서울·수도권 부동산 입지 분석

 
 
오늘은 서울·수도권 부동산 입지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 최근 총선용으로 메가서울 이슈가 떠오르면서 대중들의 서울에 대한 열망(?)을 볼 수 있었습니다. 그럼 서울·수도권의 입지 및 중요한 점은 무엇일까요?
 

부동산 입지 

정부공인 - SSKY 

강남 4구가 아닌 요즘은 스카이로 불립니다. 일명 서초·송파·강남·용산구를 뜻하며 서울 내 1티어 입지로 불린다.
정부 인증(규제지역) 전국 유일무이한 지역이며, 평단가 역시 최상단을 차지하고 있기 때문에 사실상 사치재 성격을 가진다고봐야한다. 서초, 송파, 강남, 용산이 쫌 떨어졌다고 호들갑 떨 필요 없다. 롤렉스·에르메스·샤넬 가격 떨어졌다고 호들갑 안 떨고 사는 사람은 더 사려고 한다.

 

• (23년 12월 기준) 투기 과열지구 : 강남구 서초구 용산구 송파구

한강변

오세훈 서울시장이 재집권 후 서울개발의 중심은 누가 뭐라 해도 "한경변"이다. 지난 3월 "그레이트 한강 프로젝트 추진계획"을 발표했는데, 해당 계획에는 4대 분야, 55개 사업으로 구성된 그레이트 한강 프로젝트에는 한강변 규제 완화를 포함해 생태공원 정비, 수상 산책로와 보행교, 곤돌라 등 이동수단 조성, 서울링(대관람차)·제2세종문화회관 건립 등이 주요 사업으로 담겨있다.
 
앞으로도 서울의 개발방향은 한강변이 중심이 될 수밖에 없기 때문에 한강변 주변은 개발 이슈가 지속되어 하락기에도 가격방어를 해줄 수 있다.

[한강 라인 절대 사수]

투표결과에 따른 부동산 상급지

일단 난 정치병자는 아니다. 다만 정치와 경제는 뗄래야 뗄 수가 없으며 자산을 가진 기득권이 보수화 되는 것은 너무나 자연스러운 현상이기 때문에 투표결과를 통해 나름 상급지를 고를 수 있다.
 
✔ 2020년 민주당에게 180석을 안겨준 제21대 국회의원 선거에서 서울 결과를 보면 압도적 상급지인 "SSKY"의 위엄을 볼 수 있다. 

[21대 총선 결과]

 
✔ 2022년 1% 미만의 득표율 차이로 승패가 갈려 역대급으로 치열했던 제 20대 대통령 선거의 결과를 보면 일단 부동산 입지로 서울에서 하급지로 평가받는 지역이 보인다.

[20대 대선 결과]

 
✔ 마지막으로 2022년 지방선거에서는 전 지역구에서 오세훈 서울시장이 앞서며 압도적인 승리를 했다. 구별 특표율을 보면 최상급지일수록 오세훈 서울시장 득표율이 높은 것을 볼 수 있고 반대상황을 적용하면 거를 타선이 보인다.

[22년 서울시장 득표율]

 
✔ 23년 12월 평단가 기준에 과거 선거결과를 보면 귀신같이 상급지가 나열된다. 동대문구가 특이한데 과거 동대문구는 청량리로 대변되는 낙후 거주지역이었으나, 최근 청량리역 개발 및 이문휘경 뉴타운 재개발이 완료되어 신축아파트로 변모하면서 민심이 변하고 있다(민도의 변화). 내년(24년)에 제 22대 총선이 진행되는데 지역에 따른 투표결과가 궁금해진다.

• 평단가 상위 50%(13개구) 지역은 보수득표율 55% 이상 + 평단가 4,000만원 초과 

지역구	23년 12월 평단가	20대 대선	22년 서울시장 보수 득표율
강남구	8,809	보수	73.5
서초구	7,982	보수	71.2
용산구	6,633	보수	63.4
송파구	6,570	보수	63,9
성동구	5,340	보수	59.8
마포구	5,171	보수	55.1
양천구	5,068	보수	57.5
광진구	4,976	보수	56.7
강동구	4,679	보수	59.2
영등포구	4,590	보수	58.4
종로구	4,573	보수	55.2
동작구	4,497	보수	56.6
중구	4,488	보수	56.8
강서구	3,828	진보	54.0
서대문구	3,791	진보	54.0
동대문구	3,560	보수	56.2
성북구	3,395	진보	53.5
은평구	3,369	진보	51.2
관악구	3,264	진보	51.0
노원구	3,237	진보	54.6
구로구	3,125	진보	53.2
중랑구	2,947	진보	53.1
금천구	2,943	진보	51.7
강북구	2,844	진보	51.2
도봉구	2,752	진보	54.3

