[손품 임장] 과천 푸르지오 라비엔오 분석/임장

 

 

안녕하세요, 오늘은 경기도 과천시에 위치한 과천 푸르지오 라비엔오에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

과천 푸르지오 라비엔오는 과천 지식정보타운(이하 지정타) 내 위치한 단지로 지정타는 과천시가 자족도시로 나아가기 위한 프로젝트로 향후 과천의 중심이 될 가능성이 큽니다.

과천 지정타는 4차 산업 클러스터를 위한 기업들이 입주하였거나 입주예정으로 과천 푸르지오 라비엔오을 포함 지정타에 위치한 민간 분양 단지들은 강남과 근접한 물리적 위치 + 직주근접의 지위로 청약 당시 광풍이 불기도 했습니다.

과천 지정타 내 위치한 주거세대는 약 8,000여 세대로 미니 신도시급으로 2024년을 기점으로 약 6,000여 세대의 입주가 완료되기에 점차 인프라도 발전할 것으로 기대됩니다.

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2021년 12월 
• 세대 수 : 679세대
• 주차 수 : 1.41세대
• 용적률 / 건폐율 : 199% / 12%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적84	14.7	7.5	15.8

※ Gap 비율 50%

3. 손품임장기

교통

과천지식정보타운은 현재 4호선 인덕원역과 정부과천청사역 사이에 위치하고 있어 역세권과는 거리가 멀지만 4호선 지식정보타운역(가칭)이 단지와 450m 거리에 만들어질 예정으로 향후 역세권으로 지식정보타운의 대장단지가 될 것으로 보입니다.

학군

갈현초등학교가 450m 거리에 위치하고있어 초품아는 아니지만 도보로 다니기에 어려움은 없습니다. 중학교의 경우 최초 지정타가 만들어질 당시에는 지정타 남쪽에 율목중만 고려되었지만, 교육청에서는 학령인구에 따라 추가로 필요함을 결정해 부지를 확보하여 신설하려 하고 있습니다. 다만 부지 확보(근린3 or 근린4) 문제로 아직 삽을 뜨지도 않았습니다.

 

율목중학교의 경우 올해 개교를 했기에 아직 학업성취도등을 판단할 수 없지만 중학교에 배정되는 학생이 전부 지정타 내 단지이기에 집값/소득등을 고려 시 학업성취도는 나쁘지 않을 것으로 예상됩니다. 

 

학원의 경우는 정부과천청사역(차량 10분) 인근 또는 평촌학원가(차량 20분)를 이용할 수 있습니다.

 

편의시설 및 환경

아직 지정타 내 중형마트급은 없어 인근 동편마을쪽 마트 또는 정부청사역쪽에 위치한 이마트를 이용해야 합니다. 대학병원의 경우 평촌역쪽에 위치한 한림대학교성심병원을 자차 15분 내 이용가능합니다.

현재는 생활 인프라가 부족하지만 과천 지정타는 제2의 판교로 불리는 만큼 향후 완성되었을 때에는 직주근접+인프라+계획도시의 반듯한 구획으로 주거 환경이 좋아질 것으로 보입니다.(사실 이미 인프라가 완성되었다면 과천구도심급 가격이었을 듯..)

직장

지식정보타운 내 기업들은 도보로 다닐 정도의 직주근접이며 예정대로 27년에 4호선 지식정보타운역이 개통되면 강남과 을지로쪽 접근성이 좋아질 것으로 보입니다.

지역	현재	지식정보타운역 개통 시
강남역	40분(버스+지하철)	35분(지하철)
광화문역	1시간 (버스+지하철)	55분(지하철)
여의도역	50분 (버스+지하철)	45분(지하철)

 

개발

지식정보타운이 완성단계가 아니기 때문에 지속적으로 지켜보는 재미가 있을 것 같습니다. 가까운 사례로 판교와 마곡을 봤을 때 첫 입주부터 인프라 완성까지 약 10년이 걸리기 때문에 2030년경 생활인프라가 자리 잡을 것으로 보입니다.

4. 종합

이미 지정타 내 입주(+예정)기업은 넷마블 R&D 센터, 펄어비스등 게임기업과 각종 바이오 회사들이 있습니다. 향후 4차 산업을 선도해갈 업종의 기업으로 모든 기업 입주가 완료되면 자연스럽게 상권 및 인프라가 따라올 테고 그때 되면 과거 분당의 중심이 판교로 옮겨왔듯이 과천에 중심도 지정타쪽으로 움직일 수 있습니다.

 

현재 기존 과천 중심에 위치한 신축아파트의 가격이 17~18억 정도로 지정타 내 위치한 단지와 20%정도 차이가 나는데, 지정타가 완성되면 10% 내외로(희망회로 풀로 돌리면 동등하게)가격차이가 줄어들것으로 생각합니다.