[손품 임장] 염리삼성래미안 분석/임장(feat 마포 학군지)

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 마포구에 위치한 염리삼성래미안에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

염리삼성래미안은 공덕역 인근 마포 구축아파트 중 한 곳으로 중소형 세대지만 마포에서 학군지로 떠오르는 대흥역 학원가와 가까워 전세수요가 좋은 곳입니다.

 

2022년 부동산 하락기에 전용면적84가 8억에 거래되며 뉴스에 마포 반값 아파트로 유명해진 아파트입니다.(물론 해프닝으로 끝나긴 했지만..)

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2001년 3월
• 세대 수 : 574세대
• 주차 수 : 1.22대
• 용적률 / 건폐율 : 258% / 21%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	10.3	5.8	10.5
전용 면적84	12.9	7.0	13.5

※ Gap 비율 54~56%

3. 손품임장기

교통

6호선 대흥역까지는 550m거리로 역세권 아파트입니다. 다만 대흥역 기준 북쪽으로는 언덕지형이라 체감상 약간 더 걸린다고 느낄 수 있습니다. 

6호선은 강북위주의 애매한 노선이긴하지만 1정거장 이동시 공덕역을 통해 다양한 노선으로 환승할 수 있어 단점을 어느 정도 해소해주고 있습니다.

 

학군

반경 500m 내외로 용강초등학교, 숭문중·고등학교, 서울여자중·고등학교,동도중학교가 있어 학령기 자녀를 키우기 최적화되어 있습니다. 또한 마포 대표 학원가인 대흥역 학원가 역시 도보 10분 이내로 이용가능하며 인근 중학교 학업 성취도를 보면 마포 내에서 학군지로 손색없음을 확인할 수 있습니다.

※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함 
 

• 숭문중 진로현황 : 일반고 75.6%, 특성화고 6.4%, 특수목적고 5.2%, 자율고 12.8%
• 동도중 진로현황 : 일반고 61.9%, 특성화고 10.9%, 특수목적고 6.7%, 자율고 20.1%
• 서울여중 진로현황 : 일반고 69.2%, 특성화고 3.2%, 특수목적고 8.1%, 자율고 18.1%

 

사실 마포구는 서울대/의대 입결이 낮아 상위권 학군으로 논하기엔 서울의 대표 학군지(강남3구, 양천구, 노원구)와 비교할 수 없지만 거주지 고려 시 교육 접근성(편의성) 측면에서 근거리 등교와 쉽게 이용가능한 학원가의 존재가 중요한 건 사실입니다.

 

편의시설 및 환경

단지 앞에 염리마트라는 동네마트가 있으며, 차량 5분 거리에 대형마트(이마트)가 위치하고 있으며 신촌세브란스병원이 차량 10분 거리로 응급 시 빠르게 병원을 이용할 수 있습니다.

 

인근 대흥역과 공덕역의 마포 상권이 발달해 있으며, 물리적으로 홍대·신촌·합정과도 대형상권에 대한 아쉬움은 없지만 단지 300m 안에 음식점과 카페는 부족해서 슬세권으로 볼 순 없습니다.

 

구축 중소형단지라 커뮤니티 시설 및 단지 내 산책환경이 아쉽지만 단지 앞에 도서관과 마포아트센터가 있으며 도보 10분 거리에 경의선 숲길이 있어 아쉬운 점을 일부분 해소시켜 줍니다.

 

직장

마포 내 역세권 지역으로 서울 주요 업무지구 이동이 편리합니다.(특히 1정거장 이동 시 쿼트러플역인 공덕역의 존재감이 빛남)

 

• 강남역 : 45분
• 광화문역 : 20분
• 여의도역 : 20분
• 마곡역 : 40분

개발

아현뉴타운은 완성된 단계이며 주변 구축 아파트들이 소규모 재건축 사업을 진행하고 있습니다. 염리삼성을 보자면 2종 일반거주 지역에 이미 용적률이 MAX로 높아 향후 재건축을 기대하기는 어렵습니다.(언젠가 리모델링..?)

4. 종합

역세권, 학군지, 구축이지만 잘 관리된 단지로 실거주 편의등 매력적인 요소가 많습니다. 하지만 실거래 건수가 보여주듯 거래량이 적은데 개인적으로 가격대비 대안이 너무 많습니다.

 

비슷한 가격대로는 비교되는 마포태영, 공덕삼성아파트 대비 메리트가 떨어지고(역세권측면에서는 공덕삼성, 세대수 및 개발 측면에서는 마포태영) 자금에 여유가 없다면 확실히 저렴한 가격의 염리상록을, 자금에 여유가 있다면 주변 신축을 선택하기 때문이죠

 

주변 구축대비 눈에 띄려면 정비사업(리모델링)이라도 추진해 볼 만한데 현재 실거주에 불편함이 없기에 정비사업의 필요성도 크게 느끼지 못하는 것 같습니다. 

 

마포 구축아파트 중 실거주 만족을 비교할 때 항상 거론되며 "구축 아파트 실거주 만족도 측면"에서 손에 꼽히는 아파트로 보이지만, 손에 꼽히는 아파트 중 매수자 입장에서는 "단연코 염리삼성이야"라고 할만한 매수 포인트가 없기에 저울에 올라가기만 하고 실제 매수로 이뤄지지 않는 애매한 포지션에 놓인 것으로 보입니다.