[손품 임장] 남산타운 분석/임장

 

 

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 중구에 위치한 남산타운에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

서울시 중구는 서울의 중심에 위치하고 있지만 대부분 업무지구 위주로 주거지역이 많지는 않습니다. 중구의 거주지역은 지역구 외곽에 위치하고 있어 같은 중구여도 위치에 따라 생활권이 용산/마포/성동구로 나뉘게 됩니다. 

남산타운은 용산구와 성동구(옥수동)에 인접하고 있어 용산·옥수 생활권으로 서울 내에서 인기있는 거주지역입니다.

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2002년 5월
• 세대 수 :5150세대(임대 2034세대 포함)
• 주차 수 : 0.83
• 용적률 / 건폐율 : 231% / 22%
• 최근 실거래가 및 호가 ☞ 조망차이로 동마다 가격차이가 크다

면적	실거래가('23년)	호가
전용 면적59	10.25	10.0
전용 면적84	12~13.6	12.0

3. 손품임장기

교통

✔ 동에 따라 버티고개역 또는 약수역 역세권이 될 수 있습니다. 다만 구축아파트로 단지 내 경사가 심해 역과 가까운 동이 아니라면 체감상 느끼는 거리는 실제대비 더 멀게 느껴질 수 있습니다.

 

• 단지 중앙에서 버티고개역까지 560m

 

학군

✔ 초등학교는 동호초등학교에 배정됩니다. 지도상 가까워 보이긴하지만 매봉산이 가로막고 있어 단지 내 남문 → 서울 방송고등학교 쪽으로 등교하는 게 가장 빨라 보입니다. 대단지로 동마다 편차가 크며 단지 중앙에서 초등학교까지는 약 500m 정도 걸립니다.

 

✔ 중학교는 대경중, 장원중, 장충중학교로 배정받으며 장원중,장충중은 1km / 대경중은 1.5km 정도 떨어져 도보로 다니기에 쉬운 거리는 아닙니다. 3개 중학교 모두 학업성취도가 좋지는 않으나 대경중학교의 경우 특목고·자사고 진학비율 약 20%로 굉장히 높습니다.

 

• 장원중 - 학업성취도 : 76.9 / 2023년 특목고·자사고 진학비율 : 8.6%
• 장충중 - 학업성취도 : 79.7 / 2023년 특목고·자사고 진학비율 : 7.5%
• 대경중 - 학업성취도 : 76.9 / 2023년 특목고·자사고 진학비율 : 20.5%

✔ 중구자체가 업무 및 상업지역이기 때문에 학원은 거의 없습니다. 대중교통 이용 시 압구정까지 10분 내 도착가능하므로 필요시 강남권 학원가를 이용해야 합니다.

 

편의시설 및 환경

✔ 단지 앞으로 롯데슈퍼가 위치하고 있어 틈틈이 장보기 편리합니다. 대형마트 및 대학병원은 차량으로 10분 이내 도착가능하기 때문에 실질적인 편의시설(마트/병원)을 이용하기에 편리합니다.

 

✔ 서울 내 녹지는 거의 최상급입니다. 단지 앞으로는 남산이 뒤로는 매봉산이 위치하고 있어 산뷰로는 서울에서 제일 좋다고 생각하며 일부동에서는 남산뷰 또는 한강뷰도 가능합니다. 

 

• 20평 : 3동(남산조망) 추천
• 30평 : 4·5동(남산조망)  / 7·8동(한강조망) 추천

[좌 : 7동 뷰, 우 : 3동 뷰 / 출처 : 호갱노노]

직장

✔ 서울 중심부에 위치하고 있어 웬만한 업무지구 접근성이 매우 좋습니다.

 

• 강남역 : 35분
• 광화문역 : 25분
• 여의도역 : 30분
• 마곡역 : 55분

개발

✔ 버티고개역 맞은편으로 신당9구역 재개발이 진행 중입니다. 현재 시공사 선정 진행 중에 있으나 세대수가 적고 언덕지형으로 난이도가 높아 사업적으로 매력이 떨어져 시공사들의 관심을 받지 못하고 있습니다.(2차례 시공사 선정 유찰)

 

✔ 남산타운은 현재 리모델링 추진 중에 있습니다. 서울에서 가장 큰 규모의 리모델링 단지이긴 하지만 리모델링 사업이 활성화되지 않은 점 / 원자재값 인상에 따른 분담금 증가 / 아직 사업초기 단계로 아직 넘어야 될 산이 많아 빠른 시간 안에 실현되기는 어려워 보이며, 상황에 따라 사업이 좌초될 가능성도 염두해야 합니다.

 

4. My Think

✔ 조망이 너무 마음에 들어 실제 임장도 다녀온 아파트로 언덕지형의 단지가 인상이 깊었습니다. 대단지이다 보니 동마다 역까지의 접근성이 차이가 나는데 단지 내부도 언덕지형이라 체감상 더욱 크게 느껴집니다. 그래서 그런지 조망·역접근성·임대동과의 거리등으로 로얄동과 비로얄동의 가격차이가 큰 편입니다.

 

✔ 현재는 구축 + 언덕지형으로 불편한 점이 많지만 역세권/입지적 위치를 생각했을 때 향후 리모델링 사업이 성공적으로 진행된다면 그 가치는 더욱 상승할 것으로 보입니다. 다만 분담금 상승 및 사업까지 10년 이상 걸릴 것으로 감안하면 현재의 가격이 엄청 메리트 있지는 않습니다.

 

• (국평기준) 남산타운 로얄동 호가 : 13.5~14억 + 분담금 3~4억(추정치) = 16.5~18억(리모델링 완성 시)
• (국평기준) e편한세상 옥수파크힐스 :17.5억

✔ 물론 리모델링 완공 시 연식차이 및 추가증축평수(약 3평)가 있겠지만 리모델링 시 평면도 자체가 괴랄(?) 해지는 한계가 있기 때문에 완전한 신축아파트와 동일 시 보기는 어렵습니다.

 

✔ 개인적으로 리모델링 사업이 순탄치 않을 것으로 보기 때문에 매수 시 리모델링은 없다고 생각하는 게 마음이 편할듯합니다. 강점으로는 역세권 및 서울 내 중심입지 / 단점으로는 구축으로 인한 불편함, 언덕지형, 학군을 꼽을 수 있습니다. (물론 영구조망이 좋긴 하지만 그에 상응하는 가격을 지불해야 되기 때문에...)

 

☞ "리모델링 없고 실거주를 생각한다면 이 가격에 더 메리트 있는 곳이 많은 듯"