서울 13억 이하 추천 단지 20평대 (마포 용산 성동 동작 + 양천)

 

안녕하세요, 오늘은 서울시 13억 내에서 고민할 수 있는 단지를 알아보도록 하겠습니다.

왜 13억 이하냐? 제가 갈아타기 위해 알아보다보니..ㅎ

 

13억이란 금액은 애매하긴합니다. 상급지(마용성)에서 구하자니 신축은 전용면적59(24~25평)까지만 가능하며 급지를 낮추면 신축 30평대까지 가능하기 때문입니다.

※현재 가진 여력(현금 9억 + 대출 4억)에서는 이 이상은 무리라고 판단

 

다만 저희 가정은 「1자녀 이상 출산 계획이 없는점」, 「부동산은 고로 입지우선이라는 불변의 법칙」, 생각이 있기에 아래 조건에 따라 13억 이하 단지들을 추려보았습니다. 

 

조건 리스트
마포·용산·성동·동작 + 목동
10년 이내 준식축
5층 이상 매물
전용면적 59이상

 

후보1 : 마포구 - 공덕 자이

연식 : 10년차(2015년 4월 준공) 

세대 수 : 1,164세대

주차 수 : 1.32

Gap투자 시 : 5.5억

치고 나갈 여력 충분
거주 선호도는 마포대로 좌측의 아현뉴타운 높음

특징

개인적으로 공덕~애오개라인에서 가장 저평가된 아파트로 생각합니다. 서울 중심입지에 초역세권임에도 미등기 이슈가 있어 가격적으로 손해보는면이 있는데 미등기 이슈는 올해 처리가 될 것으로 보이고 공덕1구역 마포자이힐스테이 입주(26년) 시 주변에 부족한 인프라가 개선 될 것으로 보입니다.

마포대로 좌측 아현뉴타운 대비 가격이 낮은 이유는 초등학교 배정때문이라지만 개인적으로 마포는 학군에 영향이 큰 지역이 아니기에 미등기 이슈 해결 및 마포자이힐스테이트 입주 시 마래푸만큼 가격 상승이 기대됩니다.

 

전용면적59 ('24.4.28 기준)

 

• 공덕자이 매물 : 13억(전고점 15.5억, -2.5억)
• 마래푸 매물 : 13.8억(전고점 17.0억)

 

후보2 : 동작구 - 흑석 자이

연식 : 2년차(2023년 2월 준공) 

세대 수 : 1,772세대

주차 수 : 1.29

Gap투자 시 : 6.3억

압도적인 단지 상품성
흑석뉴타운 내 아쉬운 입지

특징

최신축 + 대단지 아파트로 2023년 무려 83만 : 1의 로또청약 경쟁률을 기록하여 놀라게 했던 아파트입니다.(당첨자가 89년생 여자분이었던걸로...부럽..)

흑석 뉴타운 중 가장 언덕에 위치하고 있으며, 역까지 거리가 꽤 되기 때문에 입지적으로는 아쉽지만 최신축 단지의 상품성으로 승부하는곳입니다. 다만 개인적으로는 역과의 접근성을 가장 큰 요소로 보는지라 흑석자이보다는 롯데캐슬에듀포레 또는 흑석한강센트레빌 1차의 입지를 선호하며...그곳은 이미 14억행...

 

전용면적59 ('24.4.28 기준)

 

• 흑석자이 매물 : 13억
• 롯데캐슬에듀포레 매물 : 14.0억(전고점 15.5억)

 

후보3 : 용산구 - 용산 데시앙포레

연식 : 3년차(202년 3월 준공) 

세대 수 : 384세대

주차 수 : 1.2

Gap투자 시 : 5.3억

킹(용)산구 위치! High Risk High Return

 

특징

대한민국 토지면적 1위에 빛나는 용산구에 위치한 아파트입니다. 물론 애매한(?) 용산이기에 13억 이내로 매물이 형성되어있겠죠

비선호브랜드 + 소형단지 + 역과의 애매한 거리가 있지만 용산구의 위엄과 주변 정비사업으로 미래를 기대하게 하는 지역입니다. 주변에 공덕역, 효창공원역, 숙대입구역이 있지만 모두 1km 거리로 도보로 이용하기에는 무리가 있으며 상권도 발달되어있는 지역은 아니라 오직 용산구 발전 하나만 보고 가는 지역입니다. 향후 신안산선 제2구간 노선 계획에 따라 만리재역이 생긴다면 가치상승의 기폭제가 될 것으로 보입니다. 

 

전용면적59 ('24.4.28 기준)

 

• 용산 데시앙포레 매물 : 12억

 

후보4 : 성동구 - 신금호파크자이

연식 : 9년차(2016년 4월 준공) 

세대 수 : 1,156세대

주차 수 : 1.11

Gap투자 시 : 5.6억

강건너면 압구정이라는 압도적 입지
언덕+주차 면적은 아쉬움

특징

후보매물 중 전고점 1등을 자랑하는 단지입니다. 언덕 지형이 아쉽긴하지만 호갱 노노를 보면 입주민들만 출입할 수 있는 비밀의문(?)이 존재한다고한다.

성동구에서 입지는 바로 붙어있는 옥수동 대비 아쉽긴 하지만 물리적 강남접근성, 초역세권, 준식춘, 대단지로 입지+상품성을 모두 갖추고 있습니다.(개인적으로 주차대 수 아쉽긴함..)

또한 신금호역복합개발로 협소하고 복잡한 도로가 깔끔하게 정비 될 예정이라 주변환경도 더 좋아질 예정

 

전용면적59 ('24.4.28 기준)

 

• 신금호파크자이 매물 : 12.7억(전고점 15.85억, -3.15억)
• e편한세상금호파크힐스 매물 : 13.5억(전고점 15.29억)

 

후보5 : 양천구 - 목동 힐스테이트

연식 : 9년차(2016년 5월 준공) 

세대 수 : 1,081세대

주차 수 : 1.23

Gap투자 시 : 5.3억

목동학군+준신축+역세권
양천구의 성장동력은?

특징

목동에 유일한 신축단지로  목동신시가지 학군을 공유할 수 있다는 점에서 엄청난 메리트를 가집니다. 물리적으로 신정뉴타운과 더 가까워 주변상권이 노후화 되긴 했지만 역세권+목동학군+준식축은 엄청난 메리트입니다. 목동학군+목동 재건축에 따른 미래 이주수요로 Gap 투자 시 전세 걱정은 필요없어보입니다.

다만 비행기 소음과 양천구 자체적으로 목동학군 원툴로 성장동력이 다른 지역대비 떨어지는게 아쉽긴합니다. 

 

전용면적59 ('24.4.28 기준)

 

• 목동힐스테이트 매물 : 12.5억(전고점 15억. -2.5억) 
• 래미안목동아델리체 매물 : 11.0억(전고점 13.5억)