[손품 임장] 서대문푸르지오센트럴파크 분석/임장

 

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 서대문구 홍제동에 위치한 서대문푸르지오센트럴파크에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

3호선 무악재역 초역세권으로 광화문, 종각 등 서울 3대 업무지구인 CBD 접근성 매우 좋은 동네입니다. 홍제1주택 재건축으로 2022년 준공되었으며 직주근접·초역세권·신축으로 사람들이 선호하는 장점을 갖추고있습니다.(3호선 한정거정 이동 시 강북의 대장인 경희궁자이가 있다)

 

다만 도심으로 연결되는 자동차 도로가 교통체증으로 악명 높은 통일로입니다. 통일로 역시 3호선을 따라 이어지는데 대체도로가 없고 3호선 라인으로 신축아파트들이 입주하는 것에 비해 도로의 확장이 동반되지 않아 실제 지도상 거리에서 보이는 것보다 체감상 거리는 훨씬 길게 느껴집니다. 그나마 서대문푸르지오센트럴파크는 통일로 교통체증의 초입이라 자차 심각한 교통체증을 느끼지는 않습니다.(녹번~홍제역까지가 극심한 교통체증)

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2022년 10월
• 세대 수 : 832세대
• 주차 수  : 1.26
• 용적률 / 건폐율 : 247% / 24% 
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가(23~24년)		호가
	매매	전세
전용 면적59	10.9	6.0	10.7
전용 면적84	없음	8.0	13.5

※ Gap 비율 55~60%

3. 손품임장기

교통

3호선 무악재역이 초초초역세권(150m)으로 무악재역 3번 출구로 나오면 바로 아파트가 보입니다. (역 주변과 초역세권의 직주근접 편리성은 하늘과 땅차이)

2정거장 이동 시 경복궁역으로 CBD 업무지구에 빠르게 도착가능합니다. 3호선 이외에도 올해 순차적으로 개통하는 GTX-A를 연신내역에서 환승(4정거장) 이용 가능하며 서대문역까지는 버스로 10분 걸려 5호선 이용도 가능합니다.

다만 통일로 정체가 심각합니다. 통일로를 따라 은평뉴타운,삼송지구,원흥지구,재개발·재건축으로 교통량은 늘어나는데 도로는 왕복4차(버스노선 제외)로 서부간선도로에 버금가는 헬게이트가 열리는 중입니다.

자차로 이동하기에는 서대문푸르지오센트럴파크 마지노선인 느낌입니다. (은평새길,평창터널이 교통량 분산에 도움을 줄듯하며 선거철마다 나오는 통일로 지화하는 그냥 소망 정도인걸로..)

학군

안산초등학교가 초품아 수준(250m)으로 붙어 있어 초등학생까지 자녀를 키우기 좋습니다. 다만 중학교는 가장가까운학교가 신연중학교로 1.2km정도 떨어져 있어 도보로 다니기에는 애매한 거리입니다. 신연중학교의 학업성취도는 71.2%로 서대문구에서 하위권학교로 학구가 좋은편은아닙니다. 다만 해당학업성취도는 2017년 국가 수준 학업성취도로 학교알리미를 통해 최근 확인한 진로현황은 학업성취도 대비 좋은편으로 볼 수 있습니다.(우수한편은 아님)

주위에 학원도 없기에 중·고등학생 가정보다는 맞벌이 신혼부부·초등학생자녀·성인자녀가 함께사는 가정에게 어울릴것같습니다.

 

• 신연중학교 : 학업성취도 71.2% / 진로현황 일반고 74.5%, 특성화고 14.5%, 특목적 4.8%, 자율고 6.2%

 

편의시설 및 환경

통일로를 따라 무악재역 근처에 상권이 있기는 하지만 대로변 저층 상권으로 다양한 음식점이나 카페가 있지는 않습니다.(그 흔한 스타벅스도 없는...)  단지 상가에 이마트에브리데이가 입점하고 있어 식자재등 필수품 구매하기는 매우 편하며 요런 프랜차이즈 동네마트가 있다면 굳이 맞벌이 2인 가구에서 대형마트 갈 필요가 없어 보입니다.

대형마트까지는 차량으로 20분, 대학병원(강북삼성병원)까지는 차량으로 10~15분 내 도착이 가능합니다. 아파트 뒤편으로 안산이 자리 잡고 있는데 둘레길이 이쁘기로 유명한 곳이며 일부 동에서는 안산뷰가 나오기 때문에 사계절 변화하는 모습을 볼 수 있습니다.(완벽한 숲세권)

[좌 : 상권, 우 : 안산 뷰 / 출처- 호갱노노]

직장

광화문,종각등 CBD로 출퇴근에 물리적으로나 대중교통적으로나 편리하며, 3호선 이용 시 강남접근성도 좋습니다.

 

• 강남역 : 38분
• 광화문역 : 15분
• 여의도역 : 25~30분

 

개발

주변 노후 주거단지들이 재건축, 재개발, 모아타운, 공공도심재개발등 각기 다른 방식으로 정비사업을 진행 중에 있습니다. 속도의 차이는 있겠으나 주변지역이 개발이 완료되면 학군은 조금 더 좋아질 것으로 보입니다.(언제완료될지는...)

통일로의 극심한 혼잡을 해소하기 위해 은평새길, 평창터널에 대한 민자 적격성을 검토 중이며 2024년 말 착공하는 것을 목표로 하고 있어 통일로 교통정체 해소의 기대감을 가지게 합니다.

 

4. 종합

대중교통 / 녹지 / 직주근접에 강점을 가지고, 학군 / 상권 / 자차이동에 단점을 가지는 극명하게 장단점이 갈리는 단지입니다. 심리적으로도 아래쪽 종로구보다는 위쪽 은평구와 비교가 많이 되기에 시세 견인을 크게 못해주는 느낌입니다.

통일로 초입에 위치한 단지로 통일로 정체 영향을 덜 받으며 초역세권의 강점을 가지기 때문에 통일로를 따라 위치한 신축 중에서는 가장 상품성이 좋아 보입니다.

현재 호가와 21년 홍제센트럴아이파크의 실거래가를 비교하면 거의 전고점까지 회복한 모습을 보이고 있으며 전세가격은 직주근접, 신축, 초역세권의 강점으로 매매가 대비 높은 편입니다.

 

CBD로 출근하는 맞벌이 부부 또는 성인자녀를 키우며 숲세권을 원하는 가정 추천