[손품 임장] e편한세상 서울대입구 분석/임장

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 관악구에 위치한 e편한세상 서울대입구에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

봉천 12-2구역을 재개발한 아파트로 관악구에 유일한 신축·대단지 아파트입니다.(힐스테이트관악 센트시엘 입주 시 유이한..) 관악구는 물리적으로 강남과 인접하지만 전통적으로 임대거주가 많으며 이로 인한 개발의 어려움으로 서울에서 선호되지 않는 지역 중 하나입니다.(금천구, 구로구와 함께 금·관·구로 불림)

e편한세상 서울대입구는 대단지이지만 총 4 분할되어 있어 대단지로서의 연결성이 약한편입니다. 1차 1~3단지와 2차로 나뉘어 있으며 1차 1단지>1차 2단지=2차>1차 3단지 순서로 선호되는 것으로 보입니다.

 

관악구는 언덕지형이 많아 기본적으로 평지보다 경사 지형이 많이 있으며 단지 내부는 일정 부분 평탄화를 했겠지만 단지 외적으로 보면 정비사업이 되지 않은 곳이 대다수로 어느 정도 경사는 감안해야 합니다.

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2019년 6월
• 세대 수 : 1차 1,531세대, 2차 519세대
• 주차 수 : 1.14
• 용적률 / 건폐율 : 230%/ 23%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	9.8	6.5	10.1
전용 면적84	11.24	8.5	11.4

※ Gap 비율 66~75%

3. 손품임장기

교통

아파트단지 중앙에서 2호선 봉천역까지 720m로 도보 11분이면 이용가능하며 제 기준 역세권 마지노선 기준에 들어옵니다. 신림선의 경우 서원역과 1.1km 정도로 도보로 이용하기는 어렵습니다. 자차 이용 시 주사용 도로인 남부순환도로도 출퇴근에는 정체가 극심한 편입니다.(출퇴근에 서울 내 정체가 극심하지 않은 곳이 없긴 함..) 다만 관악 IC와 인접하여 강남순환도시고속도로 이용 시 자차로 강남까지 자차로 접근이 용이합니다.(관악 IC 입구를 요상하게 만들어놔서 진출입에 정체가 있긴 함)

 

학군

관악초등학교와는 500m정도 떨어져 있어 도보로 이용하기 힘든 거리는 아닙니다. 봉림중 역시 800m로 도보로 이용가능하니다. 다만 관악구 자체가 학업적으로 우수하지는 않으며 봉림중은 관악구 내에서도 하위권에 속합니다.

봉림중의 경우 2017년 국가 수준 학업성취도 평가기준 65.5%였으며, 이후 국가 수준 학업성취도 평가를 치르지 않아 진로현황으로 판단한다고 했을 때 진로현황도 우수한 편은 아닙니다.

 

• 봉림중 : 진로현황 일반고 79.6%, 특성화고 18.4%, 특수목적고 1.9%, 자율고 0%

 

학원의 경우 봉천역 맞은편 봉천동 쪽으로 일부 학원이 밀집된 지역이 있지만 관악구 전반적으로 부족한 편입니다. 

 

편의시설 및 환경

주변에 중형급 마트는 없으며 식자재마트 및 동네슈퍼들이 있습니다. 중형마트인 GS더프레시가  도보 700m거리에 있는데 700m정도 떨어져 있어 장보고 오가기에 체감상 도보로 힘들긴 합니다.

 

대형마트와 대학병원의 경우는 6km 정도 떨어져 있어 차량으로 20분가량 걸립니다. 단지 우측뒤편으로 청룡산이 위치하고 있으며 좌측앞편으로는 장군봉근린공원이 위치하고 있어 녹지는 풍부한 편입니다.

 

직장

2호선 역세권이기 때문에 서울 주요 업무지역 어디든 접근이 편리합니다.(Inner Circle Line Power)

 

• 강남역 : 28분
• 광화문역 : 50분
• 여의도역 : 35분
• 가산디지털단지 : 34분
• 마곡역  :50분

개발

봉천역과 서울대입구역 주변이 <봉천 제1종 지구단위 계획구역>으로 지정되어 있으나 가시적인 성과가 나오려면 시간이 많이 필요할 것으로 보입니다.

봉천13구역 공공재개발 및 청룡동 1535구역에 모아타운이 진행 중에 있으며 둘 다 아직은 시행초기단계로 정비사업 완료까지 기간은 아직은 미지수입니다.

다만 청룡동 1535구역의 경우 과거 재개발 추진하다가 몇 번 삐끗한 적이 있어 신축빌라로 변경된 곳이 많고 주변 상가가 활성화되어있는 점을 보면 조합설립을 위한 동의율이 쉽지 않아 보입니다.

 

향후 서울대입구역으로 서부선이 개통 예정이나 아직 착공도 안 했고 진행되는 상황을 보면 마치 선거철에만 들썩이는 환상의 노선처럼 보이기도 합니다.

 

• 2023년 민간투자사업심의위원회 통과 심의를 통과하지 못함
• 2024년 상반기 착공한다 하여도 2031년 개통 예정

 

4. 종합

관악구에서 유일한 신축단지로 관악구 시세의 기준이 되는 단지입니다. 다만 주변에 구축이라도 다른 아파트 단지가 없어 시너지 효과를 기대하기 어렵습니다. 

봉천역 위쪽이 아파트단지들이 모여있긴 하지만 연식·역과의거리·언덕지형 고려 시 실거주측면에서는 e편한세상 서울대입구가 학군 및 주변환경적인 측면에서는 향후 입주할 힐스테이트 관악센트씨엘이 유리할 것으로 보입니다. 향후 수요에 따라 갈리겠지만 개인적으로는 e편한세상 서울대입구가 입지적으로 더 좋아 보입니다.( 물론 서부선이 빠르게 개통한다면 이야기는 달라지겠지만..)