[손품 임장] 흑석한강센트레빌1차 분석/임장

 

 

오늘은 서울시 동작구에 위치한 흑석한강센트레빌1차에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

흑석동에 위치한 준신축아파트로 흑석뉴타운5구역이 재개발한 아파트입니다. 흑석뉴타운은 집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 2021년 서반포라 불리며 서울 내 신흥강자로 떠오른 곳으로 지리적으로 보면 강 건너면 용산, 우측에는 반포가 위치하고 있습니다.

한강변, 길 건너 용산, 우측 반포로 물리적 입지는 매우 좋지만 가격은 어찌 보면 그 정도(?)를 반영하지 못하는데 가장 큰 이유 중 하나는 언덕입니다. 흑석뉴타운 역시 다른 동작구와 비슷하게 언덕지형으로 되어있으며 요즘은 평탄화를 잘한다고는 하지만 전통적으로 언덕지형이 평지지형대비 선호도가 떨어집니다. 다만 흑석한강센트레빌 1차는 흑석동 내 아크로리버하임, 명수대현대와 함께 경사가 거의 없는 아파트 중 하나입니다.

  

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2011년 9월
• 세대 수 : 655세대
• 주차 수 : 1.22
• 용적률 / 건폐율 : 230% / 22%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	-	7.5	14.0
전용 면적84	15.0	8.8	16.0

※ Gap 비율 59%

3. 손품임장기

교통

9호선 흑석역 역세권으로 도보 8분(450m) 가량 소요되며 올림픽대로와 맞붙어 있어 서울 내 차량이동도 좋은 편입니다. 현재 흑석역은 9호선 급행역은 아니어서 약간의 아쉬움이 있었는데 동작구에서는 2022년부터 <흑석역 급행열차 정차 타당성 조사 용역>을 진행하며 9호선 급행 정차에 대한 가능성을 보이고 있습니다.

 

학군

동작구의 약점이자 흑석뉴타운의 가장 큰 약점이 학군으로 동작구 내 이렇다고 할만한  학원가가 존재하지않습니다. 호갱노노의 입주민들 이야기에 따르면 대부분 방배·서초쪽 학원에서 셔틀이용이 가능해 그쪽으로 보내는 것으로 보입니다.(구반포 쪽 학원가들이 재건축으로 이수역/동작대로 부근으로 이동해서 아마 그쪽으로 학원 보낼 듯)

 

초등학교까지는 550m로 도보로 다닐만한 거리지만 대로를 한번 건너야 합니다. 중학교는 중앙사대부속고등학교가 가장 가까우며 지금은 중학교까지 가는 길이 흑석뉴타운 9구역 재개발 공사로 돌아가야(830m) 되지만 향후 해당 구역 공사가 완료될 경우 등하굣길이 개선될 것으로 보입니다.

 

편의시설 및 환경

도보 600m거리에 중형급 마트(하나로마트, 이마트에브리데이)가 위치하고 있으며 대형마트(이마트)는 차량 15분 거리의 용산역 쪽을 이용해야 합니다. 대학병원(중앙대학병원)까지는 750m로 도보로 10분 거리에 위치하고 있어 응급 진료 시 빠르게 이용가능합니다.

 

주변이 재개발 진행 중이라 노후상권(철물점, 여관등)들 위주라 뉴타운이라도 신도시급의 깔끔한 상권을 기대하기는 어렵습니다. (전반적으로 낮은 노후상가에 신축 아파트만 우뚝 쏟은 느낌)

 

앞으로는 한강이 뒤로는 국립현충원이 위치하고 있어 자연환경이 View측면에서는 좋지만 산책등 누릴 수 있는 공간은 부족한 편입니다.

 

현재 기준으로 보면 지리적 강점대비 인프라가 많이 아쉽습니다. 다만 아직 흑석뉴타운이 완성이 아니며 흑석한강센트레빌1차를 중심으로 주변 구역 재개발이 진행되고 있어 향후 인프라 개선이 기대됩니다. 

 

 

직장

물리적으로 서울 중심에 위치하고 있으며 서울을 관통하는 핵심 노선인 9호선 역세권이기 때문에 서울 주요 업무지구 접근성이 매우 좋습니다.

 

• 강남역 : 30분
• 여의도역 : 20분
• 광화문역 : 35분
• 마곡역 : 45분

 

개발

흑석2구역·흑석1재정비촉진구역·흑석9구역·흑석11구역 개발 진행 중에 있습니다. 해당 지역이 개발이 완료되면 노후 상권 등으로 아쉬웠던 인프라가 확충될 것으로 기대되며 1만여 세대의 흑석뉴타운이 완성됩니다. (여기에 9호선 급행역 정차까지 확정된다면 금상첨화겠죠) 

흑석9구역과 11구역의 경우 관리처분인가 상태로 이주·착공만 진행하면 되는 반면 흑석2구역과 흑석1재정비촉진구역의 경우 사업초기 단계로 시간이 좀 더 필요할 것으로 보입니다.

 

4. 종합

물리적 위치로는 용산의 이촌동고 마주하고 있으며 동쪽으로는 반포가 있어 더할 나위 없습니다. 거주편의성 측면에서 보자면 약한 인프라가 아쉽지만 흑석뉴타운 완성 시 자동으로 개선되므로 시간이 해결해 줄 것으로 보입니다. 흑석뉴타운 내에서 역세권·평지인 몇 안 되는 아파트임에도 연식(13년차)으로 다른 최신축과 비슷한 상황입니다. 개인적으로 물건(아파트 연식)보단 물리적 위치(입지)가 중요하다고 생각하며, 커뮤니티를 제외하면 준신축 역시 실거주함에 있어 신축과 큰 차이가 없습니다. 지금이야 주변 상가들이 워낙 노후되어 아파트만 새것 같은 느낌이 있지만 흑석뉴타운 완공 시에는 연식보다는 입지로 재평가받을 아파트라고 생각합니다.