[손품 임장] 금호대우(성동구 금호동) 분석/임장

 
 
안녕하세요, 오늘은 서울시 성동구에 위치한 금호대우 아파트에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

금호대우 아파트는 옥수역과 금호역 기준으로 우측에 위치한 기축 아파트입니다. 보통 옥수역 주변하면 옥수역과 금호역 좌측에 위치한 옥수삼성, 래미안옥수 리버젠, e편한세상 옥수파크힐스가 많은 관심을 받는 것에 비해 관심을 덜 받고 있습니다. 옥수삼성과 연식은 비슷하지만 경사도, 역과의 거리 차이, 향후 개발 가능성이 낮기에 저평가받고 있습니다. 
+ 한강뷰 여부에 따라 가격 차이가 발생합니다.
 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2001년 5월
• 세대 수 : 1,181세대
• 주차 수 : 1.36
• 용적률 / 건폐율 : 290% / 22% 
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23~24년)	호가
전용 면적59	11.1(9월) - 고층	10.3(중층)
전용 면적84	11.5(12월) - 저층	12.5(중층)

3. 손품임장기

교통

3호선 옥수역, 금호역 중간에 위치하고 있으며 지도상 거리로는 700m 정도이나 역을 오가는 거리가 호락호락하지 않아 거리 대비 체감상 시간이 많이 걸립니다. 옥수역 쪽에서 올 때는 언덕이, 금호역에서 올 때는 주택가를 지나야 되는데 야간에 여자 혼자 돌아다니기에는 부담이 될 수 있어 보입니다.
 
호갱노노를 보니 보통 도보로 역을 이용시에는 운동 겸 옥수역을 많이 이용하며 금호역 이용 시 마을버스를 이용하는 것으로 보입니다. 지도상 거리로는 제 기준 도보 역세권 마지노선으로 볼 수 있습니다.
 

 

학군

앞동과 뒷동의 배정 초등학교가 다릅니다. 101~105동의 경우 금옥초등학교로 106동~114동의 경우 옥수초등학교로 배정받습니다. 옥수초등학교는 단지 내 위치하고 있으며, 금옥초등학교 같은 경우는 단지 앞 횡단보도를 건너면 바로 도착가능해서 도보로 둘 다 이용하는 데에는 무리는 없어 보입니다. 제 기준에서는 단지 안에 위치하고 있는 옥수초가 조금 더 선호되지만 큰 차이는 없어 보입니다.
 
학원가는 없다고 보는 게 마음 편합니다. 집단 학원가가 없는게 성동구에서 약점으로 꼽히지만 동호대교 건너 압구정 쪽을 이용하면 되기에 중학교·고등학교 때 큰 문제는 없어 보입니다. (압구정 학원 차량 이용 가능)
 
주위에 다닐만한 거리에 위치한 학교는 옥정중학교(1.2km)뿐이며 사실 옥정중학교도 도보로 통학하기에는 부담이 있어 중학교 자녀를 둔 부모의 경우 다른 지역으로 이사 가는 경우가 많습니다.(금옥초와 옥수초등학교가 고학년으로 갈수록 학급이 줄어드는 이유) + 옥정중의 경우 특목고/자율고 진학비율이 20% 가깝습니다.

• 옥정중 : 학업성취도 78.9% / 일반고 : 71.7%, 특성화고 : 9.9%, 특목고 : 3.6%, 자율고 : 14.8%

 

편의시설 및 환경

아파트가 달맞이 공원과 붙어 있어 녹지는 더할 나위 없으며 일부 세대의 경우 한강뷰가 가능할 정도로 환경적인 측면에서 강점을 가지고 있습니다. 다만 달맞이 공원과 붙어 있다는 건 단지도 높은 위치에 있다는 의미겠죠

[출처 : 호갱노노]

 
옥수역 상권 이용이 가능하며 및 금남시장과 인접해 있어 상권 및 식자재등 필수용품을 구입하기 편리합니다. 대형마트(롯데마트)는 차량으로 6분, 대학병원(한양대학병원)은 차량 10분 내 이용이 가능합니다.
 
특이한 점은 평균 주차대수는 1.36대로 넉넉해 보이지만 호갱노노를 보면 103~105동은 주차가 여유롭지 않다고 합니다. (다른 동은 여유로운 편)

직장

서울중심부에 위치하고 있어 대중교통 이용 시 어디든 편리하게 이동가능합니다. 

• 강남역 : 30분
• 여의도역 : 40분
• 광화문역 : 30분

개발

금호동 주위에 재개발이 진행 중에 있으며 공공재개발이 진행 중인 금호23구역의 경우 개발이 완료되면 금호역까지 가는 길이 개선 될 것으로 보입니다. 금호대우 자체로도 리모델링이 추진되고 있는 것으로 보이지만 아파트 연식, 최근 공사비용 증가에 따른 추가분담금 증가등으로 진행사항은 미적지근해 보입니다. 
 
주변 재개발 구역인 금호21,금호23도 초기단계 재개발로 단기간 주변환경이 개선 될 것으로 보이지는 않습니다. (금호23,21 입주할 때쯤 금호대우는 리모델링하고 있을 수도...)

 

4. 종합

사실상 옥수동 생활권을 가지고 있습니다. 강남과 다리가 맞닿아 있으면 해당 지역도 강남만큼 간다는 이야기가 있듯이 압구정과 동호대교로 맞닿아있는 옥수생활권 + 한강변의 가치는 매우 높은 편입니다.(압구정과 성수대교로 맞닿아있는 성수동 역시 1티어급)

 
금호대우의 가장 큰 장점으로는 역시나 한강뷰(고지대에 따른 영구조망) 및 달맞이 공원의 녹지로 볼 수 있으며 옥수동 대비 저렴한(?) 가격에 옥수생활권을 공유할 수 있는 점이 장점으로 꼽힙니다.
 
단점으로는 언덕 / 역과의 거리 / 옥수동 대비 저평가 / 20년 이상 아파트가 가지는 어쩔 수 없는 단점 / 일부 동 주차불편등을 꼽을 수 있습니다.
 
신축 아파트들처럼 최신식 커뮤니티는 갖추고 있지 않지만 실거주 만족도가 매우 높은 아파트로 보이며 금호23,21구역이 개발 완료되면 옥수동 대비 저평가도 해소될 것으로 보입니다.(확실히 옥수동 대비 하락기 때 가격이 더 빠지는 모습을 보여준다)
 
금호대우의 전용면적84 가격은 보통 옥수삼성 전용면적 84, 래미안 옥수 리버젠 전용면적 59와 비교되는데 현재의 편의를 택할 시 래미안 옥수 리버젠을, 미래가치를 고려 시 옥수삼성이 우세하기 때문에 애매한 포지션의 금호대우는 하락기에 더 많이 빠지는 것으로 보입니다. 대신 금호대우는 한강뷰라는 엄청난 강점을 가지고있기 때문에 향후 리모델링 추진 및 주변 개발에 따라 옥수삼성을 따라가냐 아니면 더욱 격차가 벌어지냐로 방향이 결정될 것 같습니다.