[청약 분석] - 힐스테이트 더 운정 청약/분석 알아보기

안녕하세요, 오늘은 12월 분양을 하는 경기도 파주에 위치한 힐스테이트 더 운정에 대해 알아보겠습니다.

 [경기도 아파트 청약] - 힐스테이트 더 운정

 

 

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1. 단지소개

✔ 힐스테이트 더 운정은 경기도 파주시 와동동(운정택지지구 P1,P2 블록)에 공급되는 주상복합 아파트로 최고 49층의 높이를 자랑합니다.

✔ 수도권 2기 신도시로 최근 분양하는 GTX-A 운정역 인근이 아닌 경의선 운정역 인근의 아파트입니다. 2기 신도시로 조성된 만큼 주변에 편의시설 및 인프라가 완성된 도시입니다.

[출처 : 힐스테이트 홈페이지]

 

• 준공예정 : 2025년 8월
• 세대 수 : 744세대
• 주차 수 : 1.48

 

✔ 공급되는 총 744세대 중  특별공급 441세대, 일반공급 303세대이며, 예비청약자들이 선호하는 전용면적 84가 738세대를 이루고 있습니다. 나머지 6세대는 펜트하우스 각 동별 2개씩 배정되어 있는 펜트하우스 물량입니다.

 

• 전용면역 84(34평) : 738 세대
• 전용면역 164(70평) : 6 세대

 

2. 청약일정

• 특별공급 : '23.12.18
• 1순위 : '23.12.19
• 2순위 : '23.12.20
• 당첨자 발표 : '23.12.27

 

3. 분양가격

 

• 1회 중도금 : '24.5.10
• 2회 중도금 : '24.8.12
• 3회 중도금 : '24.12.10
• 4회 중도금 : '25.4.10

✔ 입주까지 1년 8개월이 남아 잔금을 준비하기에 넉넉한 시간은 아닙니다. 대신 중도금 대출을 받는다면 기간이 짧은만큼 이자비용이 줄어들겠죠

• 전용면적 84기준 ☞ 중도금 이자 5% 산정 시, 중도금 대출에 따른 이자는 약 1700만원
• 전용면적 84기준 발코니 확장비용 약 800만원

✔ 중도금 대출을 받는다면 분양받는데 필요한 비용은 약 8.35억이 됩니다.

• 전용면적 84기준 비용 산정 ☞ 8.1(최대 분양가) + 0.17(중도금 대출 이자) + 0.08(발코니 확장비용) = 8.35억

 

4. 분석

교통

✔ 경의중앙선 운정역 역세권(500m)입니다. 정시성이 매우 떨어지는 경의중앙선이지만 파주와 같이 물리적으로 서울과 많이 떨어져 있는 경우는 경의중앙선이 있는 것과 없는 것은 하늘과 땅차이입니다.

✔ GTX-A 운정역(예정)까지는 차량으로 10분, 대중교통으로는 20분 정도 걸립니다.

 

학군

✔ 지산초등학교까지 570m 떨어져 있으며 도보로 다니지 못할 거리는 아니지만 대로를 건너야 돼서 접근성이 매우 좋은 편은 아닙니다.

✔ 인근에 한가람 중학교(학업성취도 :73.9%)와 지산 중학교(학업성취도 : 83.7%)가 위치하고 있는데 학업성취도는 좋은 편은 아닙니다.

✔ 학원이 밀집한 지역이 차량 10분 거리에 위치하고 있으며, 아파트 상가 내 유명학원인 종로 M스쿨이 들어올 예정입니다.

 

편의시설 및 환경

✔ 힐스테이트 더 운정의 가장 큰 장점은 사실 편의시설이라고 할 수 있습니다. 단지 내 스타필드빌리지가 있어 아파트와 스타필드빌리지가 직접적으로 연결되어 있습니다.(진정한 슬세권 ㄷㄷㄷ)

✔ 스타필드 빌리지는 신세계에서 직접 운영하며 1,000여개의 상가가 입점예정이라고 합니다.

✔ 현재는 대형마트까지 차량 10분 정도 걸리지만 스타필드빌리지에 입점하는 상가에 따라 도보5분 내 접근이 가능할 것을 보입니다.

✔ 경기도의료원 파주병원까지는 차량으로 10분, 차후 파주메디컬센터 완공 시 아주대학병원까지는 차량 15~20분 정도 걸립니다.

직장

✔ 경의중앙선 운정역 역세권으로 경의중앙선 이용 시 강남을 제외하고는 1시간 이내 서울 출퇴근이 가능합니다.(단, 경의 중앙선은 시간 왜곡의 악마임을 잊지 말 것... 정시성 및 지연율 최악)

• 마곡역 : 53분
• 광화문역 : 1시간 1분
• 여의도역 : 1시간
• 강남역 : 1시간 20분

개발

✔ 2기 신도시 지역으로 주변 인프라는 완성된 상태이며, GTX-A 개통 시 서울 접근성이 좋아질 예정입니다.

비교

 

✔ 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 준신축 롯데캐슬파크타운과 비교 시 2억 가량 비싼 분양가입니다. 물론 힐스테이트 더 운정이 연식 및 랜드마크로서 강점을 가집니다. 

✔ 미래에 GTX-A 운정역 지역과 경의중앙선 운정역 지역은 격차를 더 벌릴 것으로 생각하며, 판교와 같은 자족도시가 아닌이상 서울접근성은 수도권도시에 절대적인 변수입니다. 이때문에 현재 운정신도시 아이파크와 비교하면 힐스테이트 더 운정의 분양가는 비싸게 느껴집니다.

 

5. My Think

✔ 스타필드빌리지를 품은 슬세권에 경의중앙선 역세권을 품은 단지입니다. 광명역의 U플레닛데시앙, 동탄역의 동탄역롯데캐슬과 비슷해 보이지만 광명역/동탄역과 비교 시 경의중앙선 운정역은 무게가 너무 떨어집니다.

✔ U플레닛데시앙 및 동탄역롯데캐슬도 수도권에서 가격적 우위를 가질 수 있는 것은 쇼핑몰이 아닌 교통호재가 더 크기 때문이죠

✔ GTX-A가 아닌 경의중앙선 역세권에 가격은 메리트가 없어 보입니다. 파주운정신도시 우미 린 파크힐스와 분양일정 및 발표날이 겹쳐 수요가 나눠지는 것도 해당 청약에는 악재로 보입니다.(나라면 안전마진있는 우미 린 파크힐스로...)

✔ GTX-A 역세권 신축 대단지보다 비싼 분양가로 시장에선 어떤 평가를 받을지 지켜봐야겠습니다.

• 안전마진 : 없음
• 전매제한 : 3년 
• 실거주의무 : 없음

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동일한 시기에 파주 내 서로 다른 입지에 아파트 분양이 이뤄집니다. 위에서 소개해드린 힐스테이트 더 운정과 파주운정신도시 우미 린 파크힐스인데요. 아래 우미 린 파크힐스에 대한 분석을 다뤘으니 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.

 

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