[손품 임장] 강서한강자이 분석/임장

 

 

오늘은 서울시 강서구에 위치한 강서한강자이에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

강서한강자이는 9호선 가양역과 양천향교역 사이에 위치하여 대중교통접근성이 좋으며 올림픽대로 및 강변북로 접근성도 좋아 서울 외곽임에도 대중교통 또는 자차로 서울 어디든 이동하기가 편합니다. 한강접근성이 좋고 가양 주변에 유일한 신축아파트로 마곡지구가 개발 전에는 강서구 대장단지 중 한곳이었습니다.

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2013년 9월
• 세대 수 : 790세대
• 주차 수  : 1.53
• 용적률 / 건폐율 : 297% / 29% 
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	10.1	6.0	10.2
전용 면적84	11.9	7.0	11.9

※ Gap 비율 58%

3. 손품임장기

교통

강서한강자이에 가장 큰 장점 중에 하나는 교통입니다. 서울을 관통하는 9호선 그중에서도 급행역인 가양역을 도보로 이용할 수 있습니다. 자차로도 올림픽대로, 강변북로를 이용하 서울 내 이동이 편리합니다.

아파트 중심에서 9호선 급행 가양역까지 650m, 9분 거리로 나오나 대로와 평지로 되어있어 실제 체감은 조금 더 짧다고 느낍니다.

 

학군

탑산초등학교와는 250m 거리로 왕복4차로를 건너긴 하지만 녹색부모님회의 지원으로 등하굣길에 큰 문제는 없어 보입니다. 단지 맞은편으로 서울서진학교라는 특수학교가 위치하고 있는데 아직 우리나라 사회에서 특수학교가 선호시설은 아니다 보니 설립 및 개교까지 어려운 과정을 겪었습니다.(개인적으로 이런 갈등은 참 씁쓸한 부분이라 생각함)

인근에 위치한 성재중학교는 강서구에서 학업성취도가 좋은 학교 중 한 곳이며, 학원가도 등촌동·내발산동에 조성되어 있어 크게 걱정할 필요는 없습니다.(대치,중계,목동 이후 서울 내 학원 밀집가로 떠오르는 중)

 

• 성재중학교 : 학업성취도 87.6% / 진로현황 일반고 82.0%, 특성화고 12.8%, 특수목적고 3.8%, 자율고 0.8%

 

 

편의시설 및 환경

대형마트(홈플러스)가 도보 5분 거리에 위치하고 있어 생필품등을 사기 굉장히 편리해 생활만족도를 높여줍니다. 대학병원(이대서울병원)은 차량 10분 내 이용가능합니다.

상권의 경우 가양역 인근에 대로를 따라 상가가 있지만 많은 편은 아니며 외식 등을 즐기기 위해서는 마곡 또는 발산쪽으로 이동해야 합니다. 도보로 한강접근이 가능하며 인근에 서울 최초의 도시형 식물원인 서울식물원이 위치하고 있어 자연환경 역시 좋은 편입니다.

 

직장

마곡과 붙어 있어 마곡업무지구 배후단지이며 9호선 급행역 역세권으로 출·퇴근 시 서울 내 업무지구 접근이 용이합니다.(9호선 지옥철은 감내해야 됨..)

 

• 마곡나루역 : 17분
• 여의도역 : 27분
• 강남역 : 50분
• 광화문역 : 45분

 

개발

주변이 1990년대 초반에 지어진 아파트로 정비사업 이야기가 나올만한 단지들이 많이 있습니다. 다만 부동산 하락기여서 아직 적극적으로 사업을 추진하고 있는 단지는 없어 보입니다. 주변 단지 대형평수의 경우 대지지분이 많아 한강뷰의 이점으로 향후 사업성이 좋을 수도 있겠지만 일단 강남→여의도→목동 찍고 와야 사업이 진행될듯해 시간이 많이 걸릴 것 같습니다.

 

아파트 바로 옆에 CJ 공장부지에 복합상업시설이 들어오는 게 가장 큰 호재입니다. 이전 김태우 강서구청장이 소방시설등의 문제로 인가를 취소해 사업이 좌초위기에 있었으나 신임 구청장이 사업을 재추진하면서 올해 8월 시공예정입니다.

다만 최근 지식산업센터 투자 수요 감소, 부동산 PF리스크, 마곡 MICE 등 주변에 대형 복합상업 시설이 먼저 입주하기 때문에 분양 활성화가 쉽지 않아 보이기도 합니다. 

4. 종합

한강·역세권·녹지·편의시설·주변 개발호재로 보면 사실 현재 가격이 이해가 되지 않습니다. 하.지.만 주변에 대규모 영구 임대 단지(가양4·5단지 / 약 4,500세대)가 있어 민도가 좋은 편은 아닙니다.(담배연기, 노점상등등..)

또한 CJ 공장부지 개발이 분명 호재이긴 하나 실거주 입장에서는 완공(2028년 예정) 전까지는 소음에 시달릴 수밖에 없습니다.

개인적으로는 실거주 편의는 최상급이나 주변에 위치한 대규모 임대 단지로 환경개선은 거의 불가능한 수준입니다. 이로 인한 한계치가 명확하기 때문에 개인적으로는 강서에서는 마곡이나 염창이 조금 더 좋아보이긴합니다.