[청약 분석] - 두산위브더제니스 센트럴 계양 청약/분석 알아보기(1/5)

안녕하세요, 오늘은 1월에 분양하는 인천시 계양에 위치한 두산위브더제니스 센트럴 계양에 대해 알아보겠습니다.

 [인천시 청약] - 두산위브더제니스 센트럴 계양

 

 

두산위브더제니스 센트럴 계양 청약홈페이지 바로가기

 

 

1. 단지소개

두산위브더제니스 센트럴 계양은 인천1호선 작전역 근처에 지어지는 아파트로 "작전현대아파트구역"을 재개발한 단지입니다.

[출처 : 두산위브더제니스 센트럴 계양 홈페이지]

 

✔ 준공예정 : 2027년 5월

✔ 세대 수 : 1,370세대

✔ 용적률 / 건폐율 : 275% / 14%

✔ 주차 수 : 1.2대

 

1,370 세대 중 조합원 물량 제외하고 620 세대가 공급됩니다. 이 중 특별공급 306 세대, 일반공급 314세대이며 분양물량이 모두 소형평수에 집중되어 있습니다.

 

✔ 전용면역 49(21평) : 114 세대

✔ 전용면역 59(25평) : 493 세대

✔ 전용면역 74(31평) : 13 세대

2. 청약일정

✔ 특별공급 : 1월 5일(금)

✔ 1순위 : 1월 8일(월)

✔ 2순위 : 1월 9일(화)

✔ 당첨자 발표 : 1월 15일(월)

3. 분양가격

• 1회 중도금 : 2024.4.15 777
• 2회 중도금 : 2024.11.15 630
• 3회 중도금 : 2025.6.16 483
• 4회 중도금 : 2026.1.15 336
• 5회 중도금 : 2026.6.15 231
• 6회 중도금 : 2026.11.16 126

✔ 입주까지 3년 5개월 시간을 두고 있기 때문에 자금확보 / 부동산 시장 추세 모니터링 / 전매가능인 점에서 메리트가 있지만 중도금 대출받을 시 이자부담이 큰 단점이 있습니다.

• 전용면적 59 기준 ☞ 중도금 이자 5% 산정 시, 중도금 대출이자는 약 2,600만원

✔ 중도금 대출까지 받는다고 가정 시 전용 면적 59 기준 최대 약 5.39억까지 생각해야 합니다.

• 전용면적 59 비용산정 ☞ 5.0(최고 분양가) + 0.26(중도금 대출이자) + 0.13(발코니 확장비용)

4. 분석

교통

인천1호선인 작전역 6번출구로 나오면 바로 아파트 단지가 있는 초역세권단지입니다. 현재 서울지하철 2호선 청라 연장 사업이 진행(용역단계) 중이며 작전역은 역시 노선에 해당되어 있습니다. 2 정거장 이동 시 7호선 환승, 4 정거장 이동 시 향후 부평역을 통해 GTX-B를 이용할 수 있습니다.

 

학군

성지초등학교와 효성남초등학교 두 곳모두 도보 300m 내외에 위치하고 있어 어디로 배정되어도 도분 5분 거리에서 등하교가 가능합니다. 

 

작전역 인근으로는 학원가는 따로 없어 용종동 학원가 또는 삼산동 학원가를 이용해야 될 것으로 보입니다. (두 곳 모두 차량으로 10~15분 정도 거리)

중학교는 위치상 명현중학교 또는 작전중학교로 배정될 가능성이 크며 두 곳 모두 학업성취도가 인천 평균에 미치지 못하나 두 곳을 비교 시 작전 중이 좀 더 나아 보입니다. (명현중학교의 경우 특목고 진학 2.9%가 있으나 학업적으로 우수한 학생들이 진학하는 과학고·외고가 아닌 마이스터고와 예체능계열학교임)

• 명현중학교 : 1.1km / 학업성취도 : 59.4% / 일반고 64.6%, 특성화고 30.9%, 특목고 2.9%, 자사고 0% 
• 작전중학교 : 1.4km / 학업성취도 : 73.4% / 일반고 83.8%, 특성화고 16.2%, 특목고 & 자사고 : 0%

편의시설 및 환경

도보 5분 이내에 대형마트(홈플러스)가 위치하고 있어 굳이 동네식자재 마트가 필요 없어 보이긴 합니다. 차량 10분 이내에 종합병원 2곳(한림병원, 인천세종병원)이 있습니다. 다만 주위에 녹지는 부족해 보입니다.

직장

인천 내에서는 인천 1호선 이용하여 서울에 접근하기 용이(?)한 편이나 물리적 거리가 있기 때문에 시간이 많이 걸리긴 합니다. 마곡 배후 지구 및 계양TV 개발 시 배후 지구로 볼 수 있습니다. 2호선 청라연장 또는 GTX-B가 완공되면(쫌 멀긴 했지만..) 서울접근성은 좋아질 것으로 보입니다.

• 마곡역 : 45분
• 가산디지털단지 : 40분

개발

주변 소규모 재개발·재건축이 진행 중이나 맞은편 계양 1 구역이나 두산위브더제니스 센트럴 계양처럼 큰 단위의 도시개선사업은 추진되고 있는 게 없습니다. 현재 기준 작전역을 마주 보고 있는 계양1구역(힐스테이트자이 계양) 및 작전현대아파트구역(두산위브더제니스 센트럴 계양) 입주 말고는 딱히 변화할 것은 없어 보입니다.

교통적으로는 작전역에 직접적인 수혜를 주는 2호선 청라연장이 있으며, 간접적인 영향을 주는 GTX-B 개발이 있습니다. 2026년 계양테크노벨리가 준공예정으로 두산위브더제니스 센트럴 계양과는 차량으로 15분 거리에 위치하고 있습니다. 계양테크노벨리에 양질의 기업이 들어온다면 향후 가치평가에 큰 역할을 할 것으로 예상됩니다.

비교

 

실거래가 가격 비교 시 분양가하고 동일합니다. 연식은 3년 차이지만 브랜드 및 세대수에서 힐스테이트자이 계양이 조금 더 선호되기 때문에 연식에 따른 프리미엄은 없다고 봐야 될 듯합니다. 딱 힐스테이트자이 계양 실거래가로 나왔기 때문에 안전마진은 없습니다.

5. 종합

분양물량이 전용면적 84가 없고 59인점은 아쉽습니다. 입주 시점에 인천 1호선이 검단연장이 준공(2025년)되기 때문에 현재 작전역의 편리함을 대체할 수 있는 대체제(검단신도시)가 많아져서 전세가격은 하락할 수 있습니다.(현재 두산위브더제니스 센트럴 계양이 검단신도시 대비 가지는 강점은 인천지하철 1호선 초역세권)

빠른 시기에 입주를 원한다면 힐스테이트자이 계양 분양권 매수를, 만약 자금을 확보할 시간이 필요하다면 두산위브더제니스 센트럴 계양 청약을 도전하심이 좋을 것 같습니다.(그래도 진리의 초역세권임)

• 안전마진 : 없음
• 전매제한 : 1년 
• 실거주 의무 : 없음