[청약분석] 영통자이 센트럴파크 청약/분석(2/19)

 
 
오늘은 2월 19일 특별공급으로 분양을 시작하는 경기도 수원시 영통구에 영통자이 센트럴파크에 대해 알아보겠습니다.

 [경기도 아파트 청약] - 영통자이 센트럴파크

 
 

     영통자이 센트럴파크 홈페이지 바로가기

 
 

1. 단지소개

영통자이 센트럴파크는 영통택지 개발사업 중 마지막으로 개발되는 단지입니다. 재건축/재개발이 아니기 때문에 총 세대수 = 공급세대 수가 되며 영통역 역세권에 수원에서 가장 선호되는 영통학군가를 이용가능한 수원 대표 학군지입니다. 

[출처 : 자이 홈페이지]

 
✔ 준공예정 : 2027년 3월
✔ 세대 수 : 580세대
✔ 주차 수 : 1.45
 
총 580세대가 공급되며 특별공급 290세대, 일반공급 290세대로 분양되며 580세대 모두 국민평형인 전용면적 84입니다.
 
✔ 전용면역 84(33평) : 580세대
 

2. 청약일정

✔ 특별공급 : 2월 19일(월)
✔ 1순위 : 2월 20일(화)
✔ 2순위 : 2월 21일(수)
✔ 당첨자 발표 : 2월 27일(화)

3. 분양가격

 

•  1회 중도금 : 2024.8.7
•  2회 중도금 : 2025.1.8
•  3회 중도금 : 2025.6.10
•  4회 중도금 : 2025.10.1
•  5회 중도금 : 2026.3.10
•  6회 중도금 : 2026.8.11

✔ 입주까지는 3년이 남아 잔금을 준비하기에는 충분한 시간입니다. 단 중도금 대출 이자를 받을 시 일정 부분 이자부담은 감안해야 합니다.
 

• 전용면적 84 기준 ☞ 중도금 대출 이자 5% 적용 시, 중도금 대출 이자는 약 4,800만원이 소요됩니다.

 
✔ 전용면적 84 기준 중도금 대출을 받는다면 최대 약 10.48억까지 필요합니다.
 

• 전용면먹 84 기준 ☞ 10.0(최고 분양가) + 0.48(중도금 대출 이자) + 발코니확장 무료

 

4. 분석

교통

영통역(수인분당선)과는 가장 먼 동에서도 도보 500m인 초역세권단지입니다. 수도권에서 초역세권의 가치는 이제 두말하면 입 아프죠

학군

수원에서 가장 선호되는 학군이 영통학군입니다. 초품아는 아니지만 길 건너 도보 5~10분 거리에 영통초등학교가 위치하고 있습니다. 신나무실신성신아쌍용진흥을 통과해서 간다면 조금 더 거리가 단축되기에 실제 등하굣길은 조금 더 가까울 것으로 보입니다.
 
중학교는 영통중학교와 태장중학교가 도보로 다닐만한 거리에 위치하고 있습니다. 영통중학교는 영통초등학교와 맞붙어 있으며 600m/도보 5~10분, 태장중학교는 조금 더 먼 700m/도보10분 거리에 있습니다. 두 학교의 학업성취도와 진로현황을 보면 비슷한 수준의 학교로 보입니다.
 

• 영통중 : 학업성취도 86.3% /진로현황 일반고 89.6%, 특성화고 6.6%, 특목고 3.8%, 자율고 0%
• 태장중 : 학업성취도 89.2% /진로현황 일반고 94.5%, 특성화고 1.0%, 특목고 3.5%, 자율고 0.5%

수원의 대표 학원가인 영통역 학원가를 도보로 이용가능해 학령기 자녀를 둔 학부모들에게 선호될 것으로 보입니다. 임대를 줄 경우에도 학원가 인근 또는 학군이 좋은 점은 항상 수요가 많기 때문에 유리한 부분이 있습니다.

 
 

편의시설 및 환경

도보 10분 거리에 대형마트 2곳(롯데마트, 홈플러스)이 있어 사실상 동네마트가 필요 없는 곳이며 아주대학교 병원까지는 차량 15~20분 거리에 있습니다.
 
학원가를 지나면 수원곱창골목으로 대표되는 상권이 있어 먹거리를 즐기기도 좋습니다. 영통역을 기준으로 거주지역과 상업지역이 나뉘어 주거지역이 딱히 번잡스러울 것 같진 않습니다.
 
단지뒤로 독침산이 있어 녹지도 충분한 편입니다. 다만 지역난방공사 수원지사와 바로 붙어있는데 이 시설의 노후화로 악취가 지속발생한다는 점입니다. 이미 지역 주민들은 해당 문제로 지속민원을 넣고 있으며, 악취방지를 위해서는 저유황연료대신 LNG를 사용해야 되는데 연료 교체 사업(저유황연료 → LNG)이 계속 지연되고 있습니다.(입주 전까지 해결은 불가능)

 

직장

삼성디지털시티 수원사업장과 매우 인접해 있어 차량 10분, 대중교통 15분 내 도착이 가능합니다. 서울의 경우 물리적 거리가 있지만 수인분당선 초역세권이다 보니 강남역까지는 1시간 이내 도착이 가능합니다.

개발

맞은편 구축아파트들이 리모델링을 추진 중이라 향후 주변 아파트들이 신축으로 변화될 가능성이 있습니다.
 
현재 가장 큰 리스크인 지역난방공사 수원지사의 저유황연료 사용에 따른 악취인데, 지역주민 민원으로 연료교체 사업이 예정되어 있습니다.(약 500억원의 예산이 집행되는 사업)
다만 해당 사업은 23년 사업을 시작해 26년 마무리하는 계획이었으나... 러-우 전쟁에 따른 국제정세변화로 사업이 중단되었고 이에 다시 민원이 빗발쳐 현재는 사업 계획을 2년 연장한 상태입니다.(갈등이 봉합되지는 않았고 2년 연장해 둔 상태)

비교

광교를 제외하고는 수원에서 가장 선호되는 입지가 학군지인 영통역 인근입니다. 분양가는 10억인 대신(?) 발코니 확장은 무료이긴합니다. 주위에 구축밖에없어 비교 매물은 최근 수원에서 진행된 청약으로 해봤습니다. 매교역 펠루시드, 영통역자이 프라시엘 모두 고분양가로 힘을 내지 못했는데 영통자이 센트럴파크와 비교하니 가격이 착해보이는 착시현상이..물론 입지는 영통자이 센트럴파크가 좋긴합니다.

5. 종합

지역난방공사 악취 관련 리스크가 있지만 영통역 초역세권, 편의시설, 학군지 등을 생각하면 최근 분양한 수원 내 청약 대비 입지적인 강점은 확실합니다.
또한 주변 아파트들이 중층·구축 아파트로 용적률 때문에 재건축은 어려우며 리모델링 사업이 진행 중이나 불확실성이 커 신축의 희소성이 있습니다.
입지적 강점·공급평형이 모두 인기있는 전용면적 84·신축 희소성등으로 완판은 무난할 것으로 생각합니다.
 

• 안전마진 : 없음
• 실거주의무 : 없음
• 전매제한 : 1년

 
지금와서 보면 영통자이 센트럴파크 대비 영통역과 조금(200m) 더 멀리 떨어져있는 영통역자이 프라시엘이나 매교역 초역세권이면서 대단지인 매교역 펠루시드 가격이 나쁘지않아보이는 아이러니한 상황입니다.(역시나 오늘의 분양가가 가장 싼것인가...)