판교로, GTX-C는 삼성역으로, 인동선은 동탄으로 연결됩니다. 다른 지역은 저 3개 노선 중 1개만 들어와도 특급호재라 말하니 인덕원역의 가치는 두말하면 잔소리입니다. 다만 GTX-C, 인동선은 내년 착공 예정으로 2030년, 월판선은 올해 착공시작으로 2028년쯤 준공될 예정입니다. 지하철 공사의 특성상 1~2년 지연은 감안해야 되니 인덕원역의 변신은 2030년 이후로 길게 보셔야 합니다.

 

✔ 2023년 인덕원 주변 도시개발사업 구역 지정 및 개발계획 수립이 고시되었으며, 인덕원 복합환승센터가 한 발짝 더 나아갔습니다. 인덕원역 주변이 평가절하당하는 이유는 수많은 유흥시설(술집, 나이트클럽 등등)때문인데 도시개발사업 및 복합환승센터 개발을 통해 주변 환경 정리가 되면 인덕원역의 가치가 더 올라갈 것으로 보입니다.(2025년 말 개발완료 목표)

[인덕원 도시개발사업 조감도]

 

 

✔ 주변에 인덕원퍼스비엘(내손라구역)이 2026년 입주예정이며, 의왕청계2 공공택지지구 개발도 진행 중에 있어 주변 신축아파트들이 늘어나 주변 편의시설 개선이 기대됩니다.

4. 종합

21년 급상승 시 전용면적 84기준 16.3억까지 찍은 곳으로 주변 의왕시 아파트들이 모두 인덕원을 붙이게 이름을 바꾸게 만든 장본입니다. 비교 대상으로는 보통 일산의 킨텍스원시티 및 광명역 주상복합 아파트들이 꼽힙니다. 모두 신규 지하철 호재를 가지고 있는 지역이며 전고점 및 현재 가격을 비교하면 전고점 대비 회복율도 비슷합니다.

아파트명	전고점	최근 실거래	비고
일산 킨텍스원시티	17억('21.10)	13.1('23.11)	전고점 대비 77%
인덕원 푸르지오 엘센트로	16.3억('21.6)	13.0('23.11)	전고점대비 80%
광명역 U플레닛데시앙	15.2억('21.6)	12.5('23.11)	전고점대비 82%

 

인덕원역에 다양한 노선이 들어오고 (구)상권이 어느 정도 정리되면 수도권 내 좋은 입지라고 생각합니다. 물리적으로 과천과 가깝기 때문에 상승기 때는 과천 가격을 따라가려는 모습을 보입니다. 이미 한번 보여줬듯 상승 시에도 폭발력을 가지고 있는 지역이기 때문에 만약 매수 후보라면 부동산 침체기에 매수하기 좋은 지역이라 생각됩니다.