[청약분석]광명 롯데캐슬 시그니처 분양가 안전마진 입지(5/7)

안녕하세요, 오늘은 5월에 분양하는 경기도 광명에 위치한 「광명 롯데캐슬 시그니처」에 대해 알아보겠습니다.

 [경기도 아파트 청약] - 광명 롯데캐슬 시그니처

 

 

광명 롯데케슬 시그니처 분양 홈페이지

 

 

1. 단지소개

경기도 광명시 뉴타운 중 한 곳으로 광명뉴타운 9구역에 공급되는 아파트입니다. 최근 분양했던 광명 뉴타운 2구역(트리우스 광명), 5구역(광명자이힐스테이트SKVIEW)이  7호선 광명사거리역을 기준으로 북쪽 지역에 위치하고 있다면 9구역은 남쪽에 위치하고 있는데 11구역을 제외하고는 남쪽에서는 가장 좋은 입지로 보입니다.

작년 광명 뉴타운 고분양가 논란으로 완판에 어려움을 겪고있어 분양가도 이를 고려해서 나왔는데 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

✔ 준공예정 : 2027년 10월

✔ 세대 수 : 1,509세대

✔ 주차 수 : 1.3

 

총 533세대가 공급되며 특별공급 263 세대, 일반공급 270세대로 소형평수 위주로 공급됩니다.

 

✔ 전용면역 39(19평) : 90세대

✔ 전용면역 49(23평) : 138세대

✔ 전용면역 59(25평) : 305세대

2. 청약일정

✔ 특별공급 : '24.05.07(화)

✔ 1순위 : '24.05.08(수)

✔ 2순위 : '24.05.09(목)

✔ 당첨자 발표 : '24.05.16(목)

3. 분양가격

 

• 1회 중도금 : '24.12.27 
• 2회 중도금 : '25.08.27 
• 3회 중도금 : '26.03.27 
• 4회 중도금 : '26.11.27 
• 5회 중도금 : '27.02.26 
• 6회 중도금 : '27.05.27 

 

✔ 입주까지는 3년 이상 남아 잔금을 준비하기에는 충분한 시간입니다. 단 중도금 대출 이자를 받을 시 일정 부분 이자부담은 감안해야 합니다.
 

• 전용면적 59 기준 ☞ 중도금 대출 이자 5% 적용 시, 중도금 대출 이자는 약 3,800만원이 소요됩니다.

 
✔ 전용면적 59 기준 중도금 대출을 받는다면 최대 약 9.5억까지 필요합니다.
 

전용면적 59 기준 ☞ 8.99(최고 분양가) + 0.38(중도금 대출 이자) + 0.13(발코니확장)

 

4. 분석

교통

7호선 광명사거리역까지 855m로 역세권이라고 하기에는 애매한 거리지만 도보로 이용하지 못할 거리는 아닙니다.(한여름, 한겨울 주위..)전반적으로 광명사거리역 남쪽에 위치한 광명푸르지오포레나, 광명아크포레자이위브와 역간 거리는 비슷하다고 볼 수 있습니다.

학군

초품아는 아니지만 주변에 초등학교 3곳 모두 도보로 등교하기에 무리가 없는 거리이며, 중학교는 광남중학교 또는 광문중학교로 배정될 것으로 보입니다. 두 곳 모두 광명에서 학업성취도로 좋은 편에 속하는 중학교는 아니지만 광명 뉴타운 개발이 끝나 거주 환경이 개선되면 학업성취도도 조금은 상향될 것으로 기대됩니다.

학원가는 철산역 쪽에 대규모 학원가가 있으며 차량으로 약 15분 걸리며 대부분 학원에서 셔틀버스 운행 중에 있습니다.

