[손품 임장] 공덕자이 분석/임장

 

오늘은 서울시 마포구에 위치한 공덕자이에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

공덕자이는 아현4구역 재개발로 만들어진 아파트로 분양 당시 강남에 반포자이가 있다면 강북에는 공덕자이가 있다고 홍보할 정도로 그 당시 고급화에 힘을 준 단지입니다. 

마포대로를 기준으로 좌측에 마래푸,마더클,마프자같은 마포 내 대장아파트들이 있으며 우측으로는 공덕자이, 마센이등이 있는데 마포대로를 기준으로 좌측대비 우측 단지들이 저평가받고 있습니다.

2026년 공덕1구역(마포자이힐스테이트)이 입주하면서 주변이 정비 및 상권이 강화된다면 마포대로 우측라인에 대한 저평가도 해소될 것으로 보입니다.  

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2015년 4월
• 세대 수 : 1,164세대
• 주차 수 : 1.32대 
• 용적률 / 건폐율 : 230 % / -
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	12.4	7.2	12.9
전용 면적84	15.5	10.0	15.9

※ Gap 비율 58~64%

Check Point

입주한 지 연차로는 10년이 되었지만 아직 미등기 상태로 조합과 토지소유주간의 소송이 장기화로 인하여 문제가 발생했습니다.(보통의 경우 준공 2년 이내 등기 발부됨)

 

등기가 없는 아파트는 어떤 문제가 있느냐 하면 일단 등기가 없다는 것은 부동산에 대한 소유권을 보장하지 못한다는 말과 같습니다.(공덕자이 거래현황을 보면 입주권으로 명시됨)

 

• 등기가 없기 때문에 주택담보대출을 받을 수 없음 = 전액현금 or Gap 투자
• 전세자금대출 불가(조합원 물건 제외) = 전세 자금 전액현금 필요

 

위의 2가지 사항 때문에 마포 내 다른 아파트 대비 매매 또는 전세 시 현금이 많이 필요하기 때문에 저평가되어 있습니다.

 

다행히 작년(23년) 11월에 소송 진행 중이던 2인의 소송을 취하하고 합의하였다 하여 올해에는 등기가 나올 것으로 기대하고 있습니다. 다만 합의가 되었다는 의미는 현금청산 소유자들에게 보상을 해준다는 의미이며 이는 조합원이 추가 분담금이 필요하다는 것과 같습니다.

 

현재 예상되는 비례율은 8~9% 하락할 예정이며 조합원 감정가에 따라 추가 분담금이 달라질 것으로 보입니다. 보통 전용면적 84를 받기 위해서는 감정평가 금액이 3억 정도이기 때문에 조합 물건에 대해서는 2,400~2,700만원의 추가 분담금이 나올 수 있습니다.

 

그럼 이 추가 분담금은 누가 내느냐? 일단 일반분양 물건이라면 납부의무가 없으며 해당 주택이 조합원 물건이었다면 최종 소유자가 부담해야 합니다. 고로 현재 공덕자이 매매를 준비 중이라면 ①조합원 물건 유무 확인 ②추가 분담금에 대한 부담비율 정리가 필요합니다.

3. 손품임장기

교통

5호선 애오개역 초역세권(200m), 2호선 아현역 역세권(600m)으로 더블 역세권이며 버스 중앙차로와 인접해 있어 버스이용도 편리합니다. 마포대로와 마포대교를 이용하면 자차로 서울 주요 업무지구인 CBD(Central Business District) 와 YBD( Yeouido Business District) 접근이 편리합니다.

 

학군

소의초등학교가 초품아 수준(280m) 수준으로 가깝습니다. 횡단보도를 한번 건너야 되지만 왕복 2차선으로 통행차량이 많지 않은 편입니다.

아현중학교까지도 400m로 도보권에 위치하고 있습니다. 아현중 인근 주거단지가 노후주택에서 신축 아파트 단지로 탈바꿈되면서 학업성취도가 좋아졌습니다. 2017년 국가 수준 학업성취도 평가 당시 74.6%였으나 현재는 특수목적고와 자율고를 합쳐 약 20%가량 보낼 정도로 수준이 올라갔습니다.

※ 2017년 이후 국가 수준 학업성취도는 치르지 않으며 진로현황으로 학군지를 판단함

 

• 아현중 진로현황 : 일반고 63.7%, 특성화고 14.3%, 특수목적고 7.1%, 자율고 12.5%
• 특수목적고 현황 : 과학고 1.8%, 외고 1.8%, 예고체고 2.4%, 마이스터고 1.2%

아현동쪽에 일부 학원이 있지만 대부분 마포에서는 대흥역 인근 염리동 학원가를 이용합니다. 대흥역 인근 학원가까지는 3km 정도 떨어져 있어 차량으로 10~15분 정도 걸리며 학원셔틀도 이동하고 있어 이용에 어려움은 없습니다.

 

 

편의시설 및 환경

단지옆으로 중형마트(K마트)가 위치하고 있어 필요시 식자재등을 구입할 수 있습니다. 대형마트(이마트)와 대학병원(세브란스병원)은 반경 5km 안에 위치하고 있어 차량으로 15분 이내 이용이 가능합니다.

 

도심지역으로 주변에 녹지는 부족한 편입니다. 아현뉴타운이 자리 잡은 아현동 대비 상업편의시설이 부족한 편이지만 26년 공덕1구역 입주 시 일정 부분 해소 될 것으로 보입니다.

 

직장

5·2호선 더블역세권, 특히 5호선의 경우 초역세권으로 서울 주요 업무지구 접근성이 훌륭합니다. 향후 서울역에서 GTX-A를 이용하면 강남접근성도 좀 더 좋아질 것으로 보입니다.

 

• 여의도역 : 13분
• 광화문역 : 10분
• 강남역 : 45분
• 마곡역 : 35분

개발

공덕 1구역 외에도 아현동, 공덕동, 청파동등에서 주택정비사업이 활발히 진행 중입니다. 마포대로 기준으로 좌측 아현뉴타운의 개발이 거의 완료되었다면 마포대로 우측과 서울역 사이인 공덕동·청파동의 정비사업이 활발히 진행 중에 있어 향후 주변환경 개선이 기대됩니다.

 

당장 다른 구역은 차지하더라도 바로 옆에 붙어있는 공덕 1구역 약 1,100세대만 입주하여도 그간 약점으로 꼽혀온 상업편의시설에 대한 갈증을 해소해 줄 것으로 보입니다.

 

4. 종합

개인적으론 공덕~애오개로 이어지는 마포대로 라인 쪽을 굉장히 좋게 보고 있습니다. 공덕자이의 경우 더블역세권(그 중 하나는 초역세권..), 마포에서 귀한 평지, 연식대비 잘 갖춰진 커뮤니티(사우나, 수영장 등)로 상품성이 좋습니다.

 

올해 그간 발목을 잡던 등기 이슈가 마무리되고 공덕1구역이 입주한다면 현재 2억까지 벌어져있는 마래푸와의 Gap이 좁혀질 것으로 보입니다. 만약 공덕자이 매수를 고민 중이라면 올해가 적기라고 보이며 위에서 말씀드린 추가분담금 관련 사항만 꼼꼼히 챙기시면 될 것 같습니다.