용적률 건폐율 토지용도 대지지분이란?

 

 

안녕하세요, 부동산 커뮤니티나 인터넷을 보다 보면 어떤 아파트는 용적률과 건폐율이 높아서 닭장 같아 별로다, 어떤 아파트는 용적률이 높아 재건축이 어렵다는 말이 나오는데 용적률과 건폐율 그리고 대지면적에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

용적률이란

용적률이란 대지면적에 대한 건물 연면적(지하 제외)을 말합니다. 연면적이란 대지에 들어선 건축물의 바닥 면적의 합계를 말합니다. 즉 동일한 땅에 얼마나 많은 면적을 사용하고 있냐를 용적률로 보시면 됩니다.

 

대지면적에 비해서 층수가 높거나 건물의 연면적이 높을수록 용적률이 큽니다. 과거에는 고층 건물을 짓는데 비용이 많이 들어 저층아파트들이 많은데 이런 곳이 토지용도 대비 용적률이 낮고 재건축 사업성이 좋다고 합니다.

 

용적률 확인방법 ☞ 네이버 부동산 단지정보에서 용적률/건폐율 확인가능

 

 토지용도에 따른 용적률

기본적으로 토지마다 용도가 정해져 있는 건 알고 계실 겁니다. 다른 아파트대비 용적률이 낮아 보여도 해당 지역이 제1종 일반주거 지역이라면 용적률 최대치가 낮기 때문에 사업성이 떨어질 수 있습니다. 용도지역에 따른 용적률 최대한도는 국토계획법으로 정해져 있으며 아래와 같습니다.

 

만약 동일하게 용적률이 200%인 아파트가 있는데 각각 토지용도가 제2종 일반주거지역과 준주거지역이라면 사업성의 큰 차이가 있겠죠? 

건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 건폐율이 크다는 의미는 동일한 면적에 더 많은 건축물이 있다는 의미이며 만약 건폐율이 작다면 추가 건축물을 지을 공간이 있다고 보시면 됩니다.

 

건폐율이 낮을수록 건물 간 간격이 확보되었다고 볼 수 있기에 채광 및 통풍등에서 강점을 가지고 단지가 좀 더 여유 있다는 느낌을 받을 수 있습니다.

 

건폐율 확인방법 ☞ 네이버 부동산 단지정보에서 용적률/건폐율 확인가능

 

 

 토지용도에 따른 건폐율

건폐율이 높을수록 토지에 여유가 없어 밀집된 모습을 보여주는데 홍콩, 서유럽같이 건물사이에 간격이 없는 경우가 건폐율이 높다고 보면 됩니다. 최근 아파트 트렌드는 용적률을 최대한 사용하여 높게 짓는 대신 건폐율을 최대한 줄여 조망권이나 단지 내 쾌적성을 추구하고 있습니다.

토지용도에 따른 건폐율은 아래와 같지만 실제로는 지방자치단체의 조례를 통해 정해집니다. 용적률과 다르게 주거지역에서 건폐율의 제한치를 다 사용하는 경우도 거의 없습니다.

 

대지지분이란?

대지지분은 말 그대로 아파트의 포함된 "내 몫의 토지"라고 보면 되며 평균 대지지분의 경우는 아파트 단지 전체면적을 전체 가구수로 나뉘면 나옵니다. 다만 개별세대마다 평수가 다르기 때문에 다양한 평형을 가지고 있는 아파트라면 개별대지지분을 반드시 확인해야 합니다.

대지지분 확인방법 ☞ DISCO(디스코 사이트 참고), 해당사이트에서 확인되는 대지지분은 제곱미터(m2)단위임

 

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대지지분이 중요한 이유

대지지분이 크다는 말은 아파트 단지가 기본적으로 세대수 대비 빈 땅이 많다는 의미이며 이는 곧 새로운 건축물을 지을 땅이 많아서 일반분양분이 늘어나기 때문입니다.

 

보통 대지지분이 15평 정도 돼야 사업성이 있다고 판단하는데 소형평수 위주의 구축아파트들은 용적률이 낮더라도 개별 대지지분이 낮아 향후 재건축 시 선호되는 30평형대 아파트를 받으려면 분담금이 많아질 수 있습니다.

 

재건축에는 어떤 아파트가 유리할까? 

평형이 다양한 아파트의 경우 평균 대지지분이 커도 소형평수의 경우 대지지분이 작을 수 있으며 향후 대지지분에 따른 분담금등으로 조합원 간 갈등이 발생할 수 있습니다.

그렇기 때문에 단일평형 또는 평형이 다양하지 않은 아파트 + 대지지분이 크다면 금상첨화겠죠?