[청약분석] 메이플자이 청약/분석(2/5)

 

 

 

안녕하세요, 오늘은 2월에 분양하는 서울시 서초구 잠원동에 위치한 메이플자이 대해 알아보겠습니다.

 [서울 아파트 청약] - 메이플자이

 

 

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1. 단지소개

메이플자이는 서울시 서초구의 신반포4지구를 통합 재건축한 아파트입니다. 역시나 대한민국 최상급 중 한 곳인 서초구에 분양하는 아파트로 다른 아파트들의 화려한(?) 이름과 달리 수식언이 필요 없기에 이름부터 깔끔 그 자체입니다.

올해 강남분양 물량(1만 3천세대)이 많이 나오는데 그 중 첫 번째 선수입니다. 분양가 상한제(강남3구+용산구)로 주변 아파트 대비 분양가가 저렴(?)하여 로또 청약의 기회가 될 수 있습니다.

 

반포의 대표 대단지인 반포자이 맞은편에 위치하고 있어 입지로는 두말하면 잔소리입니다.

 

✔ 준공예정 : 2025년 6월

✔ 세대 수 : 3,307세대

✔ 주차 수 : 1.71

 

총 3,307세대의 대단지지만 일반분양으로 공급되는 세대는 총 162세대입니다.(특별공급 81세대, 일반공급 81세대)

 

✔ 전용면역 43(18평) : 49세대

✔ 전용면역 49(22평) : 97세대

✔ 전용면역 59(25평) : 6세대

 

전용면적 49가 주요 공급평형이며 방3/화2의 구조로 3인가족이 살기에 부족함이 없어 분양물량이 6세대면서 모두 2층으로 배정된 전용면적 59보다는 전략적으로 물량이 상대적으로 많고 고층에 당첨될 수 있는 전용면적 49에 청약이 필요해 보입니다.

[전용면적49 평면도 / 방3,화2 타입]

2. 청약일정

✔ 특별공급 : 2월5일(월)

✔ 일반공급 1순위(해당지역) : 2월6일(화)

✔ 일반공급 1순위(기타지역) : 2월7일(수)

✔ 일반공급 2순위 : 2월 8일(목)

✔ 당첨자 발표 : 2월 16일(금)

 

※일반공급 1순위 해당지역(서울시 2년 이상 연속거주)과 기타 지역(경기도, 인천시, 서울시 2년 미만거주)의 청약일이 다름

 

3. 분양가격

 

• 1회 중도금 : 2024.5.10 
• 2회 중도금 : 2024.7.10 
• 3회 중도금 : 2024.9.10 
• 4회 중도금 : 2024.11.11 
• 5회 중도금 : 2025.1.10 
• 6회 중도금 : 2025.3.10 

✔ 입주까지는 1년 3개월 남아 잔금 준비하는데 시간이 촉박합니다. 계약금도 20%로 전용면적 49기준 3억이 필요합니다.

✔ 투기과열지구(강남3구+용산구)의 분양물량은 계약금 지출 시 신용대출을 1억 이상 받을 수 없습니다.(20년 11월, 신용대출등 가계대출관리방안)

입주전 필요 금액
계약금20% + 중도금 10% = 4.6억(1억이하 신용대출 가능)

 

✔ 전용면적 49 기준 중도금 대출 고려 시 최대 약 15.61억 필요합니다.

• 전용면적 49 기준 ☞ 중도금 대출 이자 5% 적용 시, 중도금 대출 이자는 약 2,300만원이 소요(1회차 자기 납부 가정)
• 전용면먹 49 기준 ☞ 15.3(최고 분양가) + 0.23(중도금 대출 이자) + 0.08(발코니확장)

4. 분석

주변환경

✔ (교통) 경부고속도로와 올림픽대로 진출입이 용이하며 지하철로는 3호선 잠원역, 7호선 반포역 역세권입니다.(1정거장 이용 시 신분당선,9호선 이용가능) 다양한 대중교통으로 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있습니다.

 

• 강남역 : 15분
• 광화문역 : 25분
• 여의도역 : 25분

 

✔ (학군) 주변단지 대비 초등학교 접근성이 떨어지는게 단점입니다. 대단지로 동마다 배정되는 학교가 다를 수도 있으며 단지 중앙을 기준으로 원촌초등학교까지 900m, 신동초등학교까지 800m 떨어져 있습니다. 중학교의 경우 경원중학교가 가깝게 위치하고 있습니다.(중품아)

 

✔ (편의시설 및 환경) 고속버스터미널, 신세계백화점 강남점, 서울성모병원, 한강공원이 반경 1.5km안에 위치하고 있는 1티어입지(없는거 찾는게 더 쉬운동네..)

 

비교

주변의 전용면적 49급의 소형평수는 디에이치라클라스가 있으며 현재 전용면적 50의 호가가 22억으로 나와있습니다. 메이플자이의 전용면적 49가 방3/화2 구조에 대단지로 상품성이 더 좋습니다.

반포자이와 직접 비교 시 전용면적 49가 없어 최근 실거래가를 기준으로 환산 시 4억의 차이가 있으며 메이플자이 전용면적 59분양가와 비교 시는 6억의 시세차이가 있습니다.

당첨만 된다면 최대한 보수적으로 접근하여도 최소 4억, 최대 7억의 시세차익이 기대됩니다.

 

5. 종합

당첨만 되면 "로또"인 단지입니다. 단 투기과열지역 및 입주가 내년으로 자금이 어느 정도 준비되어있어야 하며 2025년 준공이면서 전매제한/거주의무가 있기 때문에 본인이 입주하는 걸 염두하고 청약을 해야 합니다. ☞ 실거주의무 3년 유예 유력

• 전매제한 : 3년
• 거주의무 : 2년

 

[단독] '실거주 의무' 3년 유예…입주 앞둔 둔촌주공 '숨통'

 

총 필요금액을 보면 계약금 + 중도금 1회 선납으로 4.6억이 필요하며, 디에이치라클라스 전용면적 50의 전세가격 실거래가가 10억으로 입주에 따른 전세 약세를 감안하여도 9.5억에는 전세가능할것으로 예상됩니다. 전세가격을 제하고 1.5+@(세금 및 부동산 복비등)이 필요합니다.

 

전용면적 49의 분양 최고가로 계산하면 전세를 준다는 가정하에 6~7억의 현금이 필요해보입니다.

  

• ~24년 2월 29일 : 3억 필요(1억 미만 신용대출 가능)
• ~25년 3월 10일 : 1.6억 필요(중도금 1회차)
• ~25년 6월(입주전) : 1.5억 + @ 필요

 

당첨 시 ①매매불가 ②전세불가 ③계약금 20%(약 3억) ④중도금대출 1회분 납부필요 ⑤계약금 납부 시 신용대출 1억 이상 받을 수 없음 등의 일부 제한사항(?)이 있으니 청약 전 본인의 자금준비계획을 점검이 필요합니다.