[손품 임장] 마곡13단지 힐스테이트마스터 분석/임장

 

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 강서구에 위치한 마곡 13단지 힐스테이트마스터(이하 마힐마)에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

마곡지구는 서울시 내의 마지막 대규모 미 개발지라 불리며 서울시와 SH가 단독으로 추진한 서울시 자체 개발사업입니다.

처음 분양을 시작 시 미분양이 넘쳤던 것과 달리 지금은 서울 강서권에서 가장 인기 있는 주거 지역으로 각광받고 있습니다.

마곡지구는 사실 주거지역으로 인기 있는 요소를 모두 갖추었습니다.

• 편리한 교통 : 마곡나루역 / 마곡역 / 신방화역 역세권 단지
• 대규모 신축 : 2014년 입주를 시작하여 아직 입주 10년 차가 되지 않는 점
• 직주근접 : LG R&D 단지인 사이언스 파크 외에도 코오롱, S-OIL등 대기업 포함 총 200개의 기업이 입주 예정이며 규모로는 판교의 5배

다만 택지지구 개발이기 때문에 마곡지구 내 아파트의 임대비율은 매우 높은 편입니다. 민영처럼 임대동을 분리한 형태가 아닌 동일한 동에 분양·임대가 섞인 소셜 믹스단지입니다.(요런 소셜믹스단지로 인해서 호불호가 많이 갈립니다.)

 

[파란색:SH, 붉은색:민영, 노란색:공사중]

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2017.04
• 세대 수 : 1,661세대
• 주차 수 : 1.39
• 용적률 / 건폐율 : 219% / 24% 
• 최근 실거래가 및 호가 ☞ 전반적으로 실거래가 대비 호가가 높게 형성되어 있는 편

면적	실거래가('23년)	호가
전용 면적59	10.85	11.4
전용 면적84	13.7	14

3. 손품임장기

교통

• 역까지 800m / 도보로 약 13분 걸립니다. 다만 역까지 대로를 건너지 않으며 평지로 되어있어 실제로는 13분보다는 덜 걸릴 것으로 보입니다. 도보로 가기 부담스러운 거리는 아니지만 여름/겨울에는 체감상 멀다고 느껴질 것 같습니다. 

 

학군

• 공진초등학교까지 500m거리, 마곡하늬중학교까지 도보 300m로 초중학교를 도보로 다니기 무리가 없습니다.
• 마곡하늬 중학교의 경우 학업성취도가 77.4%로 좋지 않습니다.
• 사실 마곡지구는 임대비율이 높아서 그런지 마곡지구에 위치한 대부분의 중학교가 학업성취도가 낮은 편이며, 인근에서 가장 우수한 학교는 우장산 쪽에 위치한 명덕여자중학교입니다.
• 마곡지구에 최근 학원가가 많이 생기고 있으며, 이미 우장산 쪽에 학원가(차량 10분, 대중교통 15~20분)가 자리 잡고 있어 학원 접근성은 우수한 편입니다.

 

[관련 기사] 마곡학원가 급증

[단독] 서울 학원, 편의점보다 3배 많다…마곡 등 신 학원가 등장 | 중앙일보

 

편의시설 및 환경

• 아파트 인근 및 마곡역 주변에 동네마트가 많이 형성되어 있으며, 대형마트인 홈플러스 가양점이 차량 15분 거리에 위치하고있습니다.
• 도보 2km이내에 이대서울병원, 서울식물원이 위치하고 있어 병원이용 및 녹지이용 접근성 뛰어납니다.
• 서울 내 가장 최근에 만들어진 계획도시기 때문에 발산역 ~ 마곡역 상권이 굉장히 깔끔히 자리잡고있습니다.(업무지구에 붙어있는 상권대비 깔끔합니다.)

직장

• 마곡업무지구 도보 접근이 가능 직주근접 위치입니다.
• 주요업무지구인 여의도는 30분, 강남과 광화문은 50분~1시간가량 소요됩니다.

개발

• 마곡지구의 가장 핵심은 마곡 MICE사업입니다. MICE는 Meeting(회의), Incentive Tour(인센티브 관광), Convention(국제회의), Exhivition(전시)의 앞글자를 딴 것으로 여러 사업의 융화 및 촉진의 역할을 합니다.
• MICE 복합단지의 명칭은 코엑스 마곡-르웨스트로 삼성동 코엑스 대비 거의 2배 가까이 큰 면적입니다.
• 사실 마곡은 공항대로로 남마곡과 북마곡으로 나누어지는데 같은 마곡이어도 생활권이 둘로 나뉘어 단절된 느낌을 줍니다. MICE는 마곡나루역을 중심으로 하는 북마곡과 마곡역을 중심으로 하는 남마곡을 지하도로 이어 주어 하나의 생활권으로 만들어 줍니다.

4. My Think

장점

• 마곡에는 LG, S-OIL, 코오롱등 대기업이 입주해 있으며 마곡업무지구가 완성 시 상주인원 16만, 유동인구 30만이 예상됩니다. 이는 상암 DMC의 6배, 판교테크노벨리의 5배 크기이니 그 규모가 어마어마합니다.
• MICE 개발 시 마곡의 생활반경이 넓어집니다.
• 마곡지구 내 유이한 민영단지(임대無) ☞ 마곡힐스테이트 및 마곡 13단지 힐스테이트마스터
• 계획도시로 서울 내 신도시 느낌을 주는 주위 환경

단점

• 물리적으로 서울 중심부와 거리가 있음
• 마곡 지구 자체가 임대 비율이 많기 때문에 주변 학군 형성은 쉽지 않음(마곡지구 엠밸리의 임대비율은 평균 57%)
• 북마곡(마곡나루역/9호선) 대비 선호도가 떨어지는 남마곡(마곡역/5호선) 지역