[청약분석] 경희궁 유보라 청약/분석 알아보기(3/4)

 

 

오늘은 3월 서울시 서대문구에 분양하는 <경희궁 유보라>에 대해 알아보겠습니다.

 [서울 아파트 청약] - 경희궁 유보라

 

 

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1. 단지소개

경희궁 유보라는 통일로를 기준으로 경희궁자이 4단지와 마주하고 있는 아파트로 영천구역 재개발을 통해 분양되는 아파트입니다.  100여 세대 남짓에 소형아파트 단지이지만 서울 중심부에 위치하고 있어 입지적 메리트가 큰 단지입니다. 

 

✔ 준공예정 : 2026년 7월 예정

✔ 세대 수 : 199세대

✔ 주차 수 : 1.21

 

총 199세대 중 108세대 공급되며 특별공급 51세대, 일반공급 58세대입니다.

 

✔ 전용면역 59(25평) : 42세대

✔ 전용면역 84(34평) : 66세대

2. 청약일정

✔ 특별공급 : 3월 4일(월)

✔ 1순위 : 3월 5일(화)

✔ 2순위 : 3월 6일(수)

✔ 당첨자 발표 : 3월 12일(화)

3. 분양가격

 

• 1회 중도금 : 2024.7.11 
• 2회 중도금 : 2024.11.11 
• 3회 중도금 : 2025.3.11 
• 4회 중도금 : 2025.7.11 
• 5회 중도금 : 2025.11.11 
• 6회 중도금 : 2026.3.11 

 

✔ 입주까지는 2년 4개월이 남아 잔금을 준비하기에는 부족한 시간은 아닙니다. 단 중도금 대출 이자를 받을 시 일정 부분 이자부담은 감안해야 합니다.
 

• 전용면적 84 기준 ☞ 중도금 대출 이자 5% 적용 시, 중도금 대출 이자는 약 4,700만원이 소요됩니다.

 
✔ 전용면적 84 기준 중도금 대출을 받는다면 최대 약 14.12억까지 필요합니다.
 

• 전용면먹 84 기준 ☞ 13.48(최고 분양가) + 0.47(중도금 대출 이자) + 0.17(발코니확장)

 

4. 분석

교통

3호선 독립문역과 400m거리로 역세권 위치에 있습니다. 중앙버스 정류장과도 400m거리로 대중교통 이용이 편리하며 5호선 서대문역 같은 경우도 800m거리로 역세권은 아니지만 도보로 이용할 수 있는 거리 안에 있습니다.

 

학군

보통 소형단지의 경우 학교와 거리가 멀다는 단점이있는데 경희궁유보라의 경우 초등학교는 금화초등학교로 배정될 것으로 보이며 단지에서 5분(440m) 거리에 있으며 횡단보도를 건너지 않아도 된다는 장점이 있습니다.

 

대각선 맞은편에 대신중학교가 있지만 지역구가 달라 아마 중학교의 경우 동명여중 또는 인창중으로 배정될 것으로 보입니다.  인창중까지는 약 1km, 동명여중까지는 400m로 남자 중학생을 자녀로 둔 경우는 통학길이 약간 멀다고 볼 수 있습니다.

 

• 인창중 진로현황 : 일반고 75.7%, 특성화고 8.1%, 특수목적고 1.8%, 자율고 13.5%
• 동명여중 진로현황 : 일반고 59.0%, 특성화고 13.3%, 특수목적고 4.8%, 자율고 20.5%

 

 

편의시설 및 환경

인근에 영천시장이 위치하고 있어 식자재 구입이 편리하며 대형마트(롯데마트)의 경우 차량 차량 10분, 대학병원(강북삼성병원)의 경우 차량 5분 거리에 위치하고 있습니다. 

 

시장과 맞은편 경희궁자이 쪽으로 상권이 있지만 주로 을지로 쪽 상가를 많이 이용할 것으로 보입니다. 소형단지라 단지 내 산책로가 없는 게 아쉽지만 인근에 안산과 서대문 독립공원이 있어 부족한 부분을 메꿔줍니다.

 

직장

서울 3대 업무지구인 CBD와 맞붙어 있으며 3호선 역세권으로 서울 주요 지역 이동이 편리합니다.

 

• 광화문역 : 15분
• 여의도역 : 25분
• 강남역 : 41분
• 마곡역  :47분

 

개발

가까이로는 영천시장 뒤쪽으로 모아타운이 진행 중으로 향후 주변환경이 좋아질 가능성이 있으며 범위를 넓혀보면 북아현 2·3구역과 서울역 북부 역세권 개발이 진행 중에 있습니다.

비교

역 접근성 / 초등학교 접근성 / 지역구 / 브랜드에서 경희궁 롯데캐슬이 우위를 가지고 있으나 해당 강점이 큰 차이는 아니기 때문에 연식을 고려하면 약간의 안전마진은 있어 보입니다.

 

5. 종합

소형단지지만 입지적으로 매우 좋습니다. 비슷한 규모의 경희궁 롯데캐슬과 비교해 밀리는 부분은 신축의 우위로 어느 정도 극복이 가능하다고 보입니다. 서울 중심지 입지라면 소형단지여도 흥행을 했던 사례(마포푸르지오 어반피스, 평균 56 : 1)가 있기 때문에 높은 경쟁률이 예상됩니다.

 

• 안전마진 : 5,000만원 ~ 1억
• 전매제한 : 1년
• 실거주제한 : 없음