[손품 임장] DMC한강자이더헤리티지 분석/임장 - 무순위 줍줍진행!!

 

 

 

안녕하세요, 오늘은 고양시 덕양구에 위치한 DMC한강자이더헤리티지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

DMC한강자이더헤리티지는 고양 덕은지구에 위치한 아파트입니다. DMC라는 명칭이 붙어 디지털미디어시티역 인근인가 보면 약간은 실망(?)할 수도 있습니다. 다만 마포구 상암이 바로 옆이라 서울접근성이 좋고, 가양대로 및 강변북로가 지척이라 자차를 활용하면 서울중심부 이동도 빠르고 쉽게 가능합니다.

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2022년 11월
• 세대 수 : 620세대
• 주차 수  : 1.7
• 용적률 / 건폐율 : 199% / 15%  
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23~24년)	호가
전용 면적84	10.2억	10.8억

3. 손품임장기

교통

자차로 서울이동하기는 편하지만 대중교통이 치명적인 약점입니다. 이런 점을 반영해서일까 중소형단지 치고 주차대수가 1.7대로 넉넉한 것을 볼 수 있습니다.

현재 대장홍대선이 계획 중에있습니다. 부천의 대장신도시에서 홍대입구까지 가는 노선으로 덕은지구를 지나기 때문에 사실상 덕은지구의 명운을 쥔 노선이라고 할 수 있습니다.

현대건설이 우선협상 대상자로 선정되었으며 25년 착공, 31년 개통이 목표라고 합니다. 다만 철도 공사의 특성상 공사시작을 해봐야 대략적인 타임라인이 나오고, 실제 계획보다 공기도 길어지는 특징이 있습니다.

24~25년 착공을 목표로 하고 있기 때문에 대장홍대선이 착공한다면 덕은지구의 시세에도 영향을 줄 것으로 보입니다.(야수의 심장 베팅타이밍)

현재 예상되는 위치에 덕은역이 신설된다면 도보로는 이용이 어려워 보이나, 고양시에서는 시민들의 의견을 받아 대장홍대선이 덕은지구를 통과할 수 있도록 추진 중이라고 합니다.(착공 밀리는 소리가 여기까지 들린다..)

학군

덕은지구 자체가 택지지구이기 때문에 반듯이 만들어진 계획도시입니다. 덕은지구 내 초등학교 접근성은 대부분 좋으나 DMC한강자이더헤리티지는 거의 초품아 수준입니다.

주변에 학원가는 전무합니다. 덕은지구 자체가 22~23년에 입주를 했기때문에 발전가능성은 있지만 덕은지구 아파트를 모두 합쳐도 5,000세대 미만이기 때문에 대규모로 학원이 조성될 것으로 보이지는 않습니다. 상위권 자녀를 둔 학부모 입장에서는 발산 쪽 학원가 또는 목동학원가로 라이딩이 필요해 보입니다.

덕은한강중학교의 경우 신도시에 위치한 중학교가 그러하듯 가정의 편차가 크지 않고 학부모들의 교육열이 높기 때문에 분위기가 나쁘지 않을 것으로 생각됩니다. 2020년 개교로 1기 졸업생들은 숫자가 적어 졸업생 진로 및 학업성취도를 보는 게 큰 의미는 없어 보입니다.

학군만큼 중요한 것은 내 자녀가 학교에서 불량 학생을 만날 확률을 줄여주는 것인데 비슷한 가정환경을 가진 신도시 학교의 경우는 이러한 부분에서 강점을 가집니다.

편의시설 및 환경

덕은지구의 또 다른 약점은 상권입니다. 일단 덕은지구 자체 상권이 발달되어 있지 않습니다. 혹자는 상암동 상권을 이용하면 된다고 하지만 대중교통이 불편한 덕은지구에서는 슬리퍼 신고 나갈만한 상권이 없는 점이 아쉽습니다. 주위 아파트들이 입주한 지 1~2년차이기 때문에 아파트 상권이 점차 발달해 나가길 기대해야 합니다.

다행히 덕은지구에 손에 꼽히는 마트 중 하나인 이마트에브리데이가 단지 앞에 위치하고 있어 생필품 구입에 편리하며 대형마트(홈플러스)의 경우 차량 10분, 대학병원(이대서울병원)은 15~20분 내 이용이 가능합니다.

편의시설에 대한 인프라가 약하지만 주변 자연환경은 최상급입니다. 뒤로는 대덕산, 앞으로는 한강이 위치하고 있어 배산임수 지역이며 리조트급 자연환경을 기대할 수 있습니다.(숲세권 선호하는 사람에게는 최고)

[한강뷰 및 숲뷰]

직장

자차이용 시 DMC 업무지구와 마곡업무지구에 빠르게 갈 수 있습니다. 그 외 지역의 경우는 대중교통으로 출퇴근하기는 어려워 보입니다.

• 상암지구 : 자차 13분 / 버스 30분
• 마곡지구 : 자차 20분/ 버스 45분

개발

일단 덕은지구의 KEY를 쥐고 있는 것은 대장홍대선입니다. 대장홍대선 개통 시 상암접근성이 올라가고 미디어 관련 기업들이 상암에서 덕은지구로 이동할 가능성이 있습니다. 그 외에는 택지지구로 따로 개발할 예정이 없습니다.

4. 종합

전반적으로 고립된 느낌을 강하게 받는 지역입니다. 녹지와 한강변이 주는 장점이 있지만 부족한 인프라는 아쉬우며 5,000세대 정도의 인구로는 새로운 인프라를 추진하기에도 쉽지 않습니다. 대장홍대선 개통으로 따른 마포구 / 강서구와 연결이 쉬워진다면 부족한 인프라에 대한 숨통이 틔일 것 같습니다.

광명역세권도 비슷하게 고립된 느낌을 주지만 압도적인 인프라와 지하철 신설(신안산선 & 월판선)로 경기도 내 손에꼽히는 입지로 평가를 받고 있습니다. 덕은지구는 상권은 약하지만 한강이라는 다른 지역은 가질 수 없는 장점이 있기에 대장홍대선 진행여부에 따라 더 높은 가치로 평가받을 수 있다고 생각합니다.

 

5. 줍줍 청약

DMC한강자이더헤리티지는 무순위청약(2세대)과 계약취소주택(2세대) 청약을 진행하는데 현재 시세대비 가격이 분양가격이 3억 정도 저렴하기 때문에 치열한 경쟁이 예상됩니다.(일명 로또청약)

무순위 청약

• 대상 : 국내에 거주하는 성인은 누구나 청약가능(거주지역/보유주택/청약통자유무 상관없는 진정한 줍줍) 
• 일정 : 1/15
• 타입 : 전용면적 84A,전용면적 99 각각 1세대
• 특징 : 전용면적 84A의 경우는 한강뷰 가능 / 가구당 1청약이 아니기 때문에 부부 동시 청약 가능
• 전매제한·실거주제한 없음

계약취소주택 청약

• 대상 : 고양시 거주자 중 무주택 세대 구성원만 가능
• 일정 : 1/15(특별공급), 1/16(일반공급)
• 타입 : 전용면적 84B 1세대로 특별공급, 전용면적 84C 1세대로 일반공급
• 특징 : 전용면적 84C의 경우 일부 한강뷰 가능할 수도..

유주택자 또는 타 지역 거주자라면 무순위청약만 보면 됩니다. 분양가 6.7억으로 이것저것 다해도 7억, 최근실거래가 10.2억으로 3억의 시세차익이 기대됩니다.

 

로또 기원, 선당후곰