[손품 임장] 노량진쌍용예가 분석/임장

안녕하세요, 오늘은 서울시 동작구에 위치한 노량진쌍용예가에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

노량진 쌍용예가는 노량진 뉴타운 중심에 있는 몇 안 되는 준신축 아파트입니다.(물론 노량진 뉴타운이 완성쯤에는 구축이겠지만) 현재는 노후 주거지역 중심에 나홀로 아파트로 자리하고 있지만 단지 기준 좌측으로는 노량진3,4 구역이 진행 중에 있으며, 우측으로는 모아타운 대상지로 선정되 정비사업이 진행 중에 있습니다. 물론 주변에 공사가 시작되면 어수선하고 소음이 심하겠지만 향후 주변 환경이 개선됨에 따라 인프라 개선 효과가 자연스럽게 따라오게 될 것으로 보입니다.

 

노량진 뉴타운이라는 자체 개발적 요서를 제외하고도 노량진의 물리적 위치가 대한민국 부동산 1티어 입지인 여의도·용산과 맞붙어 있어 해당지역 개발에 따른 낙수효과도 기대할 수 있는 곳입니다.

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2010년 8월
• 세대 수 : 333세대
• 주차 수 : 1.11
• 용적률 / 건폐율 : 198% / 20%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	-	4.8	11.6
전용 면적84	12.55	7.0	12.5

※ Gap 비율 56%

3. 손품임장기

교통

1·9호선 노량진역과 600m,  7호선·서부선(언젠가 미래) 장승배기역과 740m로 노량진역 기준 역세권 아파트이며, 장승배기역도 도보로 다닐만한 거리입니다.

 

학군

노량진 초등학교와는 도보로 600m 거리인데 현재는 학교까지 돌아가는 구조로 노량진 3구역 재개발이 완료되면 학교 가는 길이 좀 더 편해질 것으로 보입니다. 다만 공사 중에는 등하굣길이 좀 더 어수선해질 수 있습니다.

 

장승중학교가 단지에서 가장 가깝지만 도보로 다니기에는 애매한 1.1km이며, 학원가는 신대방 쪽으로 이용할 것으로 보입니다. 향후 노량진 뉴타운 개발로 신축단지가 늘어나게 되면 해당수요에 맞게 일부 학원이 생길 것으로 예상됩니다.

 

+ 사실 동작구는 강남,여의도,용산과 가깝지만 치고 나가지 못하는 이유가 학군에 있는데 변변한 학원밀집지역이 없으며, 단지와 학교 간 거리가 도보로 어려운 지역이 많음 ☞ 동작구 = 학군보고 오는 동네는 아님

 

장승중학교의 경우는 상도동쪽 신축아파트들과 학군을 공유해서 과거 대비 나아진 학업성취도를 보여주고 있으며 노량진 뉴타운 완성에 따라 점차 좋아질 것으로 보입니다.

 

※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함 
 

• 장승중 진로현황 : 특수목적고 6.8%, 자율고 2.3% , 일반고 83.2% 특성화고 6.8%

 

편의시설 및 환경

주변에 중형급마트 포함 동네마트가 없어 불편할 것으로 보이며, 최소 상도동까지는 이동해야 중형급 마트가 있습니다. 다만 이러한 인프라는 3·4구역이 들어오면서 좋아질 것으로 보입니다.

 

대형마트(이마트)와 대학병원(가톨릭대학교 여의도 성모병원) 모두 자차 15분 거리에 위치하고 있으며, 단지 뒤쪽으로 송학대 공원이 위치하고 있어 도심 내 부족한 녹지를 채워줍니다.

 

다만 역에서 단지 가는 길이 약간 경사가 있는 편이며, 술집 등 유흥시설이 많은 점이 단점으로 꼽힙니다.(반대로 지대가 높기에 한강뷰가 나오는 동도 있으며, 다양한 상권을 누릴 수 있다는 측면에서는 장점)

직장

여의도와 매우 가까운 위치이며 1호선 이용 시 을지로, 9호선 이용 시 강남 접근성이 좋기에 사실상 모든 업무지구를 가기 편한 위치입니다.

 

• 여의도역 : 15분
• 강남역 : 35분
• 광화문역 : 40분
• 마곡나루역 : 30분

개발

노량진 뉴타운으로 천지개벽을 앞두고 있습니다. 흑석뉴타운, 신길뉴타운 사례를 보았기에 노후주거 지역이 뉴타운으로 새롭게 태어났을 때 메리트는 말할 필요가 없겠죠

 

흑석뉴타운 - 노량진 뉴타운 - 신길뉴타운 순으로 상급지를 평가하는데 노량진 뉴타운의 경우 흑석뉴타운 대비 평지 지형이기 때문에 여의도 재건축 + 뉴타운 완성에 따른 인프라 개선이 된다면 흑석뉴타운과 비등하게 가지 않을까 하는 생각입니다.

 

4. 종합

노량진쌍용예가는 2010년도 연식으로 당연히 뉴타운 신축아파트만큼은 못 갑니다. 다만 주변환경 개선에 따른 부족한 인프라가 확충되고 준신축에 거주환경이 괜찮으면서 용적률 198%로 미래가치를 품고 있다면..?

 

10년 뒤 뉴타운은 완성되어 있고 "신축 밭 구축아파트" 입지지만 정비사업 가능성이 큰 단지에 대한 상상은 각자의 머릿속에서 하는 것으로..