[손품 임장] 중림삼성사이버빌리지 분석/임장

 

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 중구에 위치한 중림삼성사이버빌리지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

중림삼성사이버빌리지는 준공연도(2001년) 때문인지 단지이름에서 20세기말 감성(사이버 ㄷㄷ)이 느껴집니다. 서울시 중구 끝에 위치한 단지로 마포/서대구문구와 생활권을 공유하고 있으며, 서울역 북쪽에 위치하고 있어 강북판 코엑스로 불리는 서울역 북부역세권 개발의 직접적인 호재가 있는 단지입니다. 

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2001년 7월
• 세대 수 : 712세대
• 주차 수 : 1.69
• 용적률 / 건폐율 : 251% / 24%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	11.85	6.0	11.0
전용 면적84	13.6	6.9	12.7

※ Gap 비율 51%

3. 손품임장기

교통

2·5호선 더블역세권인 충정로역의 초역세권단지로 도보 150m로 5번 출구에서 나오면 바로 단지가 있습니다. 서울역까지는 900m로 무리한다면 도보로 갈 수 있는 거리입니다. 900m 거리에 서울역 하나만 있었다면 아쉬웠겠지만 충정로역이 단지 코앞으로 대중교통을 편리하게 이용할 수 있습니다.

학군

가장 취약점으로 꼽히는 학군입니다.(사실 학군이 주요 선택요소였다면 중구로 오지도 않겠지만...)

초등학교는 480m 거리에 봉래초등학교가 있으나 언덕배기 지형으로 거리대비 등하굣길이 쉬운 편은 아닙니다.(대신 대로를 건너야 하는 위험은 없음) 중학교의 경우 남학생의 경우 환일중학교 배정되는데 도보로 다니기에는 약간 애매한 거리(1km)이며, 여학생의 경우 지하철 한 정거장거리의 창덕여중으로 배정됩니다.(도보 불가)

 

환일중의 경우 거리 문제를 빼더라도 학업성취도가 낮은 편으로 선호되지 않지만, 창덕여중의 경우 학업성취도가 우수한 선호되는 학교로 여학생의 경우 창덕여중까지 등하교 수단에 대한 문제만 해결할 수 있다면 좋은 선택이 될 수 있습니다.

※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함 
 

• 환일중 진로현황 : 일반고 100%, 특성화고 0%, 특수목적고 0%, 자율고 0%
• 창덕여중 진로현황 : 일반고 55.3%, 특성화고 10.5%, 특수목적고 15.8%, 자율고 18.4%

중구 자체가 상업지구로 마땅한 학원은 없으며 학원을 보내기 위해서는 마포 대흥역까지 라이딩을 고민해야 합니다.(자차 15분)

편의시설 및 환경

주변에 중형급 마트가 없어 불편하기 하지만 차량 5분거리에 서울역 롯데마트를 갈 수 있어 단점을 보완해주며 강북삼성병원과는 차량 10분 거리로 응급 시 이용하기에 좋습니다.

 

호갱노노를 보면 주변에 상권이 꽤나 형성되어있어 보이지만 네이버 거리뷰를 통해보면 노후된 상가들이 많으며 아파트 앞쪽 음식점은 주변 직장인들 회식을 위한 고깃집 위주로 상권의 다양성과 연식면에서 상권이 약한편입니다. 다양한 상권을 누리기 위해서는 서울역쪽, 아현역,시청역쪽으로 가야되지만 향후 서울역북부역세권 개발이 완료되면 대형쇼핑몰의 입점으로 상권의 다양성과 연식면에서의 아쉬움을 해결해 줄 것으로 보입니다.

 

단지 뒤편으로 손기정 공원 및 서울로 7017가 있어 주변에 산책할 공간이 많이 있습니다.

 

직장

2·5호선 충정로역 더블'초'역세권으로 서울 내 업무지구 접근성이 매우 좋습니다.(특히 CBD)

 

• 광화문역 : 10분
• 여의도역 : 14분
• 강남역 : 40분
• 마곡역 : 37분

개발

길 건너 북아현2구역과 주변 노후주택들이 재개발이 예정되어 있어 주변환경 개선이 기대됩니다. 아현동 699번지 공공재개발이 잘 진행된다면 향후 환일중의 학군도 개선될 것으로 보입니다.

 

강북판 코엑스로 불리는 서울역 북부역세권 개발이 진행 중(2028년 준공 예정)으로 2,000명 이상을 수용하는 강북의 첫 문화·컨벤션 센터가 들어오게 됩니다.

 

서울역 접근성이 좋기에 올해 GTX-A 개통 및 향후 GTX-B 개통으로 지금도 좋은 대중교통은 더욱 좋아질 것으로 보입니다.  

 

4. 종합

서울시에서 중구의 포지션은 서울 중심에 위치하고 있지만 대부분 업무·상업지역으로 학군이 약해 주거지로는 선호되지 않는 경향이 있습니다.

 

항상 학군이 발목을 잡지만 서울의 탑티어 학군이 아닌 이상 학군에 대한 가치는 크게 차이가 없다고 생각합니다. 아현동 일대 개발과 서울역부북역세권 개발이 동시 진행 중으로 그 사이에 위치한 중림삼성사이버빌리지도 그에 따른 직간접적인 수혜를 받을 것으로 보입니다.

 

과거 촌스러운(?) 단지명을 바꾸려 했지만 등기부등본 변경 등에 비용이 들어가는 이유로 구성원 반대가 많아 현재 단지명을 유지 중입니다. 단지 구성원들의 연령대가 높다 보니 자산의 가치를 높이기보다는 현재에 들어가는 비용에 집중을 하는 사람이 많다는 뜻인데 향후 사업 정비사업 진행이 만만치 않을 것으로 보입니다.