[청약분석]계양 롯데캐슬 파크시티 2단지(4/29)

 

안녕하세요, 오늘은 4월 분양하는 인천시 계양구에 위치한 계양 롯데캐슬 파크시티 2단지에 대해 알아보겠습니다.

 [인천시 아파트 청약] - 계양 롯데캐슬 파크시티 2단지

 

 

계양 롯데캐슬 파크시티 2단지 분양홈페이지

 

 

1. 단지소개

계양 롯데캐슬 파크시티는 총 1,2 단지의 3,053세대 대단지 아파트로 「효성구역 도시 개발사업 지역」에 위치하고 있습니다.(특이하게 2단지 1,089세대 부터 분양)

효성구역 도시 개발사업 지역은 인천시 계양구 효성동 100번지 일대에 추진하는 도시개발 사업으로 해당 지역은 일제 강점기 인 1944년 근공원지역으로 지정돼 도시개발 사업에 사각지대였는데, 해당 프로젝트를 통해 공동주택 약 4,000세대를 포함 근린공원 및 도로기반시설 등을 조성하는 공익사업입니다.

 

거의 빈땅에 계획도시에 준하는 인프라 개선이 이뤄지기 때문에 신도시와 같은 쾌적한 주거환경을 갖춰 지금과 비교할 수 없는 생활인프라 환경이 갖춰지게됩니다. 

[출처 : 롯데캐슬 홈페이지]

 

 

✔ 준공예정 : 2027년 11월

✔ 세대 수 : 1089세대

✔ 주차 수 : 1.4대

 

계양 롯데캐슬 파크시티는 총 1·2단지 3,053세대로 조성 될 예정이며, 이번에는 그 중 2단지 1,089세대가 분양됩니다. 공공택지이기 때문에 1,089세대 전부 분양되며 특별공급 533세대, 일반공급 556세대로 공급됩니다.

 

+ 소비자가 가장 선호는 전용 면적 84의 단일 평수(6가지 type)로 구성되어있습니다.

 

✔ 전용면역 84(34평) : 1,089세대

2. 청약일정

✔ 특별공급 : 4/29(월)

✔ 1순위 : 4/30(화)

✔ 2순위 : 5/2(목)

✔ 당첨자 발표 : 5/9(목)

3. 분양가격

 

• 1회 중도금 : '24.10.31 
• 2회 중도금 : '25.5.31 
• 3회 중도금 : '25.8.31 
• 4회 중도금 : '26.4.30 
• 5회 중도금 : '26.6.30 
• 6회 중도금 : '26.11.30 

 

✔ 입주까지는 3년 이상 남아 잔금을 준비하기에는 충분한 시간입니다. 단 중도금 대출 이자를 받을 시 일정 부분 이자부담은 감안해야 합니다.
 

• 전용면적 84 기준 ☞ 중도금 대출 이자 5% 적용 시, 중도금 대출 이자는 약 3,300만원이 소요됩니다.

 
✔ 전용면적 84 기준 중도금 대출을 받는다면 최대 약 7.19억까지 필요합니다.
 

• 전용면먹 84 기준 ☞ 6.78(최고 분양가) + 0.33(중도금 대출 이자) + 0.08(발코니확장)

 

4. 분석

교통

현재 기준 역세권과는 거리가 멉니다. 인천 1호선 작전역까지는 1.8km, 인천 2호선 가정역까지는 3.0km 거리로 도보로 다니기는 불가합니다.

 

서울 2호선 청라 연장 사업에 따라 향후 신설역이 효성서초 앞쪽으로 검토 중인데 이럴 경우 단지에서 700~800m거리로 도보로 다닐만한 범위에 역이 생기게됩니니다.

 

+ 서울 2호선 청라 연장 사업은 대장홍대선과 연관된 사업으로 현재 기준 2033년 개통을 목표로 진행 중에 있습니다.

 

학군

효성구역 내 초등학교 용지가 개발계획 변경으로 용도변경 되는 바람에 효성구역 내 초등학교가 없어진 점은 아쉽습니다.

