[청약분석] 송내역 푸르지오 센트비엔 청약/분석(2/6)

 
 
오늘은 2월에 분양하는 경기도 부천에 위치한 송내역 푸르지오 센트비엔에 대해 알아보겠습니다.

 [경기도 아파트 청약] - 송내역 푸르지오 센트비엔

 
 

     송내역 푸르지오 센트비엔

 
 

1. 단지소개

경기도 부천의 송내 1-1 구역이 재개발된 아파트로 1호선 중동역과 송내역 사이에 위치하고 있습니다. 주위에 대부분 1990년~ 2000년 초에 지어진 아파트로 연식/ 약 1,000세대가 넘는 대단지 / 역세권임을 감안하면 향후 주변 대장단지가 될 것으로 보입니다. 
이 단지도 요즘 트랜드(?)에 맞게 이름이 특이한데 <센트비엔>이란 라틴어로 "매우 훌륭하다"라는 뜻이라고 합니다. 

[출처 : 푸르지오]

 
✔ 준공예정 : 2026년 9월
✔ 세대 수 : 1,045세대
✔ 주차 수 : 1.2대
 
총 1,045세대 중 225세대가 공급되며 특별공급 101 세대, 일반공급 124세대입니다. 공급면적은 전용면적 49,59로 소형면적만 분양되기 때문에 부천의 분양을 기다리셨던 분들이라면 약간 아쉬울 것 같습니다.
 
✔ 전용면역 49(20평) : 48세대
✔ 전용면역 59(25평) : 177세대

2. 청약일정

✔ 특별공급 : 2월 6일(화)
✔ 1순위 : 2월 7일(수)
✔ 2순위 : 2월 8일(목)
✔ 당첨자 발표 : 2월 16일(금)

3. 분양가격

 

• 1회 중도금 : 2024.6.25 
• 2회 중도금 : 2024.10.25 
• 3회 중도금 : 2025.2.25 
• 4회 중도금 : 2025.7.25 
• 5회 중도금 : 2025.12.25 
• 6회 중도금 : 2026.4.25 

✔ 입주까지는 2년 7개월이 남아 잔금등을 준비하기에는 충분한 시간입니다. 단 중도금 대출 이자를 받을 시 일정 부분 이자부담은 감안해야 합니다.
 

• 전용면적 84 기준 ☞ 중도금 대출 이자 5% 적용 시, 중도금 대출 이자는 약 2,800만원이 소요됩니다.

 
✔ 전용면적 59 기준 중도금 대출을 받는다면 최대 약 7.28억까지 필요합니다.
 

• 전용면먹 84 기준 ☞ 6.9(최고 분양가) + 0.28(중도금 대출 이자) + 0.1(발코니확장)

4. 분석

교통

1호선 중동역과 송내역 사이에 위치하고 있습니다. 단지가 1단지와 2단지로 나뉘어있는데 1단지는 송내역까지 430m, 2단지는 중동역까지는 350m로 동에 관계없이 역세권단지입니다. 송내 IC와 인접해 있어 제1순환고속도로 접근성도 좋습니다.(물론 송내 IC는 365일 교통정체가...)

 

학군

주변 초등학교 중 송내초등학교가 550m 정도로 가장 가까워 보입니다. 550m면 도보로 다니기 어렵진 않지만 횡단보도 2회, 지하도 등을 건너야 돼 등하굣길이 쉬운 편은 아닙니다.
주위에 중학교들이 1km이상 거리에 떨어져 있어 도보로 다니기 쉬운 편은 아닙니다. 주변 중학교들의 학업성취도가 뛰어난 편은 아니며 인근 중학교 중에서는 부인중학교가 학업성취도 및 진로현황 측면에서 가장 좋아 보이긴 합니다.
 

• 부인중학교 : 학업성취도 80.8% / 진로현황 일반고 87.6%, 특성화고 6.7%, 특수목적고 4.9%, 자율고 0.4%
• 상도중학교 : 학업성취도 74.9% / 진로현황 일반고 77.5%, 특성화고 19.3%, 특수목적고 2.1%, 자율고 1.1%
• 부천중학교 : 학업성취도 73.4% / 진로현황 일반고 80.5%, 특성화고 13.5%, 특수목적고 4.4%, 자율고 1.0%
• 성주중학교 : 학업성취도 77.4% / 진로현황 일반고 87.1%, 특성화고 8.6%, 특수목적고 3.9%, 자율고 0.4%
• 부천여자중학교 : 학업성취도 72.7% / 진로현황 일반고 77.9%, 특성화고 16.2%, 특수목적고 4.4%, 자율고 0.5%

상동역 쪽에 학원가가 위치하고 있어 자차 또는 학원셔틀을 이용하면 쉽게 이용가능한 거리입니다.

