2024년 강남 로또 청약 사전 확인사항(투기과열지구, 분양가상한제)

 

 

안녕하세요, 올해는 유독 강남 분양물량이 많은 해입니다.  2월 2일 서초구 잠원동 <메이플자이>를 시작으로 강남의 분양 물량이 대기 중입니다. 강남분양이 많은 것과 로또분양이 무슨 상관이냐 하는 사람도 있지만 강남3구와 용산구는 분양가 상한제를 적용하는 민간 택지 지역이기 때문에 주변 아파트보다 저렴한(?) 가격에 분양가가 책정되어 최소  5~7억 정도의 안전마진을 가져갈 수 있습니다. 

 

최근 분양가가 미친 듯이 올라가고 있어 요런 분양가 상한제 규제로 강남에 공급되는 아파트의 가격이 다른 지역 대비 착한 게 아이러니합니다.

<2024년 강남 로또 청약 일정>을 알아보기 전에 주의사항을 사전에 알아두어 청약통장을 날리는 일이 없도록 청약 전 체크사항을 알아보도록 하겠습니다.

 

강남 로또 청약 주의점

강남에서 공급되는 물량은 민간 택지 분양가 상한제 지역이기에 시세대비 저렴한 가격에 공급되지만 해당지역은 분양가 상한제 및 투기과열지구에 따른 제한사항 적용 지역임을 명심해야 합니다.

투기과열지구와 분양가 상한제 제한사항 확인 필수

[투기과열지구 : SSKY, 서초&middot;강남&middot;용산&middot;송파]

 

분양가 상한제 제한 사항

✔ 분양가 상한제 지역에서 당첨 시 당첨일로부터 10년이라는 재당첨제한을 적용하기 때문에 선당후곰 전략으로 넣었다가 향후 취소를 한다면 10년 동안 청약에 참여할 수가 없게 됩니다.

 

✔ 분양가 상한제 지역에서 당첨된다면 실거주의무기간 2년 또는 3년으로 정해지게 됩니다.(거주의무기간은 분양가이 주변시세에 몇 퍼센트냐에 따라 달라짐)

 

☞ 주택법 시행령 제 60조 2(분양가 상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간등)

• 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년
• 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년

☞ 현재는 최초 입주 가능일로부터 기간이 정해지나 최초 입주 3년 이내 입주하여 기간을 채우는 것으로 법령 변경 검토 중

[단독] '실거주 의무' 3년 유예…입주 앞둔 둔촌주공 '숨통'

 

투기과열지구 제한사항

✔ 전매제한 3년으로 3년간 당첨된 아파트를 팔 수 없습니다. 그렇기에 입주시기가 3년 이내라면 분양권 매도가 불가하며 직접입주 또는 임차(실거주 의무 유예 통과 시)를 줘야 합니다.

☞ 주택법 시행령 제 73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우)

 

✔ 실입주를 하기위해서는 전체 분양가의 50%까지만 중도금 대출의 대출이 가능합니다. 예를 들어 우리가 청약에 당첨되면 계약금,중도금,잔금을 각각 10%, 60%, 30%의 비율로 단계적으로 지불하게 되는데 이 중 중도금 60%는 중도금 대출을 받아 차후 지불하는 방식을 취합니다.(전세를 주고 전세비용으로 지불하는등..) 하지만 투기과열지구의 청약의 경우 중도금 60% 중 50%까지만 중도금 대출이 가능하기에 계약금 10%, 중도금 10%, 잔금 30%의 현금이 필요합니다.

 

• 중도금 대출 50%, 잔금대출 LTV 50%, DSR 40% 적용

 

✔ 투기과열 지구의 경우 계약금을 내기 위해 1억 초과의 신용 대출을 받을 수 없습니다. 만약 계약금을 지불하기 위해 1억 초과되는 신용대출을 받을 경우 대출회수 및 주택 관련 대출이 금지됩니다.

 

제한사항 정리

	자금 제한	기간 제한
분양가 상한제		① 재당첨 제한 10년 ② 실거주 의무 2년 또는 3년 ☞ 최초 입주 가능일로 부터 3년 이내 입주하여 실거주 기간 채우는것으로 추진중
투기과열지구	① 전체분양금액의 50%까지만 중도금 대출 가능 ☞다른 청약대비 분양가의 10%추가현금 필요 ② 잔금대출 LTV 50%, DSR 40% 적용 ③ 투기과열 지구의 경우 계약금 지출을 위해 1억 초과의 신용대출 불가 ☞ 다른 청약과 달리 계약금 지출 위해신용대출 사용 불가	①전매제한 3년