[손품 임장] 금호자이1차 분석/임장

 

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 성동구에 위치한 금호자이 1차에 대해 알아보도록 하겠습니다. 최근 23년 마지막 분양대어로 평가받는 청계리버뷰자이도 성동구인데 아래글과 비교하면 용답동과 금호동의 차이도 확인할 수 있답니다.

 

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[청약 분석] - 청계리버뷰자이 청약 알아보기

 

1. 주변 소개

✔ 서울시 성동구 금호동에 위치한 금호자이1차는 금호17구역을 재개발한 아파트로 2012년에 준공된 준신축아파트입니다. 금호동에는 1000세대 미민의 중소형단지들이 많이 분포하고있는데, 그중 신금호역(5호선) 역세권으로 메리트가 있으며 주변의 금호16구역, 금호21구역 개발에 따른 주변환경도 좋아질 수 있는 지역입니다.

✔ 금호동은 옥수·왕십리쪽과 더불어 성수동에서는 선호되는 주거지입니다.(성수동은 그들만의 리그로..)

• 뇌피셜 성동구 입지 : 성수동>>>옥수>왕십리≥금호>행당>기타 성동구

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2012년 5월
• 세대 수 : 401세대
• 주차 수  : 1.14 ☞ 1.14대는 확실히 요즘 대비 적어 보이긴 함
• 용적률 / 건폐율 : 239% /23%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23년)	호가
전용 면적59	11.9	12
전용 면적84	13.35	13.5

3. 손품임장기

교통

✔ 신금호역(5호선)까지 400m / 도보 5분 이내 접근이 가능하며, 3호선 금호역까지는 마을버스 이용 시 10분 정도 소요됩니다.

✔ 서울 중심지에 위치하고 있어 물리적으로 서울 어디든 접근이 용이하며 한남대교·동호대교·성수대교 이용 시 자차로 빠르게 강남까지 갈 수 있습니다.(물론 출퇴근시간은 헬...)

 

학군

✔ 초품아급으로 금호초등학교와 인접하여 있습니다. 아파트단지와 250m 떨어져 있어 도보 5분 내 접근이 가능합니다. 등하교길 대로를 건너야 되는 부분도 없어 초품아급으로 봐도 무방합니다.

✔ 인근의 중학교는 대경중(학업성취도 77%), 금호여중(학업성취도 80%)로 평균적으로 좋지는 않지만 특목고/자율형 사립고 진학비율은 높은 편입니다.

• 대경중 : 학업성취도 77%, 특목고 및 자율형 사립고진학률 20.5%(2022년 기준)
• 금호여중 : 학업성취도 80%, 특목고 및 자율형 사립고 진학률 7%(2022년 기준)

편의시설 및 환경

✔ 신금호역 주위로 상권이 발달되어 있으며 역인근에 홈플러스익스플러스 같은 동네형 마트가 위치하고 있습니다.

✔ 차량 5분 거리에 대형마트(롯데마트), 10~15분 거리에 대학병원(한양대학병원)이 있습니다.

✔ 행당, 옥수에 비해 녹지가 부족한 편이나 도보 10분 거리에 대현산 배수지 공원이 있어 보완해주고 있습니다.

직장

✔ 5호선 역세권으로 도심(광화문·여의도·마곡)까지 출퇴근 시 환승 없이 한 번에 가기 편리하면 마을버스이용하여 3호선 이용 시 강남출퇴근도 용이합니다.

✔ 서울 중심지의 역세권 입지로 사실상 직주근접의 강점을 가지고 있습니다.

• 마곡역 : 53분
• 여의도역 : 31분
• 광화문역 : 18분
• 강남역 : 38분

개발

✔ 금호 16구역, 금호 21구역의 재개발이 완료되면 주변이 좀 더 깔끔해지고 도로도 정비될 것으로 기대됩니다. 금호자이 1차와 붙어있는 아래 붉은색지역은 아직 개발 계획이 없어 아쉽긴 합니다. 해당 지역까지 개발된다면 신금호역 인근의 주변환경도 확실히 개선될 것으로 보입니다.(다만 해당구역은 신축빌라 및 노후주택이 혼재돼있어 빠른 정비는 어려워 보임)

 

 

✔ 신금호역은 주변 노후주택들은 재개발하여 신축으로 바뀐것에 비해 신금호역 주변 상권은 정돈이 되지않은 모습이였습니다. 옛날 느낌의 상권으로 협소하고 복잡한 도로와 차로와 보행로가 구분이 되지않았습니다.

이를 보완하기 위해 신금호역세권 지구단위계획을 추진했으며 2023년 9월 확정고시가 났습니다. 이를 통해 신금호역 인근의 용적률이 기존200%에서 400%로 상승되고 주변도로도 개선될 예정

4. My Think

✔ 신금호역 인근자체가 옥수역 대비 강남접근성이 떨어지고, 왕십리역 대비 교통의 다양성이 떨어지기 때문에 더 낮은 평가를 받고 있습니다. 실제 국평기준 대장 단지의 가격을 비교하면 1.5~2억정도 낮은 평가를 받고있습니다.

• (신금호역)e편한세상금호파크힐스 : 16.5
• (옥수역) 리버젠 : 18.5
• (왕십리역) 서울숲리버뷰자이 : 18.3

✔ 사실 성동구의 가장큰 장점은 강남접근성과 한강변입니다. 신금호역 주변은 한경변도 아니고 3호선을 통한 강남 접근성도 떨어지기 때문에 성동구에서 크게 선호받을순 없지만, 신금호역인근 개발 및 주변재개발로 주변환경은 점점 좋아질 예정입니다.

 

+ 인근 다른 단지는 2021년 전고점 대비 실거래가 90% 가까이 회복한 모습이지만, 금호자이 1차의 경우는 82%까지밖에 회복하지 못한 모습

 

✔ 신금호역이 옥수나 왕십리에 밀리지만 솔직히 성동구에서 성수·옥수·왕십리빼고는 밀리는 지역도 아니고 최근 분양가 보면 금호자이1차는 가격적으로 더 메리트 있어보입니다.( +성동구에서 가장 선호되지않는 용답동의 청계리버뷰자이도 중도금 대출 포함시 14~15억 수준의 분양가...)