[손품 임장] 대림강변타운 분석/임장

 
 
 
안녕하세요, 오늘은 서울시 성동구에 위치한 대림강변타운 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

응봉동에 위치한 대림강변타운은 한강으로 합류전인 중랑변 옆에 있으며 맞은편에는 성수동이 자리 잡고 있답니다.
응봉동과 행당동 어딘가에 위치한 대림강변 타운은 주변에 구축아파트들과 재개발을 한 신축아파트들 사이에 자리 잡고 있습니다. 역세권은 아니지만 한강인접, 길 건너면 성수동, 주변환경 개발 호재 등이 있는 지역입니다. 
그래서인지 상승기에는 반등세가 좋지만, 비역세권·구축이면서 재건축은 애매한 점·성동구 내 급지등의 이유로 부동산 냉각기에는 떨어지는 추세도 다른 단지 대비 빠른 편입니다.

 
 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2001년 10월
• 세대 수 : 1150세대
• 주차 수  : 1.17
• 용적률 / 건폐율 : 295% / 19% 
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23년)	호가
전용 면적59	10.8	9.8
전용 면적84	14.2	13.7

3. 손품임장기

교통

✔ 경의중앙선 역세권으로 430m 거리에 응봉역이 위치하고 있습니다. 다만 경의중앙선은 배차간격이 길고, 시간 왜곡의 악마라는 별칭답게 지연율이 높아 통근 시 사용하기에는 매력이 떨어집니다.(없는 것보단 좋지만...)
 
✔ 행당역(5호선), 왕십리역(5호선,2호선, 수인분당, 왕십리)까지 버스이용 시 10분 내 접근 가능합니다. 대신 응봉교와 근접해 있어 차량 이용 시 강남 접근성이 우수합니다.
 

 

학군

✔ 초등학교는 응봉초등학교로 550m(도보 8분)에 있어 도보로 통학하기에 무리 없어 보입니다.
 
✔ 행당역쪽에 일부 학원이 있긴 하지만 성동구는 기본적으로 학군지는 아닙니다. 대신 차량으로 응봉교 - 성수대교를 이용하면 압구정까지 15 ~ 20분 내 도착가능하기 때문에 해당 지역 학원을 이용하는데 큰 무리가 없어 보입니다.
 
✔ 인근에 위치한 광희중(학업성취도 : 85.9%)은 성동구에서 학업성취도가 가장 높기 때문에 성동구에서 선호되는 학교이며, 대림강변타운도 해당중학교 배정확률이 높습니다.
 

편의시설 및 환경

✔ 현대화된 동네마트는 많이 없지만 주변에 편의점은 많아 급하게 필요한 용품을 사는데 무리는 없어 보입니다. 가장 근거리에 있는 현대식 동네마트는 행당1동 주민센터 인근에 위치한 형부네 할인마트로 보이며 도보로 약 10분 정도 걸립니다.
 
✔ 행당역과 왕십리역에 각각 롯데마트, 이마트가 있어 차량으론 5~10분 내 이용가능하며, 한양대학병원이 1.3km 이내에 위치하고 있어 응급 시 이용하기 용이합니다.
 
✔ 단지 앞으로 중랑천-한강변이다 보니 공원이 잘 조성되어 있고 응봉교를 건너면 바로 서울숲이기 때문에 서울 도심에서 녹지를 누리기 편리한 위치입니다.(삼표 부지가 개발에 따른 공중 보행교 설치 시 도보로 서울숲 이용이 가능)
 

직장

✔ 성동구 자체가 서울중심지와 길 건너면 강남권에 위치하고 있기 때문에 서울 주요 업무지구에 출퇴근하기에 편리합니다(다만 응봉역-경의중앙선의 불확실성으로 출퇴근은 행당역 또는 왕십리역을 추천)

• 강남권 30분 / 광화문 30분 / 여의도 40분 / 마곡역 1시간 ☞ 갈아타는 비율이 많기 때문에 여기에 +5~10분 감안

 

개발

✔ (교통)왕십리역은 이미 서울 동부의 주요 환승역인데 여기에 GTX-C 노선이 추가됩니다. 착공등을 고려해야겠지만 대략 2030년 정도에 개통될 예정입니다. 
 
✔ (주변환경)현재 진행 중인 행당7구역 재개발(라체르보푸르지오써밋)이 25년 3월에 입주 예정입니다. 약 1000세대 입주로 편의시설 증가 및  주변 환경 개선도 될 듯합니다.(+행당 7 구역은 아직 분양 전이며, 주위 대장이 될 예정)

 
✔ (주변환경) 삼표레미콘 공장 이전이 진행 중('23.3.28 철거 착공식)에 있으며 레미콘 부지는 수변문화공원 / 복합문화시설(오페라하우스) / 글로벌 업무지구등으로 조성될 예정입니다. 이와 함께 서울숲 ~ 응봉역 공중 보행교가 24년 12월을 준공 목표로 만들어지고 있습니다. 

[삼표레미콘 공장 부지 개발 뉴스]

단지 '힙한 동네'인 줄 알았는데…성수동에 거대한 이것 만든다

 

4. My Think

✔ 서울에서 미래 성수동의 가치를 생각하면 입지적으로 매우 좋으며 응봉교 ~ 서울숲 보행교가 생기면 문화·편의시설을 접근성이 좋아집니다.
 
✔ 현재 23년차지만 호갱노노등을 보면 단지 관리가 잘되어 내부 인테리어만 하면 실거주에 불편한 점은 없는 것으로 보입니다. 다만 현재 용적률이 295%로 향후 리모델링으로만 진행돼야 할 텐데 사업성등에는 의문부호가 붙을 수밖에 없습니다. 
 
✔ 인근 아파트로 보았을 때 서울숲리버자이에는 연식이 밀리고, 응봉대림 1차 대비 실거주는 우수하지만 미래가치(재건축·리모델링)가 떨어져서 애매하긴 합니다. 신축대비 저렴한 가격에 실거주에 불편함이 없다는 장점으로 볼 수도 있습니다.
 
✔ 종합적으로 주변 개발호재 우수 / 구축이지만 몸테크는 필요 없음 / 재건축은 불가능 리모델링도 애매 / 성동구 내 가장 선호 학군(응봉초 / 광희중) / 동네 도보로 이용가능한 마트는 부족 / 역세권은 아님 ☞ 편의시설 역접근성등을 보면 살기 엄청 편해보이지는 않음, 미래가치 측면에서 재건축·리모델링은 애매하긴하지만! 구축이지만 실거주 우수 + 성동구 내 가장 좋은 학군지 + 서울 내 핵심 입지인 성수동과 접근성 개선등에 따른 주변환경 개선이 기대되는 지역
 
+ 개인적으로는 국평기준 13 ~ 13.5 사이에 잡는게 나쁘지않아보입니다.