안녕하세요, 오늘은 12월 분양을 하는 경기도 부천시에 위치한 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘에 대해 알아보겠습니다.
[경기도 아파트 청약] - 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘
1. 단지소개
경기도 부천시 소사본동 134번지에 공급되는 아파트로 삼양 홀딩스 공장을 철거하고 재개발되어 만들어진답니다. 총 983세대로 대단지 아파트이며 단지 이름에서 보듯 소사역(1호선, 서해선)과 근접해 있습니다.
✔ 준공예정 :2027년 8월
✔ 세대 수 : 983세대
✔ 주차 수 : 1.42
총 983세대 중 특별공급 445세대, 일반공급 538세대입니다.
✔ 전용면역 59(24평) : 176세대
✔ 전용면역 84(34평) : 720세대 ☞ 예비 청약자들이 선호하는 국평 위주의 분양
✔ 전용면역 101(41평) : 83세대
✔ 전용면역 132(54평) : 4세대
2. 청약일정
✔ 특별공급 : 12월 7일(목)
✔ 1순위 : 12월 8일(금)
✔ 2순위 : 12월 11월(월)
✔ 당첨자 발표 : 12월 15일(금)
3. 분양가격
- 1회 중도금 : '24.6.4
- 2회 중도금 : '24.12.4
- 3회 중도금 : '25.6.4
- 4회 중도금 : '26.3.4
- 5회 중도금 : '26.9.4
- 6회 중도금 : '27.3.4
✔ 입주까지 약 4년 정도 남았기 때문에 자금을 준비하기에는 시간이 넉넉한 편이고 중도금도 대출을 받지 않는다면 대략 6개월마다 납부로 간격도 여유로운 편입니다.(다만 중도금 대출을 받는다면 이자비용도 쑥쑥)
✔ 중도금 금리를 5% 산정하고 1~6회까지 중도금 대출을 받는다고 했을 때 국평 기준 최소 중도금 대출 이자는 대략 4,000만원 정도입니다.
- 중도금 이자 고려 시 국평 기준 분양가 7억5천 ~ 8억6천까지 생각해야 합니다.
4. 분석
교통
✔ 역세권이라고 하기도 안 하기도 애매한 거리입니다. 소사역으로부터 700m/도보10분거리에 위치하고 있으며 아파트 단지명에 "소사역"이 들어간 거 치고는 초역세권은 아닙니다.
✔ 1호선, 서해선이 선호되는 노선은 아니지만 환승에 용이하며, 제 기준 역세권 마지노선은 700m이므로 아슬아슬하게 세이프입니다.
학군
✔ 소사초등학교 또는 창영초등학교 배정될 것으로 보이며 둘 다 700~800m정도 떨어져 있습니다. 초등학교가 근접해 있다고 보긴 어렵습니다.
✔ 아파트 인근에 학원밀집구역은 없어 보이지만, 주위에 위치한 부천일신중학교가 부천시 내 학업성취도 상위권(89%) 중학교입니다.
✔ 학원가 유무, 중학교 편차 차이, 초등학교까지의 거리를 생각하면 학군지로 좋은 편은 아닙니다.
편의시설 및 환경
✔ 반경 500m 이내에 동네마트가 굉장히 많이 위치하고 있어 생필품 구입에 편리합니다.
✔ 대형마트(이마트) 및 대형 쇼핑몰(스타필드)이 차량 10~15분 거리에 있으며, 대학병원(가톨릭대학교 부천성모병원)이 차량 5~10분 이내에 위치하고 있어 응급 시 접근에 용이합니다.
직장
✔ 지리적으로 서쪽에 위치하고있어 가산디지털단지 및 마곡 업무지구 접근성이 좋으며, 환승을 통해 7호선 또는 2호선 이용 시 최대 강남까지도 출퇴근이 가능합니다.
- 가산디지털단지 : 35분
- 마곡나루역 : 40분
- 여의도역 : 40분
- 광화문역 : 54분
- 강남역 : 1시간
개발
✔ GTX-B 수혜지? ☞ GTX-B가 부천운동장역을 지나갈 것으로 예상되는데 소사역에서 부천운동장역은 서해선 1 정거장으로 GTX-B가 개통된다면 서울 접근성이 엄청나게 개선됩니다. 물론 GTX-B가 강남 쪽으로 이어지지 않는 점은 아쉽긴 하지만 서울의 미래로 평가받는 용산으로 이어지기 때문에 그 가치를 무시할 수 없습니다.
✔ 기부채납 ☞ 단지 서쪽으로 도서관과 수영장이 있는 문화센터가 기부채납형태로 지어질 예정입니다.
✔ 주변 환경 개발
- 소사역사 현대화 개발 ☞ 현재는 법적다툼으로 지연 중..
- 소사역 주변 재개발에 따른 주변 환경 개선
비교
✔ 바로 옆에 붙은 부천소사역 푸르지오의 최근 실거래가(23.9) 7억5천만원 정도이며 동일층으로 봤을 때 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘은 분양가 7.7~8.0 사이이며, 두 아파트의 연식이 15년 이상임을 고려하면 메리트가 있습니다.
✔ 2025년 입주 예정인 힐스테이트 소사역 역세권 / 초등학교까지의 거리 / 거주 번잡함 / 세대 수등을 고려하면 비슷비슷하다고 생각하며 두 아파트의 가격은 크게 차이가 나지 않습니다.
5. My Think
✔ 현재 부동산 시장을 생각하면 주변단지 대비 비싸지는 않지만 안전마진이 있다고 볼 수는 없어 예비 청약자들의 고심이 있을 수밖에 없습니다.
✔ 솔직히 소사역 주변은 겁나 혼잡하고 아직 정비가 되지 않아 쾌적함을 기대하기는 어렵다. GTX-B가 개통될 2030년에는 교통편의성이 엄청 좋아진다.
✔ 실거주를 노리는 사람이면서 중도금 대출을 조금만 받을 수 있게 자금이 준비된 사람이라면 OK
✔ 중도금 대출을 최대한 받되 실거주 또는 분양권 매매를 노린다면 OK
✔ 중도금 대출을 최대한 받아야 되면서 실거주를 노린다면 NO
- 안전마진 3,000~5,000만원
- 전매제한 : 1년
- 거주의무 : 없음
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