[손품 임장] 철산역롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지 분석/임장

안녕하세요, 오늘은 광명시 철산동에 위치한 철산역롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주변 소개

• 철산역롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지는 철산동에 위치한 철산 주공 7단지가 재건축한 아파트임
• 철산 주공아파트는 대부분 80년에 지어진 노후아파트로 재건축이 활발하게 진행되어 현재 대부분의 철산 주공아파트들이 신축아파트로 탄생예정
• 기본적으로 광명에서 역세권 / 학원가 / 서울접근성등으로 가장 거주가 선호되는 지역 중 하나인데 이곳이 전부 신축아파트로 바뀌니 거주편리성까지 좋아져 더욱 관심을 받고 있는 중(최근 광명 뉴타운과 더불어 분양 중)
• 철산 주공 12,13단지의 경우 이제 막 재건축 걸음마 단계라 사업완료까지는 10년 이상 걸릴 것으로 예상됨

2. 단지 소개

• 준공연도 : 2022.03
• 세대 수 : 1,313
• 주차 수 : 1.32
• 용적률 / 건폐율 : 266%
• 최근 실거래가 및 호가

면적	실거래가('23년)	호가
전용 면적59	9.4	9.3
전용 면적84	12.97	12.9

3. 손품임장기

교통

• 7호선 철산역 역세권으로 대중교통 이용에 매우 편리합니다. 철산역은 좌측으로는 구로구의 천왕역, 우측으로는 금천구의 가산디지털단지가 있어 사실상 서울의 입지로 봐도 무방합니다.
• 동마다 역까지 거리가 있겠지만 300~700m로 도보 5~10분 이내에 철산역에 도착가능합니다.

 

학군

• 초등학교까지는 꽤나 거리가있습니다. 1km/15분 정도로 저학년에게는 힘든 정도의 거리입니다.
• 다만 철산자이 더 헤리티지가 완공되어 단지를 가로질러 갈 수 있으면 단축될 수 도 있겠지만 최근 마래푸와 마프자의 초등학교 통학로 때문에 갈등을 빚는 걸 보면 쉽게 해결되는 문제는 아닌듯합니다.
• 대신 중·고등학교을 품고 있으며, 철산 학원가와도 인접해 있어 이용에 편리합니다. 다만 인접해 있는 광명중학교의 학업성취도는 광명시내 하위권 수준입니다.

 

편의시설 및 환경

• 단지 내 동네마트(GS더프레시)가 위치하고 있어 장보기에 편리하며, 대형마트의 경우 차량 15분 내 이마트가, 15~20분 내 코스트코가 위치하고 있습니다.
• 철산 로데오 거리 가까워(도보 10~15분) 상권 이용에 편리하며, 관공소(시청,동사무소) 및 도서관도 도보 10분 이내 거리에 있어 행정업무 처리함에 있어 매우 편리합니다.
• 대학병원의 경우 차량 10분 거리에 고려대학교 구로병원 이용이 가능합니다. 

직장

• 1정거장 위치의 가산디지털 단지를 제외하더라도 서울과 비교하더라도 여의도 및 강남 업무지구 접근성이 좋습니다.

 

개발

• 주위에 교통호재는 없으나, 철산주공 12,13단지 재건축 및 인근의 광명뉴타운이 완성되면 주변환경 개선이 이뤄질 것으로 보입니다.
• 광명 뉴타운은 늦어도 2028년까지 모든 아파트들이 완공 예정으로 5년 내 2만 6천 세대의 뉴타운이 완성됩니다.

4. My Think

장점

• 서울급 입지 및 역세권
• 상권·학원가·편의시설 밀집 지역

단점

• 주변 대규모 입주 예정 아파트(철산 주공 재건축 및 광명 뉴타운) ☞ 공급 물량 多
• 단지가 모양이 이쁘지가 않아, 엄청 큰 단지가 아님에도 동마다 커뮤니티 시설등 접근성 차이가 존재할 듯

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최근 철산자이 더 헤리티지 및 철산자이 브리에르가 분양을 끝냈습니다. 철산자이 더 헤리티지의 경우 59 타입의 경우 8억 1천, 철산자이 브리에르의 경우 8억 8천이었습니다.

 

개인적으로는 세대수 및 단지 배치도 / 역까지 거리 / 초등학교 거리등을 고려했을 때 철산자이 더 헤리티지 >= 철산역롯데캐슬 & SKVIEW 클래스티지 > 철산자이 브리에르라고 생각합니다.

 

청약시장이 다시 열기가 붙는다 하지만 확실히 시장참여자들은 냉정합니다. 최근 철산자이 브리에르는 입지적 차이임에도 불구하고 철산자이 더 헤리티지보다 비싼 분양가로 시장에 참여했지만 경쟁률 2.3대 1, 일부평형 미달이라는 성적표를 받았습니다.(물론 줍줍까지 가면 완판 될 것으로 생각)

 

아래는 최근 광명시 분양한 아파트에 대한 분석글이니 함께 보면 광명 뉴타운 및 광명시 입지를 이해하는데 도움이 될 듯합니다.

관련글 ☞ 광명 센트럴 아이파크(광명뉴타운 4구역) 청약 분석

관련글 ☞ 트리우스 광명(광명뉴타운 2구역) 청약 분석

관련글 ☞ 철산자이 브리에르(철산 주공 10·11 단지 재건축) 청약 분석