[손품 임장] 성원대치 2단지 분석/임장

 

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 강남구에 위치한 성원대치 2단지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

성원대치 2단지는 강남구 개포동에 위치한 재건축을 향후 재건축을 노려볼 수 있는 아파트입니다. 대모산입구역(수인분당선)과 대청역사이에 위치하고 있는 역세권에 단지뒤로는 양재천도 흐르고 있어 개포동에서도 입지는 굉장히 좋은 편입니다. 맞은편 개포공무원아파트 8단지를 재건축해 만들어진 디에이치자이개포가 미래의 모습으로 볼 수 있습니다.

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 1992년 10월
• 세대 수 : 1,758세대
• 주차 수  : 1.0대
• 용적률 / 건폐율 : 174% / 12%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적49	12.6	4.8	13.4

※ Gap 비율 38%

3. 손품임장기

교통

대모산입구역(수인분당선), 대청역(3호선) 더블역세권으로 대중교통 이용에 굉장히 편리합니다. 최근 준공되는 개포 쪽 신축대비 대중교통편의성이 뛰어나며,  동부간선 도로 및 수서역 srt를 이용해 타 지역으로 이동도 편리합니다.

 

학군

대진초등학교와 500m가량 떨어져있어 도보로 이동하기 어렵지 않은 편입니다. 등하굣길도 횡단보도가 있지만 왕복 2차선으로 차량 통행이 많은 지역은 아닙니다.

 

대한민국 대표 학원가인 대치동 학원가와 3.2km 떨어져있어 학원가 이용에 유리합니다. 중학교의 경우 개원중학교와 중동중학교가 강남구에서는 하위권 중학교이지만 서울 다른 지역 1등학교를 씹어먹을 정도의 학업성취도와 진로현황을 보여줍니다.(역시나 강남구, 대치학원가의 위엄 ㄷㄷ)

 

• 개원중 : 학업성취도 87% / 진로현황 일반고 75.9%, 특성화고 3.0%, 특수목적고 2.6%, 자율고 : 15.9%
• 중동중 : 학업성취도 84.6% / 진로현황 일반고 53.2%, 특성화고 6.3%, 특수목적고 3.0%, 자율고 : 36.4%

 

편의시설 및 환경

단지 상가와 맞은편 디에이치자이개포에 중형마트인 홈플러스익스프레스와 GS더프레시가 있어 따로 대형마트를 가지않아도 식자재와 생활품을 구입할 수 있습니다.

 

대형마트까지는 차량으로 10~15분 정도 소요되며 반경 1km이내에 삼성서울병원이 있어 응급 시 이용하기에 좋습니다.

 

단지뒤로 양재천 및 주위에 근린공원이 있어 구축아파트가 가지지 못하는 단지 내 산책의 아쉬움을 채워줍니다. 다만 32년 차의 재건축을 바라보는 아파트로 커뮤니티는 부재하며, 고질적인 주차난에 따른 2중 주차의 스트레스는 감내해야 합니다.

[구축아파트 2중 주차 스트레스..]

 

 

직장

강남에 위치하며 더블역세권으로 주요 업무지구까지 빠르게 갈 수 있습니다.

 

• 강남역 : 25분
• 판교역 : 35분
• 광화문역 : 50분
• 여의도역 : 40분

개발

준공 30년 차가 넘었기 때문에 아파트 자체의 정비사업 여력을 확인해 보겠습니다. 처음에는 리모델링 개발을 추진하였는데 수직증축 부적합으로 재건축으로 전환하자는 집단과 리모델링 유지집단으로 나뉘어 사업 방향성을 정하지 못하고있습니다. 

 

재건축을 한다는 가정하에 소형평수(14,17,20평)로 이루어 저 있으며 대지지분은 아래와 같습니다.

평수	대지지분
14평	7.2평
17평	8평
20평	10.8평

 

대부분 소형평수로 추가분담금이 많이 발생하는데 그중 대지지분이 가장 큰 전용면적 49/20평형을 보자면 재건축에 따른 전용면적84아파트를 받기 위해서는 5~6억 원의 추가분담금이 발생합니다.

 

최근실거래가 12.6억 + 조합원분양가+추가분담금하면 대략 25~26억 정도가 필요한데 맞은편에 디에이치개포 전용면적84가 30억인 것을 보면 미래가치가 있습니다.(시간과 정신의 방에서 승리가 필요할뿐...)

 

다만 단지 내에서 리모델링파 vs 재건축파의 갈등이 크며 몇가지 문제가 있어 리모델링과 재건축 사이에 방향성이 정해지는것도 쉬워보이지는 않습니다.

 

• 삼익대청 및 영구임대아파트인 SH대치1단와 상가 필지를 공유하고 있어 셈법이 어려움
• 리모델링 조합 패소 및 배상이슈로 조합이 건설사에 112억을 물어내야 되는데 단지 내 주민들의 갈등이 심화될 것으로 보임

 

4. 종합

최근까지 14평의 경우 9억 이하의 물건이 있어 신생아특례대출이 가능한 강남의 몇 안 되는 아파트단지였는데 현재 호가는 9억 중반 이상으로 대상범위를 벗어나게되었습니다. (만약 9억짜리 급매가 나온다면 순삭될 것 같은..)

 

실거주 측면에서는 소형평수 위주로 Max 3인 가구가 한계일 것으로 보입니다. 구축과 소형 평수 위주로 실거주하기에는 쉽지 않고, 그렇다고 Gap투자하기에도 Gap차이가 크기 때문에 이 또한 쉽지않습니다.

초기 투자금이 많이 들며 재건축 또는 리모델링 성공까지 갈길이 구만리이기에 온전히 투자적인 목적이라면 대체제들이 많이있습니다.

 

하.지.만 강남·더블역세권·학군이라는 불변의 입지와 미래 가치를 감안할 때 강남 아파트 중 가장 저렴한 곳 중 한 곳이므로 몸테크에 자신 있다면 과감하게 도전하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.