[손품 임장] 서초힐스 분석/임장

 
 
안녕하세요, 오늘은 서울시 서초구에 위치한 서초힐스에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

서초힐스는 서울시 서초구 우면동에 위치하고 있는 아파트입니다. 서초구와 과천시 경계에 위치한 우면동은 과거 그린벨트로 개발이 제한된 구역이었는데 이명박 정부 시절 그린벨트를 풀고 화훼단지등을 택지로 조성한곳입니다.
주변이 우면산, 청계산, 관악산으로 둘러쌓여 있어 도시적인 서초구 느낌보다는 전원생활의 느낌을 주는 지역입니다.  
서초힐스는 과거 나혼자산다에서 기안84가 거주하는 아파트로 나오기도 했습니다.

[우면동 아파트]

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2012년 12월
• 세대 수 : 1082세대
• 주차 수 : 1.17
• 용적률 / 건폐율 : 208% / 17%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	11.9	6.3	11.5
전용 면적84	14.2	8.0	13.9

※ 전용면적84 Gap 비율 56%

3. 손품임장기

교통

보통 서초구는 한 블록마다 지하철역이 있지만 우면동 아파트들은 도보로 다닐만한 지하철역이 없습니다. 가장 가까운 선바위역 또는 양재시민의숲역까지 버스로 10~15분 정도 소요됩니다. 현재 위례과천선이 논의 중에 있는데 2022년 9월에 대우건설이 제안한 노선으로 민자제안 적격성 심사가 진행되고 있으며 2024년 상반기에 결과가 나올 것으로 보입니다. (대우건설 제안 노선이 서초힐스에는 유리)

 

[위례과천선 예상 노선도]

 

학군

초등학교의 경우 서울우솔초등학교 초품아로 접근성이 매우 좋습니다. 다만 중학교부터 애매해 지는데 가장 가까운 영동중학교가 1.3km 떨어져 있으며 버스로 10분 정도 걸리는 위치에 있습니다. (다른 중학교까지 이동은 영...)
우면주공아파트나 네이처힐쪽에 학원이 약간 있긴 하지만 주위에 절대적으로 부족한 편입니다.
서초구지만 학군과는 거리가 멀어서 그런지 영동중학교는 서초구 내에서 학업 성취도가 낮은 편입니다.
썩어도 준치라고 서초구 내 학업성취도나 진로현황이 낮은 편이지 서울 내 다른 지역과 비교 시 밀리지 않습니다.
 

• 영동중 : 학업성취도 80.5% / 일반고 79.1%,특성화고 7.5%, 특목고 4.5%,자율고 8.2%

 

 

편의시설 및 환경

아파트 단지 옆에 중형마트인 하나로 마트가 있어 멀리 가지 않고 생필품 및 식자재 구입을 하기 편리합니다.
대형마트인 이마트와 코스트코를 차량 10분 이내에 이용 가능하며, 서울성모병원 및 강남세브란스병원도 차량 15분~20분 내 이용이 가능합니다.
 
주변에 이용가능한 상권이 없습니다.(배달도 빡센...) 네이처힐쪽에 이쁘고 맛있는 카페들이 있긴 하지만 외식 등의 상권을 이용하여면 양재시민의 숲이나 양재천카페거리까지 이동해야 합니다.
 
자연환경은 거의 최상급입니다. 그린벨트를 해제하고 개발한 지역인 만큼 도심 속 전원생활을 누릴 수 있습니다. 단지 앞으로는 양재천이 흐르며 우면산 및 주변에 근린공원도 많이 위치하고 있어 이게 서초구가 맞나 싶을 정도의 녹지를 누를 수 있습니다.
 

 

직장

서초구지만 역과의 접근성이 멀어 서울 주요 업무지구까지 접근이 쉬운 편은 아닙니다. (물론 강남접근성은 좋음)
버스 이동 또는 버스 환승이 필요하기 때문에 대중교통 이용 시 시간변수가 많이 발생할 수 있습니다.
 

• 강남역 : 25~30분
• 여의도역 : 45분
• 광화문역 : 1시간

 

개발

서초힐스의 가장 큰 단점은 주변 인프라로 학원, 교통, 상권 등이 부족합니다. 하지만 주위에 3기 신도시인 과천지구가 조성 예정이며 약 7,000세대 규모로 과천지구 완성 시 부족한 인프라가 일정 부분 해소 될 수 있습니다. 
기존 계획은 2025년까지 부지를 조성하고 2027년 입주가 목표인데 하수처리 관련 문제로 지연될 가능성도 있습니다.
 
서초힐스는 준공 12년 차의 아파트로 아직 재건축등을 이야기할 단계는 아니지만 현재 용적률이 200%이고 해당 지역은 제3종 일반거주지역으로 최대 300% 용적률까지 가능해 향후 재건축 시에도 유리한 측면이 있습니다.
 
양재첨단물류단지, 우면양재혁신지구, 카이스트대학원, 강남데이터센터, R&D 오피스(GDC) 개발등 주변에 유휴부지가 많아 예정된 개발도 많습니다.

[출처-서초구청]

 

4. 종합

현재 보다는 미래가 기대되는 입지입니다. 현재는 교통, 상권, 학군등이 약하긴 하지만 과천3기 신도시와 위례과천선 개발에 따른 인프라는 점차 좋아질 것으로 보입니다.(상상의 영역..) 서울 내 자연환경은 최상급이며 서초구에서도 유후지구가 많은 양재 쪽을 R&D지구로 지정하여 개발하려는 모습이 보입니다.
지금은 서초구라는 이름값 빼면 메리트가 없지만 개발할 땅이 없는 강남을 생각하면 언젠간 우면동 일대를 개발할 수 밖에 없으며, 서초구의 지구단위 계획이나 3기 신도시를 보면 그 미래가 머지않았다고 생각됩니다. 개인적으로 학군이 약하기 때문에 현재는 신혼부부 또는 성인자녀와 함께 사는 가정에게 어울려 보입니다.