 

 

※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함 
 

• 광남중 진로현황 : 특수목적고 1.6%, 자율고 0.0% , 일반고 84.2% 특성화고 14.1%
• 광문중 진로현황 : 특수목적고 1.3%, 자율고 0.0% , 일반고 82.4% 특성화고 16.4%

 

편의시설 및 환경

주변에 중대형 마트가 없는 게 아쉽지만 롯데캐슬 세대 수가 약 1,500세대로 입주 후 단지 내 마트가 생길 가능성이 있습니다. 마트의 경우는  광명사거리역에 위치한 이마트에브리데이(차량 6분) 또는 소하동에 위치한 이마트(차량 20분)를 주로 이용할 것으로 보이며 대형병원은 차량 10분 거리에 광명성애병원 이용 가능합니다. 대신 단지 앞으로 광명 새마을 시장이 위치하고 있어 합리적인 가격에 식자재를 구입할 수 있습니다. 

 

주변에 목감천 산책로가 조성되어 있어 주변에 공원이 없는 아쉬움을 달래줍니다. 광명 사거리역까지 가는 메인도로에 트랜디하지는 않지만 보편적으로 이용하는 카페와 식당 등이 있습니다. 다만 그 흔한 스타벅스 광명사거리역까지 가야 있는 것은 아쉽긴 합니다. 물론 광명뉴타운 개발에 따라 점차 상권이 변화되긴 하겠지만 당장의 불편함이 아쉽긴합니다.

직장

가산디지털단지와 매우 가까우며 7호선 이용 시 강남접근성도 높지만 역까지 거리가 도보 10분인 점은 고려대상입니다.

 

• 가산디지털단지역 : 20분
• 강남역 : 55분
• 광화문역 : 1시간
• 여의도역 : 50분

 

개발

광명 뉴타운 외에도 뉴타운에서 해제된 과거 8구역, 7구역,13구역도 광명 뉴타운으로 집값 상승 및 주변환경 개선을 봐왔기에 공공 재개발 및 소규모 재개발 정비사업을 진행 중에 있습니다. 물론 현재 반환점을 돌은 광명 뉴타운처럼 빠른 속도를 보여주지는 못하겠지만 향후 주변 환경 개선도 기대할 수 있습니다.

 

광명스피돔 쪽으로 GTX-D노선을 검토 중이라는 기사가 나오긴 하지만 현재 노선 검토 단계이며 GTX-B,C 외에는 크게 기대하지 않는 게 정신건강에 좋을 것으로 보입니다.(아예 없다고 생각하고 사는 게 맘편함)

비교

작년 분양한 광명 뉴타운 5구역 광명자이힐스테이트SKVIEW랑 비교 시 비슷한 가격이지만 입지는 광명자이힐스테이트SKVIEW가 조금 더 좋습니다. 비슷한 입지의 준신축 광명아크포레자이 전용면적 84가 9억에 거래되었기에 광명롯데캐슬시그니처의 분양가도 비싼 느낌이 있습니다. 

5. 종합

개인적으로는 광명아크포레자이와 입지는 비슷한 것으로 보이며, 연식에서 앞서지만 6년 정도 연식의 차이면 10% 정도의 가치차이가 있다고 생각합니다. 전용면적 59 기준 최고가 8억 초반이었으면 좋았겠지만 거의 9억에 육박하는 가격은 고분양가 논란을 피하기 쉽지 않아 보입니다.

 

전용면적 59는 경쟁률이 낮지만 완판 될 것으로 보이나 소형평수는 쉽지 않아 보입니다. 광명에 거주하는 가점이 높은 세대는 확실한 카드인 광명 뉴타운 대장(11구역, 12구역) 청약을 위해 애매한(?) 광명 롯데캐슬 시그니처는 건너뛸 것으로 보이니다. 반대로 말하면 광명 롯데캐슬 시그니처 청약은 광명 청약을 노리는 가점 낮은 분들에게는 기회가 된다는 말이겠죠?  

 

• 실거주 의무 : 없음
• 전매 제한 : 1년
• 재당첨 제한 : 없음