 

편의시설 및 환경

동네 소형마트밖에 없어 향후 아파트상가에 마트가 들어오길 기대해야 합니다.(안 들어온다면.. 주위에 식자재 구입이 쉽지 않음) 대형마트(이마트) 및 대학병원(순천향대학교 부천병원)까지는 자차로 10분 정도 걸려 차량으로 이용하기 용이합니다. 단지뒤로 어린이 공원 및 맞은편에 솔안공원이 있지만 지도상으로 보면 녹지가 부족한 편입니다.
전반적으로 부천의 편의시설은 상동역 및 부천시청쪽에 몰려있으며 중동·송내역쪽은 구도심의 느낌을 주는 생활권입니다.
 

직장

부천은 기본적으로 마곡과 가산디지털단지의 배후단지이며, 1호선이 서울업무지구까지 접근하기에 선호되는 노선은 아니지만 경기도에서 역세권은 서울까지 이동하는데 엄청난 메리트이긴 합니다.
 

• 가산디지털단지 : 35분
• 마곡역 : 40분
• 강남역 : 1시간
• 여의도역 : 45분
• 광화문역 : 55분

 

개발

송내역 푸르지오 센트비엔을 중심으로 현재는 노후 주거단지들이 많지만 현재 3080 도심공공사업을 진행하고 있어 향후 주변이 깨끗하게 정비될 가능성이 있습니다.
만약 해당 노후거주단지가 신축 아파트로 거듭난다면 현재 부천의 북쪽(부천시청 쪽) 대비 저평가받는 남쪽(송내·중동역 쪽)도 재평가받을 수 있습니다.

 
2 정거장 이동 시 부평역을 통해 개통예정인 GTX-B 이용이 가능하며, 이를 이용하면 서울접근성이 현재대비 확실히 좋아지게 됩니다. 착공, 개통 목표는 각각 올해(24년) 말과 2030년이지만 현재 노선도 문제로 지역주민 간 갈등이 심해 쉽사리 사업진행이 시원하게 진행되고 있지 않습니다.

[GTX-B 노선]

 

비교

인근 준신축 아파트인 송내역 파인푸르지오 1단지와 비교 시 연식 및 세대수에서 상품성이 더 좋지만 프리미엄을 쳐준다 하여도 안전마진은 없으며 대단지이지만 구축인 중동팰리스 카운티와 비교해서 청약단지가 신축임을 감안하여도 요즘 분위기에서는 너무 비싸다고 느껴집니다. 
현재 부천의 대장은 부천시청역쪽의 힐스테이트 중동과 중동센트럴파크 푸르지오 2개의 주상복합아파트인데 송내역 푸르지오 센트비엔은 전용면적 84 분양물량이 없고, 위의 2개 아파트는 전용면적 59가 없어 직접적인 비교는 어렵지만 전용면적59 분양가를 기준으로 전용면적84의 분양가를 예상하면 9.2억~9.5으로 힐스테이트 중동과 중동센트럴파크 푸르지오 실거래가(10억)과 비교 시 큰 차이가 없습니다.

5. 종합

교통적인 입지는 좋으나 주위와 비교 시 안전마진이 전혀 없는 게 아쉽습니다. 수도권(서울·경기도) 상급지가 아니고서야 주변 대비 안전마진이 없으면 최근 분위기에서 흥행을 장담하기 어렵습니다.
부천에서 최근 청약을 진행한 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘과 비교 시 상품성은 비슷하지만(주변 노후거주지, 역접근성vs더블역세권 노선, 향후 GTX-B 간접호재, 초등학교거리등) 분양가는 더 비싸고 소형평수 위주로 물량소진이 더 어려울 수도 있어 보입니다.
소사역 롯데캐슬 더 뉴엘의 경쟁률 4.74:1이었으나, 현재 계약률은 90% 정도이며 전용면적 84B,C 미계약분은 상시줍줍으로 완판은 어렵지 않아 보입니다. 송내역 푸르지오 센트비엔도 아슬아슬한 분양가가 신의 한 수가 될 수 있을지도 뚜껑을 열어봐야 알 것 같습니다. 
 

• 안전마진 : 없음
• 전매제한 : 1년
• 실거주 의무 : 없음

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소사역 롯데캐슬 더 뉴엘에 대한 분석글을 읽어보시면 조금 더 도움이 될 것 같아 첨부드립니다.
 

[소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 청약 분석글]

[청약 분석] - 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 청약 알아보기