 

경기도는 강남접근성

KB 부동산에 따르면 올해 경기도 아파트 매매 가격 증감률은 -8.57%로 하락세였다. 지역별로 나눠서 보자면 강남접근성이 뛰어날수록 하락율 방어가 좋으며 과천시와 판교·위례의 성남시는 탈경기도급의 위용을 보여준다. (과천시는 올해 유일하게 상승으로 마감한 지역) 금관구, 노도강, 은평이 가까운 것과 강남서초가 가까운 것의 압도적 차이

지역	23년 12월 평단가	23년 증감율
과천시	6,662	+1.14%
성남시 분당구	4,725	-5.49%
성남시 수정구	3,956	-0.65%
하남시	3,498	-5.34%
광명시	3,253	-8.72%
안양시 동안구	3,092	-9.71%
용인시 수지구	2,742	-7.92%
일산 서구	1,844	-13.72%

 

역세권, 학군지의 중요도는?

역세권

✔ (서울시) 서울 상위 지역구로 갈수록 역세권 아닌 지역을 찾기 힘듬, 서울시에는 25년까지 10개 신규노선이 만들어질 예정으로 서울에서는 역세권보다는 물리적 거리가 중요해짐, SSKY에 붙어있을수록 가치는 상승
 
✔ (수도권) GTX의 등장으로 물리적 거리의 의미가 없어지게 됨, 고로 기존대비 역세권의 가치는 더욱 올라감(20분이면 서울 가는 시대에 마을버스 타고 10~15분 걸려서 지하철역에 가는 건 의미가 없음) 
서울까지의 물리적 거리만큼이나 중요한 것이 초역세권!

학군지

✔ 부동산에서 학군지가 중요한 이유는 전세수급 때문이다. 전세수요가 계속 있기 때문에 하락기에서의 역전세등으로 고민을 할 필요가 없기 때문이다. 하지만 최근 사교육 채널이 다양화되고, 선호직업의 순위가 바뀌면서 학군지의 선호도가 예전보다는 떨어지고 있다. 물론 라떼도 인터넷강의가 있었지만 지금은 초등학생까지 인강을 들을 정도로 범위가 넓어졌으며 태블릿 역시 대중화되었다. 학군지는 여전히 전세수요를 받쳐주기 때문에 중요 요소 중에 하나지만 다른 개발호재대비 압도적 장점은 아니라고 생각한다. (특히 경기도는 학군지보다는 역세권이 무조건 중요)

초등학생 장래희망 선호도
순위	2015년	2023년
1순위	운동선수, 연예인	운동선수, 연예인
2순위	교사	교사
3순위	요리사	유튜버, 크리에이터
4순위	의사 간호사	의사
5순위	변호사	경찰관

마포 집 팔고 20억 모아야 반포 이사...학군 대치동 명성 끝?

 
✔ 개인적으로 학군지가 중요하다고 생각하는 이유는 민도라고 생각한다. 민도란 국민의 생활수준이나 문화수준 정도로 대충 시민의식이라고 생각하면된다. 어짜피 의대급 공부머리는 재능의 영역이라고 생각하며, 대부분 학부모들도 알고있다. 그럼에도 왜 학군지에 살려고하는걸까? 왜냐면 학군지가 민도의 바로미터가 되기 때문이다.
 

"학군지 = 면학분위기 조성 = 양아치 적음 = 주변 친구들이 좋음 = 자녀가 나쁜 문화를 접할 기회가 적음"

 
그렇기 때문에 뉴타운급의 대규모 신축아파트가 생기면 입주민들의 의식 및 소득수준이 비슷하기 때문에 선호학군이 되기도 한다. 실제로 서울에서 마포·용산·성동구는 대표적인 비학군지이나 선호하는 거주지역으로 꼽힌다. 대부분 학군지를 선호한다하지만 실상은 내 자녀의 학급에서 일탈하는 친구를 만나 물들지 않기를 바란다는것을 돌려말할 뿐이다. 고로 학군지를 중요하게 생각하는 내마음 = 주변이웃의 민도를 중요하게 생각하는 마음
 
[부동산에서 학군지란?]

부동산 입지 - 학군지 알아보기 (중요성 / 결정요소 /다른 요소와 비교 시)