[손품 임장] 청구e편한세상 아파트 분석/임장

안녕하세요, 오늘은 서울시 중구에 위치한 청구e편한세상에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

5,6호선이 지나는 청구역 초역세권에 위치한 아파트입니다. 서울시에서 중구의 중심은 업무지구이기 때문에 아파트들은 다른 구와 경계지역에 위치하고 있습니다. 청구e편한세상 역시 중구에 위치하고 있지만 사실상 생활권은 성동구로 보셔도 무방합니다. 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2011년 12월
• 세대 수 : 895세대
• 주차 수  : 1.12 ☞ 2010년 초반에 만들어진 아파트들은 주차대수가 적은 느낌이 있다.
• 용적률 / 건폐율 : 224% / 23%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	12억	6.5	12.5
전용 면적84	15억	8.5	14

※ 전용면적 84기준 호가대비 전세 Gap 비율 61%

 

3. 손품임장기

교통

단지 중심에서 출구까지 350m, 도보로 5분으로 사실상 단지 입구에 바로 역이 붙어 있다고 보면 됩니다. 청구역이 5·6호선으로 더블역세권 위치이며 6호선을 이용하여 아래로 한 정거장 이동 시 3호선, 위로 한 정거장 이동 시 2호선 이용이 가능해 대중교통 편리성이 강점으로 꼽히는 단지입니다.  

학군

단지바로 앞에 초등학교가 위치하고 있어 사실상 초품아로 봐도 무방합니다. 초등학교 가는 길도 대로는 없어 안전한 통학길이 보장됩니다.

 

중학교는 대경중학교와 금호여자중학교가 각각 1.2km / 800m에 위치하고 있어 도보로는 살짝 먼 거리지만 못 다닐 거리는 아닙니다. 대경중학교는 학업성취도 대비 특모고·자사고 진학비율이 높은 편으로 나타납니다.

• 금호여중 : 학업성취도 83.6-중구1위 / 특목고 및 자사고 진학률 7%(2022년 기준)
• 대경중 : 학업성취도 80.2 / 특목고 및 자사고 진학률 20.5%(2022년 기준)

다만 주위로 다닐만한 학원은 없어 필요시 지하철로 15분 거리에 위치한 압구정 쪽으로 다녀야 합니다.

편의시설 및 환경

청구역 인근으로 상권이 발달해 있으나 정리되지 않은 어수선한 느낌과 동네 자체적으로 약간은 올드(?)한 느낌을 줍니다.(그 흔한 스벅도 없음ㅠ) 다만, 최근 신당역을 중심으로 힙한카페와 상점등이 자리 잡고 있어 MZ세대들의 핫플레이스로 거듭나고 있습니다. 

다만 주위에 동네 마트가 부실해서 주위에 식자재 살만한 곳은 없으며 대형마트는 행당역쪽의 롯데마트가 차량 10분 거리에 있습니다. 응급 시 이용할 수 있는 대학병원(한양대학병원, 순천향대학병원) 차량 10~15분 내로 위치하고 있는 점은 큰 장점입니다. 단지 주변에 산책할만한 공간이 없어 아쉽습니다. 물론 1km 내외로 남산과 DDP(동대문디자인플라자)가 자리 잡고 있지만 저녁 먹고 산책을 즐길기에는 약간은 먼 느낌입니다.

직장

중구 자체가 서울의 중심부이기도 하지만 5·6호선 더블역세권으로 서울 어디든 빠르게 도달할 수 있습니다.(직주근접 최상급)

• 강남역 : 30분
• 광화문역 : 14분
• 여의도역 : 27분
• 마곡역 : 50분

개발

주위에 노후주거 지역들이 개발 진행 중입니다. 단지북쪽으로는 대규모 <모아타운>이 진행 중이며 남쪽으로 신당8구역은 2027년 입주예정으로 예상되고 있습니다. 주변 노후주거단지가 대단지 아파트로 조성되면 수요에 따른 부족했던 학원가등이 생길 가능성도 있습니다. 다만 모아타운이 완료되기까지는 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

 

4. 종합

서울 중심지에 위치하고 있으며 초역권으로 서울3대 업무지구인 CBD·YBD·GBD 접근이 매우 좋습니다. 초등학교까지는 초품아 수준으로 이용이 용이하나 중학교부터는 학교까지 이동거리 학원가등을 생각하면 상위권 학생일 경우 전출하는 세대도 있을 것으로 보입니다. 주변의 모아타운·신당8구역·신당10구역이 개발 완료 시 주변환경은 개선되며 신축아파트의 후광으로 동반상승효과를 기대할 수 있습니다. 

최근 화려한 커뮤니티의 신축 선호현상이 두드러지면서 최신축 아파트 또는 최신축으로 거듭날 수 있는 재건축 아파트 대비 2010년도 초반에 지어진 애매한 준신축 아파트들이 저평가받는 것으로 보입니다. 해당연도(2010년 초반)에 지어진 아파트들은 화려하지는 않지만 필수 편의시설(지하주차장 연결, 헬스장등)을 갖추고 있고 지상에 차량이 다니지 않게 설계되어 있어 실제 거주함에 만족도가 높습니다. 만약 지역의 신축 대장아파트 가격이 부담스럽다면 주변에 2010년대 초반연식의 저평가된 아파트를 찾아보는 것도 하나의 전략이라고 할 수 있습니다.