아파트 가격 지표 - 지금은 부동산 대세 하락장?

 

 

안녕하세요, 4분기 들어오면서 아파트 매물이 다시 쌓여가면서 부동산 하락전환이라는 말이 많이 나옵니다.

사실 똑같은 기사만 복붙 해서 나오는 기사를 보면 작년 이맘때처럼 부동산이 20% 이상 떨어지는 게 아닌가? 하는 걱정이 있을 텐데요, 결론부터 말하면 개인적으로는 NO입니다.(지극히 개인적인 뇌피셜이며 투자의 책임은 지지 않습니다.) 

 

1. 매물 분석(서울 기준)

 

2022년 1월 ~ 2022년 11월  

 

• 매매물량 : 1월(45,198) ~ 11월(54,733) *7월 매매물량 peak(65,461) ☞ 매매 물량 20% 상승
• 전·월세물량 : 1월(51,966) ~ 11월(83,677) ☞ 전·월세 물량 61% 상승

2023년 1월 ~ 2023년 11월 

 

• 매매물량 : 1월(50,513) ~ 11월(78,346) ☞ 매매물량 55% 증가
• 전세물량 : 1월(85,979) ~ 11월(56,305) ☞ 전·월세 물량 35% 감소

 

✔ 2022년의 시장에는 매매 물량이 쌓여가는데 전·월세 물량도 같이 올라가니 부동산 경기가 안 좋을 때 소비자는 굳이 매매를 선택하지 않습니다.(전·월세로 주거 안정성 확보가능)

 

✔ 2023년의 시장에는 매매 물량이 쌓여가는데 이상하게 전·월세 물량이 감소합니다. 전·월세의 희소성만큼이나 가격이 올라가겠죠 ☞ 매매가를 받쳐주는 건 전세 가격

 

2.사치재는 제외하자

✔ 국평(전용면적 84)이 30억 넘어가는 일부 지역은 제외하자, 사실 서초, 강남 등 일부 초호화 아파트들은 노동을 통해 얻는 수익으로는 살 수 없는 사치재가 되었다. 사치재는 소비재와 성격이 다르기 때문에 뉴스에서 나오는데 사치재가 하락이 소비재의 하락으로 이어지지는 않는다. ☞ 롤렉스·샤넬의 가격과 상관없이 살사람 산다.

 

✔ 나는 개인적으로 아파트 가격의 지표를 서울 내 뉴타운을 기준으로 본다(사실 내가 접근할 수 있는 정도로...)

 

[반포지역 아파트 하락? 어차피 그들만의 리그 ☞ 자극성 기레기 기사에 조회수 주지 말 것]

 

“신흥 부자들의 로망이었는데”…3억·4억·5억 ‘뚝뚝’ 무슨 일 - 매일경제

 

3. 금리의 변화

✔ 미 금리는 2번 동결했다. 여전히 국내·외 고금리 기조이긴 하지만 Peak를 찍은 느낌이다. 그렇다면 지금 주담대 대출은 얼마일까? ☞ 우대 금리 싹 적용 시 3.86%

 

✔ 2018년 내가 집 살 때 집단담보 대출 금리는?? ☞ 우대 금리 싹 다 적용하여 3.04%

 

코로나 때 워낙 저금리에 익숙해져서 그렇지만 사실 2018년과 2023년의 금리차이는 0.82% / 물론 1% 가까이 오르긴 했지만 2018년엔 30년 만기, 2023년엔 40년 만기...월 부담금은 지금이 더 적다 ☞ 금리 무새 아웃

 

✔ 심지어 내년부터는 신생아 특례대출로 9억 밑으로 떨어지는 거 막아주는 안전장치도 생김 ☞ 9억 이하 아파트 / 최대한도 5억 / 1.6 ~ 3.3% 이율

 

 

신생아 특례대출 알아보기

 

 

 

4. 매물의 변화

✔ 가장 중요한 요소 중 하나는 서울 내 신축공급 물량이다. 사치재 제외하더라도 대충 서울의 대체지로 거주하는 경기도 지역(과천·광명·성남·하남)까지 함께 비교해 보자

[좌측 : 서울 입주 물량, 우측 : 서울+경기도 주요지역 입무 물량]

 

✔ 2024년의 서울+경기 주요 지역의 입주물량은 헬파티다. 역대급 저조하며 2025년 역시 광명이 힘내주긴 하지만 2023년에 미치지 못한다.(2025년 광명은 무엇 ㄷㄷㄷ)

 

 

24년 서울 입주물량 분석

 

 

 

1. 매매 물건은 증가하지만 전세는 빠르게 소진되는 중 ☞ 소비자의 선택은 전세이며 당장은 급매가 처리되는 방식으로 매매될 듯(가격 상승 없음)

2. 현재 금리는 코로나 이전과 많이 다르지 않으며 + 각종 저금리 대출 지원책 제공

3. 2024년 입주물량 감소에 따른 전·월세 물량 감소 → 전·월세 가격 상승

4. 물론 가격상승을 위해서는 드라마틱한 전·월세 상승이 이뤄지면서 Gap 투자가 매력적으로 다가와야 되지만 현재는 쉽지 않음, 그렇다고 가격이 하락할만한 요소도 보이지 않음

5. 사치재는 사치재일 뿐... 사치재 뉴스에 혹하지 말자