[손품 임장] 남산대림아파트 분석/임장

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안녕하세요, 오늘은 서울시 용산구에 위치한 남산대림아파트에 대해 알아보도록 하겠습니다.

✔ 남산대림아파트는 과거 군인아파트 자리를 재건축한 단지로 재건축한지 30년이 지나 재재건축의 이야기가 나오고 있는 곳입니다. 최고층 5층에 저층아파트로 엘리베이터가 없어 마치 빌라 같은 느낌을 주는 아파트랍니다.

✔ 녹사평역 역세권에, 경리단길 상권, 뒤로는 남산공원, 앞으로는 용산공원이 위치하고있는 서울 중앙에 딱 위치한 핵심 입지입니다.

✔ 심지어 용적률 106%에 평균 대지지분이 28.4평으로 재건축 시 엄청난 사업성을 가지고 있습니다. 하지만 왜 재건축 사업에 대한 이야기가 1도 안 나올까요?(위치는 2종 일반주거지역 / 용적률 250% 이하)

✔ 서울시 고도지구 지정으로 개발이 제한된 지역이기 때문입니다. 서울 내 주요 경관 보전을 위해 개발함에 있어 고도를 제한하는 지구를 8개를 두고있습니다. 이로 인해 남산대림아파트의 최대 고도는 20m/7층까지만 개발할 수 있답니다.

✔ 하지만 최근 서울시에서 고도제한지구에 대하 규제를 완화하면서 해당 아파트들이 주목을 받고있습니다.

교통

아파트에서 녹사평역까지 700m/13분 거리로 도보로 이용할 수 있는 거리에 있습니다. (저번에 말씀드렸듯이 제 마음속 역세권의 마지노선은 700m입니다. [관련글] ☞ 역세권 기준에 대해 알아보자]
다만 서울 초 중심에 위치하고 있기 때문에 자차/버스를 이용해서도 어디든 빠르게 갈 수 있는 위치입니다.

학군 ☞ 학군이 중요한 지역은 아님

초등학교는 용암초등학교로 650m 위치하고 있습니다. 다만 횡단보도·육교등을 이용해서 등교해야 되며 가는 길이 언덕길이라 체감적으로 더 멀다고 느껴질 것 같습니다.
이태원 중심에서 학원가를 바라면 안되겠죠? 인접 중학교인 용산중(74.4%)과 보성여중(74.8%)도 학업성취도는 저조한 편입니다.

편의시설 및 환경

서울의 중심인데 편의시설 말해 무엇.. 해방촌과 경리단길이 있어 상권을 누리기 편리하며 주위에 동네슈퍼들 및 편의점이 위치하고 있어 급하게 생필품하기에 문제없습니다.
반경 2.5km에 대형마트(이마트 용산점) 및 대학병원(순천향대학교 부속 서울병원)이 위치하고있어 차량으로 10분 내 이용가능합니다.
뒤로는 남산, 앞으로는 용산공원이 있어 사실상 서울에서 이보다 좋은 녹지 접근성을 갖춘 곳은 없다고 생각합니다. 용트럴파크의 변화를 보는 재미도 쏠쏠

직장

CBD(광화문권 업무 지구), YBD(여의도권 업무 지구), GBD(강남권 업무지구)의 중심에 위치하고 있어 서울 주요 업무지구 접근이 매우 용이합니다.(최상급 물리적 입지)

개발 ☞ 강남 3구 NO, 이제는 SKY(서초·강남·용산)

용산은 용산공원을 중심으로 서쪽은 국제업무지구가 개발 중이며 남쪽은 동부이촌동, 동쪽은 한남동으로 고급 거주지입니다. (동부이촌동과 한남동 사이에 위치한 남산대림은 침이 꿀꺽,,)
용산과 같은 서울 중심의 입지에서는 역세권이 중요한 게 아닙니다. 다른 지역에서 용산을 가기 위해서 역세권이 필요한 거지, 용산에서의 입지는 용산공원과 접근성이 높을수록 가치가 높을 것으로 보입니다.

✔ 부동산으로 돈을 버는 사람은 데이터 분석을 잘하는 사람이나 경제 상황을 잘 분석하는 사람이 아닌 상상력이 뛰어난 사람입니다. (이곳이 개발되면 어떨까하는 그림을 그려보자)

✔ 지금은 30년 구축에 고도제한으로 사업성이 제한되어 있지만 서울 내 요런 금싸라기땅을 계속 고도제한으로 묶어둘 수 있을까요? (사실 지금 1:1 고급화 재건축하여도 사업성 좋을 듯..)

+ 사실 나도 2018~2019년에 눈여겨보면서.. 아무도 몰라라 나만 알아야지 한 단지이다.. 이후 윤석열 대통령 당선 후 용산의 가치가 더욱 상승하며 나와는 인연이 아니었던 것으로..