('23.11) 부동산 시황 분석

 

 

안녕하세요, 11월 부동산 시장 지표를 통해 시황을 분석해 보도록 하겠습니다.

 

서울·수도권 매매 가격 지수

✔ 100을 기준으로 100 이상은 상승여력이, 100 미만은 하락여력을 뜻합니다. 10월 매매가격지수가 약 9% 떨어지며 하락추세로 전환 후  11월에도 8.5%가량 떨어지면서 11월은 9월 대비 약 20% 떨어진 매매 가격 지수를 보여주고 있습니다.

[출처 : KB 부동산]

 

서울·수도권 전세 가격 지수

✔ 11월 수치는 101.8로 여전히 상승여력이 있는 점을 보여주고는 있지만 9월 이후 추세는 확연히 꺾인 모습입니다.

[출처 : KB 부동산]

주택구입부담지수

✔ 2분기 기준 165.2이었으며, 아직 3분기 자료는 발표가 되지 않았습니다. 보통 서울의 경우 주택구입부담지수가 150을 넘으면 부담스러워한다고 보는 경향이 있습니다.

✔ 2022년 3분기 214.6을 고점으로 내려오고 있는데, 현재 수치로 보면 2021년 1분기 수준입니다.(이때 집값 폭등으로 고점매수를 한 사람이 많았죠)

✔ 다만 2021년과 현재의 차이점은 2021년에는 코로나19 상황으로 저금리가 지속되는 상황에서 주택구입에 따른 이자 부담이 적었습니다. 

[출처 : 주택금융통계시스템]

거래량

✔ 거래량은 절벽은 지속되고 있습니다. 올해 가장 낮은 거래량을 기록했으며 지난 9월 대비 60% 가까이 떨어진 수치입니다.

✔ 고금리 및 23년 상반기 이후 주택가격 상승에 따른 예비 매수자들이 매수에서 관망 쪽으로 포지션을 변경했기 때문이라고 볼 수 있습니다.

[출처 : KB 부동산]

 

청약 시장 현황 - '23.11월 주요 아파트

지역	아파트명	평균경쟁률	현재상황
서울시	도봉 금호어울림 리버파크	10.5 : 1
	힐스테이트 e편한세상 문정	152 : 1
경기도 김포시	고촌센트럴자이	2 : 1	미분양에 따른 무순위 진행 중
경기도 파주시	파주 운정신도시 우미 린 더 센텀	108.7 : 1
	운정3 제일풍경채	142 :1
경기도 의왕시	의왕센트라인 데시앙	3.39 : 1

 

✔ 내년 중 개통하는 GTX-A의 효과로 운정역 주변 및 비록 역세권은 아니지만 강남 4구로 선호되는 지역인 송파구의 분양 물량은 흥행을 했습니다.

✔ 그 외 고분양가 논란의 고촌센트럴자이 및 당장 눈에 보이지 않는 인동선과 안전마진 없이 나온 의왕센트라인 데시앙 같은 경우는 흥행에 실패했습니다. 고촌센트럴자이의 경우는 오늘(12월 3일) 추첨방식의 줍줍을 진행한다고 하는데 완판은 쉽지 않아 보입니다.

✔ 청약시장에서 당장의 호재 또는 안전마진이 없는 청약단지는 소비자들의 외면을 받으며 개별 장세를 이어가고 있습니다.

 

 

파주 운정신도시 우미 린 더 센텀 청약분석 바로가기

 

 

금리변동

✔ 10월 개인소비 지출 지수 PCE(Personal Consumption Expenditure)가 3.0% 상승률을 보이며, 이 상승률은 2년 7개월 만에 가장 낮은 수치로 지난 7월부터 지속 하락 추세를 보여주고 있습니다.

• PCE는 개인소비지출과장에서 물가 상승률을 고려한 것으로 만약 A라는 과일 가격이 상승해서 대체제로 B라는 과일을 구매했다면, A라는 가격의 상승률은 고려하지 않고 B라는 과일을 가격 상승률을 고려함 ☞ 물품의 가격변동에 따른 소비자의 대응까지 물가 지수에 반영하여 CPI 보다 실제 물가에 가깝다고 함

 

✔ 물가안정으로 당장의 금리인하는 아니어도 대다수의 언론에서는 12월 FOMC에서도 금리 동결이 예상된다 하며, 내년 상반기 안에는 최소 1회의 금리인하를 예상하고 있습니다.

✔ 아마도 올해 4분기가 금리의 꼭짓점이 될 가능성이 높으며 점차 금리도 안정될 것으로 보입니다. 단 코로나19 때와 같은 초저금리는 아마 특수한 상황이 아니라면 보지 못하니 그런 저금리는 기대하지 말 것 

 

종합분석

날씨와 같이 주택시장이 얼어붙는 모양입니다.

10월 매매·전세 지수의 상승이 꺾이기 시작했으며, 11월에는 매매의 경우에는 연초의 모습을 보여주고 있습니다.
전세는 추세는 꺾였으나 여전히 상승여력을 가지고 있긴 합니다만 미미합니다.

다만 청약시장에서 보듯이 안전마진이 있거나, 호재가 있는 지역은 청약이 높은 경쟁률을 보여주며 주택 수요자들이 관망 중임을 알 수 있습니다.

또한 서울·광명에 미분양으로 조롱받던 아파트들도 선착순 무순위로 완판을 신고(강동 더샵 센트럴 시티, 철산 자이 브리에르)하고 있습니다.

일단 미국 금리 상승기조가 멈출 것으로 보이며, 신생아 특례대출 / 증여세 감면등 정부에서는 유동성을 어느 정도 공급해주려고 하고 있습니다.

내년에 분양 물량이 역대급으로 적기 때문에 분양경쟁률 상승 → 분양가 상승으로 이어진다면 전세·매매 가격의 가파른 하락은 없을 것으로 생각합니다.

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[관련글] 23년 10월 부동산 시황 분석글 바로가기