 

다만 효성서초도 단지와 650m거리로 도보로 등하교하기 어려운거리는 아닙니다.(대로변 건너지도 않음)

중학교의 경우 반경 1km 이내에 북인천여중과, 명현중, 효성중이 있으며 계양구 자체가 인천에서 학구가 좋은 지역은 아니기 때문에 학업성취도가 그닥 좋지는 않습니다.(효성중의 경우 특목고 진한 13.3% 중 10.3%가 마이스터고임)

 

※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함 
 

• 북인천여중 진로현황 : 특수목적고 3.7%, 자율고 0.6% , 일반고 84.0% 특성화고 11.7%
• 명현중 진로현황 : 특수목적고 2.3%, 자율고 0.0% , 일반고 64.6% 특성화고 30.9%
• 효성중 진로현황 : 특수목적고 13.3%, 자율고 1.3% , 일반고 61.8% 특성화고 23.2%

 

효성동쪽으로 일부 학원들이 있지만 고학년의 경우 계양구청쪽 또는 삼산동쪽으로 다녀야 될 것으로 보입니다.

 

편의시설 및 환경

주변에 동네마트가 없지만 4,000여세대의 롯데캐슬단지가 완성 후 수요를 생각하면 중형급(롯데슈퍼, GS프레쉬) 마트는 단지 내 입점할 것으로 보입니다. 현재 기준으로는 차량 10분거리에 대형마트(홈플러스)가 위치하고있습니다.

 

 효성구역이 완전히 개발 될 때까지 슬세권을 기대 할 수 는 없지만 차량 10분거리로 우측에는 작전역쪽 구도심 상권이 있으며, 좌측으로 청라쪽 신도시 상권이 있어 취향에 맞게 이용할 수 있습니다. 

 

보통 자연환경에 강점을 가지고 있으면 단지명에 「파크」 또는 「에코」 가 들어가는데, 롯데캐슬 "파크"시티인 만큼 최소한의 숲세권을 기대할 수 있는 네이밍입니다. 계양 롯데캐슬 파크시티는 천마산에 둘러쌓여있으며, 단지 뒤로는 아나지공원이 있는 천혜의 자연환경으로 도심 속 쾌적함을 누릴 수 있습니다.

직장

인천 내 직장이 아니면 서울 업무지구 중에서는 마곡 외 도심업무지구로는 출퇴근하기 힘들긴합니다.

 

• 마곡역 : 50분
• 강남역 : 1시간 30분
• 여의도역 : 1시간 10분
• 광화문역 : 1시간 20분

 

개발

일단 효성구역 자체적으로 4,000여세대 준신도시에 가까운 계획도시기 때문에 효성구역이 완성되면 생활 인프라는 몰라보게 좋아질것으로 예상합니다. 주변 지역도 큰 단위는 아니지만 소규모 재개발, 재건축을 추진 중에 있습니다.

교통적으로는 서울2호선 연장,  GTX-D라는 호재가 있지만 현실적으로 생각하면 아직 계획단계기 때문에 언제는 사업 방향성이 바뀔 수 있어 보수적으로 접근해야 될 것 같습니다.

 

+ 특히 GTX-B·C이후 노선들은 개인적으로는 환상의 노선으로 보고 있기에...

비교

입지로보면 제일풍경채계양 위너스카이 보다는 좋으며, 힐스테이트자이 계양보다는 떨어집니다. 다만 제일풍경채 계양 위너스카이와 두산위브더제니스 센트럴 계양도 고분양가 논란에 저조한 성적이었지만 지금은 완판되었습니다. 

5. 종합

분양가는 힐스테이트자이 계양과 제일풍경채계양 위너스카이 중간 가격으로 현재 계양에서 거래되는 딱 입지만큼의 가격으로 안전마진은 없어보입니다.   

 

하.지.만 고분양가 논란이 있었던 제일풍경채 계양 위너스카이와 두산위브더제니스 센트럴 계양도 완판이 되었기 때문에 분양 흥행은 되지 않겠지만 향후 완판은 무난히 될 것으로 보입니다.

 

또한 향후 분양 될 1단지 대비 이번에 분양하는 2단지가 입지적으로 좀 더 좋기때문에 만약 인천 계양에서 실거주형 청약을 노린다면 당첨가능성이 높을 것으로 보입니다.

 

• 안전마진 : 없음
• 재당첨제한 : 없음
• 전매제한 : 1년
• 실거주 의무 : 없음