[손품 임장] 공덕래미안4차 분석/임장

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 마포구에 위치한 공덕래미안4차에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

1. 주변 소개

공덕동에는 유독 삼성에서 지은 래미안 브랜드 아파트들이 많이있습니다. 공덕+삼성+래미안+숫자를 조합한 아파트 이름만 무려 8개의 단지가 있어 솔직히 이름만 들어서는 위치가 딱 들어오지 않는데, 공덕래미안 4차는 마포의 대장 마포래미안 푸르지오 아래쪽에 위치하고 있습니다.

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2005년 11월 
• 세대 수 : 597세대
• 주차 수  : 1.06
• 용적률 / 건폐율 : 199% / 15%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	12.2	6.5	12.0
전용 면적84	13.45	7.9	14.2

※ Gap 비율 52~58%

3. 손품임장기

교통

공덕역과 애오개역 사이에 위치하고 있는데 쿼트러블역인 공덕역까지는 700m, 5호선 애오개역까지는 800m가량 걸립니다. 역과 아주 가까운 위치는 아니지만 도보로 이용하기에 심리적 마지노선 거리 이내입니다.

 

학군

공덕초등학교까지 800m거리에 마포대로를 건너야 되기 때문에 거리·안전성 측면에서 초등학교 접근성이 좋은 편은 아닙니다. 

중학교의 경우 서울여자중학교와 350m로 매우 가까우며, 남학생의 경우는 800m거리에 있는 숭문중 또는 아현중으로 배정됩니다. 동마포 자체가 소득 수준과 집값의 상승으로 전반적인 학습분위기가 조성되어 서울 주요 학군지를 제외하고는 학업성취도가 좋은 편입니다. 

※ 2017년 이후 국가학업성취도 평가는 진행하지 않으며 학업성취도 대신 진로현황으로 학교 학업 수준을 파악함 
 

• 서울여중 진로현황 : 특수목적고 8.1%, 자율고 18.1% , 일반고 69.2% 특성화고 3.2%
• 숭문중 진로현황 : 특수목적고 5.2%, 자율고 12.8% , 일반고 75.6% 특성화고 6.4%
• 아현중 진로현황 : 특수목적고 7.1%, 자율고 12.5% , 일반고 63.7% 특성화고 14.3%

 

학업가의 경우 차량 10분거리에 대흥역 학원가를 이용가능하고 대부분 학원이 단지까지 셔틀운영을 하고 있습니다.

 

 

편의시설 및 환경

주변이 마포래미안푸르지오, 마포더클래시, 마포프레스티지자이등 신축대단지 아파트로 인프라가 많이 발전하였습니다.

중형마트인 GS더프레시와 대형마트인 이마트가 1km 반경 안에 있으며 대학병원의 경우 차량 15분 거리에 신촌세브란스병원이 위치하고 있습니다.

 

아래로는 대흥역·공덕역 상권이, 위로는 아현역·이대역 상권이 발달해 있어 주요 상권이 근거리에 있으면서도 주거지역과 분리가 확실하게 되어 도심 속에 있지만 생각보다(?) 안락함을 제공합니다.

 

다만 마포의 언덕배기 지형으로 인한 경사와 주변에 부족한 녹지는 아쉬움으로 꼽힙니다. 모든동이 지하주차장과 연결이 돼있어 편리하지만 1.06대로 주차 공간이 약간 부족해 보입니다.

직장

을지로, 여의도쪽 출퇴근이 편리하며 공덕역이 쿼트러블역으로 서로 다른 지역에서 직장 생활하는 맞벌이 부부에게는 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

 

• 광화문 : 20분
• 여의도역 : 20분
• 강남역 : 50분
• 마곡역 : 45분

개발

바로 맞붙어있는 마포현대아파트(용적률 201%)가 재건축 추진 중에 있으며, 위로는 북아현 뉴타운이, 마포대로 건너 우측으로는 공덕쪽 재건축·재개발이 진행 중에 있어 서울 내 손꼽히는 정비사업 지역 중 한 곳입니다.

마포현대와 공덕래미안4차는 세대 수, 용적률 부분에서 비슷하여 마포현대의 재건축 사업이 향후 공덕래미안4차의 정비사업 지표가 될 것으로 보입니다.

4. 종합

다른 공덕에 위치한 래미안 시리즈대비 위치적으로 좋다고 보긴 어렵지만 200%가 안 되는 용적률은 향후 정비사업까지 고려 시 매력적입니다. 

 

동마포 자체가 최상급지인 용산과 지리적으로 가깝고 대흥역 학원가를 중심으로 과거 대비 학군리스크를 감소시켰기에 실거주+@의 지역으로 거듭나고 있습니다. 개인적으로는 여전히 마포대로 중심에 2000년대 초·중반 아파트가 저평가되어있다고 생각하며 묵혀두는 투자 스타일이라면 미래정비 가능성까지 품고 있는 공덕래미안 4차도 좋은 선택으로 보입니다.