[손품 임장] 광명 푸르지오포레나 분석/임장

 

 

안녕하세요, 오늘은 경기도 광명에 위치한 광명 푸르지오포레나에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

✔ 최근 광명 뉴타운 중 광명사거리역 중심으로 북쪽에 위치한 3구역(광명트리우스), 4구역(광명센트럴아이파크) 분양이 끝났고 5구역(광명자이힐스테이트SKVIEW)이 분양 준비를 하고있습니다. 광명 푸르지오포레나는 광명사거리옆 남쪽에 위치한 광명 14구역이 재개발한 지역으로 단지뒤로 도덕산이 위치한 숲세권입니다.

 

✔ 광명뉴타운은 광명사거리역 기준으로 북쪽에 역세권 단지들이 몰려있어 남쪽대비 관심을 많이 가지는데, 광명 푸르지오 포레나는 남쪽에 위치한 뉴타운 중 가장 역과 가깝게 위치한 단지입니다.

 

✔ 광명사거리역 남쪽에 위치한 광명뉴타운 구역은 광명뉴타운의 대장으로 불리는 11구역과 광명한진타운 아래에 위치한 9구역 분양을 남겨두고 있습니다. 14,15,16구역은 이미 입주를 맞췄으며, 10구역(호반써밋그랜드에비뉴)은 2024년 입주 예정입니다.

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2023년 9월
• 세대 수 : 1,187 세대
• 주차 수  : 1.16
• 용적률 / 건폐율 : 228% / 16%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23년)	호가
전용 면적59	7.85	7.8
전용 면적84	9.05	10.5

3. 손품임장기

교통

✔ 도보로 광명사거리역까지 800m(10분) 정도 떨어져 있으며 역과 가까운 동 기준 550m 정도 떨어져 있어 나름(?) 도보로 다닐 수 있는 거리입니다. ( 역에서 아파트 단지가는길은 약간의 경사로 되어있어 실제 체감은 약간 더 걸린다고 느낄 수 있습니다.)

 

학군

✔ 초등학교는 광명남초등학교로 배정되며 500m 내외 거리로 도보로 등교하기 어려운 거리는 아닙니다.

✔ 광명뉴타운 및 철산역 인근 아파트들은 철산역 쪽 학원가를 이용하며 차량 10분 내 도착이 가능합니다.

✔ 중학교는 광문중학교로 배정되며 약 1.3km 떨어져 있어 도보로는 20분 이상 걸리는 것으로 보입니다. 

• 졸업생 15% 이상이 특성화고(구 실업계) 진학 및 학업성취도 74%로 좋지않은편

편의시설 및 환경

✔ 단지 주변에 식자재 마트가 있으나 소규모로 산재되어 있습니다. 다만 광명11구역 재개발이 완료(약 2027년)되면 주변환경 개선 및 편의시설 확충이 기대됩니다.

✔ 대형마트까지는 차량으로 15~20분 걸리며 종합병원은 철산에 위치한 차량 10분 거리에 광명성애병원을 이용해야 합니다.

✔ 단지 뒤편으로 도덕산이 자리 잡고 있어 녹지는 풍부한 편입니다.  

직장

✔ 광명자체가 가산디지털단지 배후단지로 기능을 하고 있으며, 7호선 이용하여 웬만한 서울지역만큼 서울 내 업무지구에 접근하기 편리합니다.

 

• 가산디지털단지역 : 20분
• 여의도역 : 40분
• 강남역 : 50분
• 마곡역 : 55분
• 광화문역 : 55분

개발

✔ 바로 옆에 광명 11구역 개발이 가장 큰 호재입니다. 해당 지역 재개발이 완료되면 광명사거리역까지 가는 길도 개선될 예정이며, 광명 11구역은 4,000세대 이상의 대단지로 대단지 수요에 맞게 입주완료 시 다양한 편의시설이 들어올 가능성이 많습니다. 광명 푸르지오포레나는 광명 11구역에 맞붙어 있어 직접적인 주변환경 개선을 기대할 수 있고, 실제 광명 푸르지오포레나는 광명11-2구역보다 입지가 더 좋다고 볼 수 있습니다.

 

 

✔ 광명뉴타운 외에도 3080도심공공개발, 경기공공재개발, 소규모주택정비관리사업등 주변환경 개선도 계속 진행되고 있습니다. 물론 뉴타운 재개발 대비 느리기는 하겠지만 일단 사업이 굴러가는 게 중요한 거라고 생각합니다.

 

4. 종합

✔ 요즘 분양가를 보면 확실히 14구역 분양가가 혜자였다는게 느껴집니다.(당시 전용면적 84가 7억)

 

✔ 광명뉴타운은 서울의 베드타운역할을 하기 때문에 사실상 역과의 접근성으로 가치를 판단받을 수밖에 없으며, 역과의 접근성 측면에서만 보자면 북쪽의 광명트리우스(광명3구역) 및 광명자이힐스테이트SKVIEW(광명 5구역) 보다 강점을 가집니다.

 

✔ 트리우스 광명 전용면적 84 분양가가 10.2억~11.9억이었음을 생각하면 광명 푸르지오포레나 가격은 메리트 있는 편으로 보입니다. 만약 트리우스 광명이 완판 된다면(현재 계약률이 별로라고 들음) 그 가격을 기준으로 광명뉴타운 가격도 재편될 것 같습니다..(하지만 요즘 분위기로는 내년 상반기까지 완판은 어렵지 않을까..) 광명자이힐스테이SKVIEW는 일단 트리우스 광명보다 선호되는 입지(도보로 광명사거리역 가능)이며 트리우스 광명의 선례를 봤기 때문에 적당히 분양가를 조정해서 나올 것으로 보입니다. 광명 푸르지오포레나 가격은 아마도 광명자이힐스테이트SKVIEW 청약흥행여부에 따라 현재보다 올라갈지 아니면 정체될지가 정해질 것 같습니다.

 

+ 12/26일 광명 푸르지오포레나 전용면적84 1세대 무순위 줍줍 청약을 진행합니다. 5층 물건이며 당첨 시 3억 차익을 거둘 수 있는 매물이기 때문에 광명거주하는 무주택자라면 무조건 도전해봐야 합니다.