[손품 임장] 래미안에스티움 분석/임장

안녕하세요, 오늘은 서울시 영등포구에 위치한 래미안에스티움에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

래미안 에스티움은 서울의 뉴타운 중 한 곳인 신길 뉴타운에 위치하고 있으며 현재 이 동네 대장아파트입니다. 신길 뉴타운은 서울에서 2번째로 규모가 큰 뉴타운 사업이였으며, 과거 조선족 또는 중국인으로 대표되는 이미지를 가진 지역 중 하나였는데 지금은 주변환경이 완전히 개선되어 여의도를 배후에 둔 서울 중심의 주거지로 각광받고 있습니다.총 16개 구역으로 시작했지만 6개의 구역(1,2,4,6,15,16)이 해제되었고 총 10개의 구역 중 8개 구역은 신축아파트로 변신을 나머지 2개 구역은 사업 진행 중에 있습니다.

 

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2017.04
• 세대 수 : 1,722 세대
• 주차 수  : 1.32
• 용적률 / 건폐율 : 252% / 19%  
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23년)	호가
전용 면적59	11.7	11.2
전용 면적84	14.5	13.8

3. 손품임장기

교통

• 7호선 신풍역 초역세권입니다. 1700여세대의 대단지로 동마다 편차가 있을 수 있지만 가장 먼동에서도 도보 5분 거리(430m)입니다.
• 현재 신풍역은 신안선선 공사가 진행 중(26년 준공 예정)이며  완공 시 여의도까지 대중교통 접근성이 개선됩니다.

 

 

학군

• 신길뉴타운 내에서 선호되는 대방초학군입니다. 초품아는 아니지만 북문기준 도보 500m 정도로 걸어 다닐 수 있는 거리나 단지가 커서 동마다 편차가 존재할 듯합니다.
• 주위에 위치한 신길중학교나 대영중학교의 경우는 학업 성취도가 영등포구에서 낮은 편입니다. 확실히 영등포구에서 외국인 비율이 높고 대영중학교의 경우는 주거낙후지역과 같은 학군으로 단기간 좋아지기는 힘들어 보입니다. 다만 신길중학교의 경우 주변이 대부분 대단지 신축인 점, 2021년에 개교를 하여 아직 평가하기 이르기 때문에 조금 더 지켜 좀이 좋을 것 같습니다.(신길중학교 : 77.7%, 대영중학교 : 72%)
• 학원가의 경우에는 신대방삼거리역 및 서울지방병무청역 주변에 일부 자리 잡고 있으나, 상위권 학생들은 목동학원가를 이용할 것으로 보입니다.(목동 학원가의 경우 자차 20분, 대중교통 25분 소요)

[주변학원가, 출처 : 호갱노노]

편의시설 및 환경

• 주변에 브랜드급(GS더프레쉬, 홈플러스익스프레스, 롯데슈퍼) 동네마트는 없지만 소소하게 마트가 많아 장보기에 문제가 있어 보이지는 않습니다.
• 대형마트로는 차량으로 신도림에 위치한 이마트 및 홈플러스를 10분 내 이용가능합니다. 
• 3km(차량 7~10분) 이내에 한림대학교 강남성심병원이 위치하고 있어 응급 시 대학병원 이용 할 수 있습니다.

직장

• 7호선 초역세권 및 지리적 위치로 가산디지털단지 / 여의도 / 강남 업무지구 접근성이 매우 좋으며, 광화문 및 마곡 업무지구도 40분 이내 도착 가능합니다.

 

개발

• 주변 10구역, 13구역의 재건축이 완료되면 신길 뉴타운의 완성으로 주변 환경이 조금 더 개선될 수 있습니다.
• 신안산선의 준공 시 교통망이 더욱 편리해집니다. 다른 지역의 상상 속 지하철이 아닌 신안산선은 GTX-A와 함께 가장 가까운 미래에 우리가 접하게 될  새로운 지하철 노선입니다.

4. My Think

장점

• 신길 뉴타운 자체적으로 10구역(남서울 아파트), 13구역(신미 아파트)의 재건축이 완료되면 주변환경 개선이 이뤄지며, 신안산선 개통 시 대중교통 편리성이 업그레이드됩니다.
• 주변 노량진 뉴타운, 흑석 뉴타운 발전에 따른 동반 상승효과를 기대할 수 있습니다.

단점

• 외국인 비율(특히 조선족)이 높은 지역입니다. 물론 뉴타운과는 어느 정도 분리해서 생각해야 되지만 사람들의 인식이 변하는 데는 시간이 필요합니다.
• 신축 아파트들이 자리 잡기 전까지 학군은 아직은 약해 보입니다.